Kauf über Gesellschaft
Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft kaufen
Praktische Schritte, Fristen, Dokumente, Notarprüfungen und Bank-Due-Diligence beim Kauf über eine spanische SL oder ausländische Gesellschaft.
Beginnen Sie mit dem Zeitplan
Der Kauf einer spanischen Immobilie über eine Gesellschaft ist zuerst ein Dokumentenprojekt und erst danach ein Notartermin. Der schnellere Weg ist meist eine neue spanische SL. Der langsamere Weg ist meist eine bestehende ausländische Gesellschaft, weil Übersetzungen, Apostillen und Gesellschaftsnachweise über Grenzen hinweg beschafft werden müssen.
Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer, die sich bereits für eine Gesellschaft entschieden haben. Er spricht nicht für oder gegen diese Struktur. Er erklärt, was vor der Anzahlung, vor der Bankprüfung und vor der Vorbereitung der escritura pública durch den notario bereitstehen muss.
Bei einem Kauf über eine Gesellschaft ist die Gesellschaft der rechtliche Eigentümer, nicht Sie persönlich. Diese Gesellschaft kann eine neue spanische Sociedad Limitada (SL), eine bestehende ausländische Gesellschaft wie eine UK Ltd, eine dänische ApS oder eine deutsche GmbH, oder eine neue ausländische Gesellschaft sein, die für den Kauf gegründet wird. Die rechtlichen und steuerlichen Folgen sollten Sie mit Ihrem Anwalt und Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Reservierungsvertrag unterschreiben. Für die normalen Kaufphasen lesen Sie die Kaufprozess-Anleitung parallel zu diesem Artikel.
Drei Wege über eine Gesellschaft
| Weg | Typische Nutzung | Hauptverzögerung | Realistischer Zeitplan |
|---|---|---|---|
| Neue spanische SL | Spanische Investmentgesellschaft, Vermietungsgeschäft, lokale Buchhaltung | NIE, Bankkonto und Fristen des Handelsregisters | 3-4 months |
| Bestehende ausländische Gesellschaft | Bestehende Unternehmensstruktur oder Steuerplanung im Heimatland | Apostillen, beglaubigte Übersetzungen und UBO-Nachweis | 4-6 months |
| Neue ausländische Gesellschaft | Grenzüberschreitende Strukturierung vor dem spanischen Kauf | Gründung im Heimatland plus dieselbe spanische Dokumentenlast | Usually 4-6 months or more |
Eine spanische SL ist eine in Spanien eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Investoren wählen sie, wenn sie lokale Bücher, spanische Körperschaftsteuererklärungen und eine Struktur wollen, die spanische Banken und Notare jede Woche sehen. Die Gründung kann schnell gehen, aber der Kauf wartet trotzdem auf die NIE der Gesellschaft, das Bankkonto, den Kapitalnachweis und die Gesellschaftsvollmacht.
Eine bestehende ausländische Gesellschaft kann in Spanien kaufen, aber der Notar muss eine Gesellschaft verstehen und prüfen, die nach einem anderen Rechtssystem gegründet wurde. Deshalb dauern Käufe über ausländische Gesellschaften länger. Dokumente müssen aktuell sein, von einem ermächtigten Übersetzer ins Spanische übersetzt, von der zuständigen Behörde des Heimatlandes apostilliert und eindeutig dazu sein, wer die Gesellschaft kontrolliert.
Eine neue ausländische Gesellschaft fügt eine weitere Ebene hinzu. Sie gründen zuerst die Gesellschaft im Ausland und bereiten dann dieselbe Auslandsakte für Spanien vor. Für einen größeren Geschäftsplan kann das sinnvoll sein, spart beim Immobilienkauf selbst aber selten Zeit.
Bereiten Sie die Gesellschaftsakte vor
Beginnen Sie mit der Dokumentenakte, bevor Sie Fertigstellungstermine verhandeln. Ein Käufer über eine Gesellschaft mit fehlenden Unterlagen kann Wochen verlieren, nachdem der Verkäufer das Angebot bereits angenommen hat. Fragen Sie Ihren Anwalt, welche Dokumente im Original vorliegen müssen, welche als beglaubigte Kopien reichen und wie aktuell jedes Zertifikat sein muss.
Die Reihenfolge zählt. Zuerst kommen Identitäts- und Vertretungsdokumente, dann Existenz und guter Status der Gesellschaft, danach Bank- und Herkunftsnachweise der Mittel. Wenn ein Geschäftsführer nicht persönlich zur Beurkundung erscheint, sollte die Vollmacht früh geprüft werden. Eine schlecht formulierte Vollmacht kann den Notar zwingen, die Unterschrift zu verschieben.
Was geprüft wird
Notarprüfung
Der Notar prüft Identität, rechtliche Existenz, Zeichnungsbefugnis, Übersetzungen, Apostillen, Anzahlungsnachweis und wirtschaftlich Berechtigte der Gesellschaft.
Bankprüfung
Banken prüfen Konten, Registrierung, ordnungsgemäßen Status, Mittelherkunft, UBO-Angaben und oft das persönliche Kreditprofil des Geschäftsführers.
AML-Fragen
Banken und Notare prüfen Angaben zur Geldwäscheprävention, Sanktionsrisiken und die tatsächliche Herkunft der Kaufmittel.
Häufige Verzögerungen
Fehlende Apostillen, schwache Kapitalnachweise, unklare Eigentumsketten und Geschäftsführer ohne passende Vollmacht sind die üblichen Blocker.
Der spanische Notar ist neutral. Er berät Sie nicht dazu, ob die Struktur steuerlich effizient ist oder ob die Immobilie eine gute Investition ist. Seine Aufgabe ist zu bestätigen, dass der Käufer existiert, kaufen darf, die Transaktion versteht und korrekt in der öffentlichen Urkunde genannt werden kann.
Rechnen Sie damit, dass der Notar fragt, wer die Gesellschaft wirklich besitzt, wer das Bankkonto kontrolliert, woher die Mittel stammen und ob die unterzeichnende Person befugt ist. Warnsignale sind fehlende Gesellschaftsdokumente, nicht übersetzte Dokumente, fehlende Apostillen, unklare wirtschaftlich Berechtigte, verdächtige Mittelquellen, ein abwesender Geschäftsführer ohne passende Vollmacht oder eine Gesellschaft, die nicht ordnungsgemäß besteht.
Hypothekengeber sind beim Kauf durch eine Gesellschaft oft strenger, nicht einfacher. Sie können 2-3 Jahre Gesellschaftsabschlüsse, Einkommensnachweise des Geschäftsführers, persönliche Garantien, Registrierungsnachweise der Gesellschaft, Steuerkonformität, UBO-Erklärungen, Mietprognosen für Investmentimmobilien, eine höhere Anzahlung und das persönliche Kreditprofil des Geschäftsführers verlangen. Sprechen Sie mit einem spanischen Hypothekenvermittler, bevor Sie sich auf diese Eigentumsroute festlegen. Unsere Finanzierungsanleitung und die Kosten- und Steueranleitung helfen Ihnen, dieses Gespräch vorzubereiten.
Vor der Unterschrift vorbereiten
Lassen Sie die Struktur vor der Anzahlung prüfen
Ein Anwalt kann Ihre Gesellschaftsunterlagen, die Vollmacht und den Notarweg prüfen, bevor Sie sich auf Fertigstellungstermine festlegen.
Immobilienanwalt fragen
