Fallstudie Torrevieja €259K
Neubau in Torrevieja für €259K: die vollständige Analyse
3-Zimmer-Neubau im Zentrum von Torrevieja für €259.000. Vollständige Kostenanalyse, Mietrenditeprognosen und warum dieses Preisniveau für Investoren funktioniert.
Die Immobilie
Drei Doppelschlafzimmer, zwei Badezimmer, 96 m² Wohnfläche und 14 m² Terrasse. Diese Neubauwohnung liegt im Zentrum von Torrevieja, 400 Meter vom Strand Playa del Cura entfernt, zum Preis von €259.000.
Besonders interessant ist das Gebäude selbst. Fitnessstudio im Erdgeschoss. Solarium auf der Dachterrasse mit finnischer Sauna und Minipool. Gemeinschaftspool. Gesicherte Zufahrt, Aufzug und optionale Tiefgarage gegen Aufpreis. Im Inneren erwarten Sie eine vorinstallierte Klimaanlage, Fußbodenheizung in beiden Badezimmern und eine offene Küche mit Geräten inklusive. Energieklasse B – das macht sich stärker bemerkbar, als die meisten Käufer denken, wenn die Nebenkostenabrechnung kommt.
Torrevieja funktioniert als Investitionsstandort aus einem einfachen Grund: ganzjährige Nachfrage. Die Stadt beherbergt eine der größten nordeuropäischen Expat-Gemeinschaften an der Costa Blanca, und die milden Winter (durchschnittliche Jahrestemperatur 20 °C) ziehen Langzeitgäste von November bis März an. Genau dann, wenn die meisten Küstenorte leer stehen. Torrevieja nicht.
Die zentrale Lage macht alles fußläufig erreichbar. Restaurants, Supermärkte, der Yachthafen (1 km) und der Strand liegen vor der Tür. Gäste brauchen keinen Mietwagen – das hebt Ihr Inserat gegenüber Villamietangeboten in den umliegenden Urbanisationen ab. Der Flughafen Alicante liegt 45 km entfernt, der Flughafen Murcia 60 km. Beide haben ganzjährige Billigflugverbindungen in ganz Europa.
Die Zahlen
Neubauten in der Region Valencia unterliegen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,5 % Stempelsteuer (AJD), insgesamt 11,5 % Steuern. Bestandsimmobilien zahlen 10 % Grunderwerbsteuer (ITP) und keine Stempelsteuer. Der Neubau kostet 1,5 Prozentpunkte mehr an Steuern, bietet aber eine 10-jährige Baugewährleistung, null Renovierungsbudget und ein energieeffizientes Gebäude. Dieser Mehraufwand amortisiert sich in der Regel innerhalb von zwei Jahren durch niedrigere Instandhaltungs- und Betriebskosten.
Nicht-Residenten können bis zu 70 % des Kaufpreises finanzieren. Bei €259.000 ergibt das eine maximale Hypothek von €181.300 – Sie benötigen also rund €112.000 Eigenkapital für den Abschluss.
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | €259,000 |
| Mehrwertsteuer (IVA) 10 % | €25,900 |
| Stempelsteuer (AJD) 1,5 % | €3,885 |
| Notargebühren | ~€800 |
| Grundbucheintragung | ~€600 |
| Anwalt (1 % + 21 % MwSt.) | €3,134 |
| Kaufnebenkosten gesamt | ~€34,319 |
| Gesamtinvestition | ~€293,319 |
Eine 3-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Torrevieja erzielt €200-260 pro Nacht in der Hauptsaison (Juni bis September) und €80-115 in den ruhigeren Monaten. Torreviejas Wintervorteil zeigt sich hier: Langzeitbuchungen von 4-8 Wochen durch Nordeuropäer füllen die Lücke, die die meisten Küstenorte nicht schließen können. Bei realistischen Belegungsraten (70 % Sommer, 45 % Nebensaison, 25 % Winter) liegen die jährlichen Bruttomieteinnahmen zwischen €20.000 und €24.000.
Nach jährlichen Betriebskosten von €5.750-6.350 bleiben Nettoeinnahmen von €14.250-17.650. Das entspricht einer Nettorendite von 5,5-6,8 % auf den Kaufpreis oder 4,9-6,0 % auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten.
| Kostenart | Geschätzt pro Jahr |
|---|---|
| Gemeinschaftsgebühren | €1,200-1,500 |
| IBI (Grundsteuer) | €500-700 |
| Basura (Müllgebühr) | ~€200 |
| Versicherung | ~€350 |
| Instandhaltung | ~€500 |
| Hausverwaltung (15 %) | €3,000-3,600 |
| Jährliche Kosten gesamt | €5,750-6,350 |
Warum das funktioniert
400 m vom Strand
Zentrale Lage – Gäste erreichen Playa del Cura, Restaurants und den Yachthafen zu Fuß. Kein Mietwagen nötig.
Neubau-Vorteil
Energieklasse B senkt die Nebenkosten. 10 Jahre Baugewährleistung. Nahezu keine Instandhaltung in den ersten 5 Jahren.
Dachterrasse, die überzeugt
Finnische Sauna, Minipool, Solarium und Fitnessstudio. Diese Ausstattung hebt Ihr Inserat auf Airbnb hervor.
Ganzjährige Nachfrage
Torreviejas milde Winter ziehen Langzeitgäste von November bis März an. Nicht nur ein Sommermarkt.
Die meisten Konkurrenzwohnungen in Torrevieja sind ältere Bestandsbauten aus den 2000er Jahren ohne Gemeinschaftseinrichtungen über einen einfachen Pool hinaus. Eine finnische Sauna und ein Minipool auf der Dachterrasse sehen auf Fotos hervorragend aus und rechtfertigen einen höheren Nachtpreis. Auf Airbnb entscheiden die ersten drei Fotos, ob jemand klickt oder weiterschrollt. Dachterrassenfotos mit Meerblick überzeugen.
Die Energieklasse ist für Langzeitgäste relevant. Bei einer Winterbuchung von 6-8 Wochen läuft die Heizung täglich. Ein Gebäude mit Energieklasse B und Fußbodenheizung in den Badezimmern verursacht deutlich geringere Betriebskosten als eine Wohnung aus den 1990ern mit mobilen Heizgeräten. Ihre Gäste merken das – und es spiegelt sich in den Bewertungen wider.
Die Instandhaltung eines Neubaus ist planbar. Keine überraschende Sanitärreparatur für €3.000 und keine Sonderumlage für eine Fassadensanierung im zweiten Jahr. Die 10-jährige Baugewährleistung des Bauträgers deckt die teuren Schäden ab. Kalkulieren Sie für die ersten 5 Jahre €500 pro Jahr für Instandhaltung. Eine Bestandswohnung gleicher Größe kostet typischerweise €1.500-2.000.
Das Fazit
Für €259.000 ist dies einer der zugänglicheren Einstiegspunkte in den spanischen Küstenimmobilienmarkt mit einem realistischen Renditeprofil. Die Gesamtinvestition von €293.000 ist mit €112.000 Eigenkapital bei 70 % Beleihungsauslauf machbar.
Mit einer Hypothek von €181.300 bei 3,5 % über 25 Jahre liegen die monatlichen Raten bei rund €905 bzw. €10.860 pro Jahr. Die Nettomieteinnahmen von €14.250-17.650 decken diese Zahlungen und ergeben einen positiven Cashflow von €3.400-6.800 pro Jahr. Und das noch ohne Wertsteigerung der Immobilie.
Die Immobilie eignet sich auch als Doppelnutzung. Erzielen Sie Mieteinnahmen, wenn Sie nicht vor Ort sind, und nutzen Sie die Wohnung selbst in der Nebensaison, wenn die Rendite ohnehin am niedrigsten ist. Drei Schlafzimmer bedeuten, dass Sie mit der Familie kommen können, ohne beengt zu wohnen.
Eine vollständige Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten und Steuern in Spanien finden Sie in unserem Ratgeber. Wenn Sie Finanzierungsoptionen vergleichen, behandelt unser Hypotheken- und Finanzierungsratgeber die Konditionen für Nicht-Residenten und aktuelle Zinssätze.
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