Obra nueva en Torrevieja por €259K: análisis completo

Las viviendas de obra nueva en la Comunidad Valenciana tributan un 10 % de IVA más un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que supone un 11,5 % en impuestos. Las viviendas de segunda mano pagan un 10 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y no pagan AJD. La obra nueva cuesta 1,5 puntos porcentuales más en impuestos, pero a cambio obtienes una garantía estructural de 10 años, cero presupuesto de reforma y un edificio energéticamente eficiente. Esa diferencia suele amortizarse en dos años gracias al menor coste de mantenimiento y suministros.

Los no residentes pueden financiar hasta el 70 % del precio de compra. Sobre €259.000, eso supone una hipoteca máxima de €181.300, con lo que necesitarías aproximadamente €112.000 en fondos propios para cerrar la operación.

Un apartamento de 3 dormitorios en el centro de Torrevieja se alquila a €200-260 por noche en temporada alta (de junio a septiembre) y a €80-115 en los meses más tranquilos. La ventaja invernal de Torrevieja se refleja aquí: las reservas de larga estancia de 4 a 8 semanas de noreuropeos cubren el vacío que la mayoría de las localidades costeras no pueden llenar. Con tasas de ocupación realistas (70 % en verano, 45 % en temporada media, 25 % en invierno), los ingresos brutos anuales por alquiler se sitúan entre €20.000 y €24.000.

Tras unos gastos anuales de €5.750-6.350, los ingresos netos quedan en €14.250-17.650. Eso representa una rentabilidad neta del 5,5-6,8 % sobre el precio de compra, o del 4,9-6,0 % sobre la inversión total incluyendo gastos de adquisición.

La mayoría de los apartamentos de la competencia en Torrevieja son edificios de segunda mano de los años 2000 sin más zonas comunes que una piscina básica. Una sauna finlandesa y una minipiscina en la azotea quedan muy bien en las fotos y justifican un precio por noche más alto. En Airbnb, las tres primeras fotos determinan si alguien hace clic o pasa de largo. Las fotos de la azotea con vistas al mar convierten.

La calificación energética importa para los huéspedes de larga estancia. Una reserva de invierno de 6-8 semanas implica que la calefacción funciona a diario. Un edificio con calificación B y suelo radiante en los baños cuesta bastante menos de mantener que un piso de los años 90 con calefactores portátiles. Tus huéspedes lo notan y se refleja en las reseñas.

El mantenimiento de la obra nueva es predecible. No te enfrentarás a una reparación de fontanería sorpresa de €3.000 ni a una derrama para renovar la fachada en el segundo año. La garantía estructural de 10 años del promotor cubre las averías costosas. Durante los primeros 5 años, presupuesta €500 anuales en mantenimiento. Un piso de segunda mano del mismo tamaño suele costar €1.500-2.000.

Por €259.000, este es uno de los puntos de entrada más accesibles al mercado inmobiliario costero español con un perfil de rentabilidad real. La inversión total de €293.000 es asumible con €112.000 en fondos propios si financias al 70 % LTV.

Con una hipoteca de €181.300 al 3,5 % a 25 años, las cuotas mensuales rondan los €905, es decir, €10.860 anuales. Los ingresos netos por alquiler de €14.250-17.650 cubren esos pagos y dejan un flujo de caja positivo de €3.400-6.800 al año. Y eso sin contar la revalorización del inmueble.

El inmueble también funciona como inversión de doble uso. Genera ingresos por alquiler cuando no estás y disfrútalo tú mismo en temporada baja, cuando la rentabilidad es más baja de todos modos. Tres dormitorios significan que puedes ir con la familia sin ir apretados.

Para un desglose completo de los costes de compra e impuestos en España, consulta nuestra guía. Si estás comparando opciones de financiación, nuestra guía de hipotecas y financiación cubre las condiciones para no residentes y los tipos de interés actuales.