Rentabilidad real del alquiler
Cuánto se gana realmente con el alquiler en la Costa Blanca
Las rentabilidades brutas quedan muy bien sobre el papel. Tras impuestos, gestión y mantenimiento, esto es lo que los compradores extranjeros ganan de verdad con un alquiler en la Costa Blanca.
¿Es la Costa Blanca buena para invertir en alquiler?
Primera línea de playa suena perfecto. En muchos casos, es una trampa.
Un apartamento en primera línea por 300.000 € en una zona turística saturada puede dar un 4 % bruto. Una propiedad de 200.000 € a 2 km de la costa, cerca del corredor del aeropuerto de Alicante, puede alcanzar un 5,5 % bruto con menores costes de compra y menos competencia. Los ingresos por alquiler dependen de la ubicación, pero no de la forma que la mayoría de compradores esperan.
La Costa Blanca tiene fundamentos sólidos para el alquiler. Más de 300 días de sol y vuelos baratos desde toda Europa atraen turistas de marzo a octubre. La comunidad de expatriados es grande y consolidada, así que encontrar gestores de propiedades, asesores fiscales y abogados que hablen tu idioma no es difícil. La demanda de alquiler vacacional por parte de turistas del norte de Europa es real, y tasas de ocupación del 60-80 % son alcanzables en temporada alta en propiedades bien situadas.
La Comunidad Valenciana exige una licencia turística para alquileres de corta duración, y algunos municipios han dejado de conceder nuevas licencias. La competencia de Airbnb ha presionado las tarifas por noche a la baja en zonas saturadas. Si compras desde el extranjero, añade los costes de gestión (8-12 % de los ingresos), el riesgo de tipo de cambio si cobras en libras o coronas, y las obligaciones fiscales españolas sobre cada euro de ingreso por alquiler.
Los números siguen funcionando para muchos compradores. Pero solo con expectativas realistas y una investigación seria desde el principio.
Lo que cuesta realmente un apartamento de 250.000 €
La mayoría de artículos sobre inmuebles citan rentabilidades brutas: ingresos por alquiler divididos entre el precio de compra, y nada más. Esa cifra ignora los costes de adquisición, los gastos corrientes, los impuestos y los periodos de desocupación. Esto es lo que parece una inversión real.
Se trata de una inversión a largo plazo con rendimientos moderados. Si alguien te promete más del 7 % neto, o se equivoca o te está vendiendo algo. ¿La ventaja real? El valor de los inmuebles en la Costa Blanca ha subido entre un 5 y un 8 % anual en los últimos años. Los ingresos por alquiler cubren tus gastos corrientes y generan un retorno, pero la revalorización del capital es donde están las ganancias de verdad.
Usa nuestra calculadora de rentabilidad por alquiler para hacer tus propios cálculos.
Dónde comprar para obtener ingresos por alquiler
Las rentabilidades varían enormemente a lo largo de la Costa Blanca. El sur suele ofrecer mayores rendimientos con precios de entrada más bajos, pero con más competencia. El norte permite tarifas por noche más altas, aunque los precios de compra son mayores y la ocupación en invierno cae considerablemente.
| Zona | Rango de precios | Rentabilidad bruta | Ideal para |
|---|---|---|---|
| Torrevieja | 180.000-280.000 € | 5-6 % | Inversores con presupuesto ajustado, inversión a largo plazo |
| Orihuela Costa | 200.000-350.000 € | 5-7 % | Combinación de estilo de vida e ingresos |
| Guardamar del Segura | 200.000-300.000 € | 5,5-6,5 % | Menos competencia, demanda creciente |
| Calpe | 300.000-500.000 €+ | 4-5 % | Estilo de vida con rentabilidad moderada |
| Benidorm | 200.000-400.000 € | 5-6 % | Inversores que buscan gestión mínima |
| Jávea y Moraira | 400.000-800.000 €+ | 3-4 % | Revalorización del capital, no ingresos |
Torrevieja y Benidorm lideran en ocupación gracias a la demanda durante todo el año y a precios de entrada asequibles. Guardamar es cada vez más popular entre compradores escandinavos y holandeses que buscan alternativas más tranquilas. Jávea y Moraira consiguen tarifas semanales de 1.500-3.000 € por villa, pero la ocupación en invierno cae por debajo del 20 %.
En cuanto al tipo de propiedad, los apartamentos de dos dormitorios a 1-2 km de la playa con piscina comunitaria son los que mejor funcionan de forma constante. Las obras nuevas con equipamiento moderno consiguen tarifas por noche más altas. Las villas con piscina privada generan tarifas premium, pero cuestan más de mantener y gestionar a distancia. Evita los estudios en el centro de la ciudad y cualquier propiedad que necesite una reforma importante, salvo que puedas supervisar las obras personalmente.
Consulta nuestra guía de selección de propiedades para saber qué funciona mejor en cada rango de precios.
La realidad del expatriado
Obtén tu NIE
Solicita tu Número de Identidad de Extranjero. Es obligatorio para comprar una propiedad, pagar impuestos y firmar contratos de alquiler. Puedes solicitarlo en un consulado español o en una comisaría de policía en España.
Abre una cuenta bancaria española
Necesitas una cuenta local para pagar las cuotas de comunidad, los recibos de suministros, los impuestos y para recibir los ingresos por alquiler de los huéspedes o de tu gestor de propiedades.
Solicita la licencia turística
Los alquileres de corta duración en la Comunidad Valenciana requieren una licencia turística. Solicítala con antelación, ya que la tramitación puede tardar entre 2 y 6 meses.
Contrata un gestor de propiedades
Se encargará de las entradas de huéspedes, la limpieza, el mantenimiento y la comunicación. Presupuesta entre un 10 y un 15 % de tus ingresos por alquiler para este servicio.
Regístrate en Hacienda
Date de alta en la Agencia Tributaria y presenta las declaraciones trimestrales de ingresos por alquiler. Un gestor fiscal local cuesta entre 300 y 600 € al año.
Los ingresos por alquiler de no residentes tributan al 19 % para ciudadanos de la UE/EEE (que pueden deducir gastos) o al 24 % para propietarios de fuera de la UE (que tributan sobre el ingreso bruto, sin deducciones). Si cobras en libras, coronas o dólares, ten en cuenta las fluctuaciones del tipo de cambio. Una oscilación del 5 % puede comerse el ingreso neto de un año entero en una rentabilidad modesta.
Busca asesoramiento legal antes de comprometerte. Un buen abogado cuesta entre 1.500 y 3.000 €, y te ahorrará mucho más en errores evitados. Consulta nuestra guía de costes e impuestos para el desglose completo de lo que pagarás.
¿Listo para hacer los cálculos?
Asesoramiento honesto sobre propiedades en alquiler
Habla con un asesor que conoce el mercado de alquiler de la Costa Blanca. Te ayudamos a encontrar propiedades que generen ingresos de verdad, no solo que queden bien sobre el papel.
Lee nuestra guía de alquiler
