Guía de costes ocultos
Costes ocultos de comprar una propiedad en España
Descubre los costes reales más allá del precio de compra. Conoce los impuestos, honorarios legales, gastos bancarios y costes continuos para presupuestar correctamente tu propiedad en España.
El precio anunciado de una propiedad en España rara vez es lo que realmente pagarás. Los compradores extranjeros suelen sorprenderse al descubrir que el coste final puede ser un 10-15% superior una vez añadidos impuestos, tasas y gastos. Conocer estos costes ocultos de antemano evita sorpresas financieras desagradables y te ayuda a presupuestar de forma realista.
Ya sea que compres una vivienda vacacional, una propiedad de inversión o una residencia permanente, el proceso de compra en España implica costes que no existen en muchos otros países. Algunos son impuestos gubernamentales obligatorios, otros son honorarios profesionales, y algunos son gastos continuos que pillan desprevenidos a los nuevos propietarios.
Esta guía desglosa exactamente lo que necesitas presupuestar, más allá del precio de compra, para que puedas tomar decisiones informadas y evitar los errores costosos que atrapan a muchos compradores primerizos.
Impuestos de compra que la mayoría subestima
El mayor coste individual más allá del precio de compra es la tributación. España tiene diferentes regímenes fiscales para propiedades de segunda mano y obra nueva, y las tasas varían según la región, algo que muchos compradores extranjeros no saben hasta que es demasiado tarde.
Propiedades de segunda mano
Al comprar una propiedad de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En las regiones de Valencia y Murcia, suele ser del 10% del precio de compra. Algunas regiones cobran hasta el 11%, mientras que otras ofrecen tipos reducidos para ciertos compradores.
Propiedades de obra nueva
Las construcciones nuevas están sujetas al IVA del 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de aproximadamente el 1,5%. Esto hace que las obras nuevas sean ligeramente más caras en impuestos totales que las de segunda mano.
Usa nuestra calculadora de costes de compra para ver cifras exactas según tu presupuesto y tipo de propiedad. Conocer estos costes pronto te ayuda a determinar tu verdadera capacidad de compra.
Honorarios legales, notariales y bancarios
Además de los impuestos, varios honorarios profesionales son partes esenciales de cualquier compra de propiedad en España. Escatimar aquí es una falsa economía: una protección legal adecuada previene problemas mucho más costosos después.
Honorarios de abogado
Presupuesta el 1% del precio de compra más IVA. Un abogado independiente realiza la diligencia debida, verifica deudas y protege tus intereses
Costes notariales
600-1.200 euros según el valor de la propiedad. El notario autentica la escritura pero no verifica cuestiones legales
Registro de la propiedad
400-700 euros para registrar tu propiedad. Esencial para la protección legal y la futura venta
Gastos bancarios
Las comisiones de constitución de hipoteca española suelen ser del 1-2% más costes de tasación de 300-500 euros
Cambio de divisas
Si transfieres fondos desde el extranjero, los tipos de cambio bancarios pueden incluir márgenes ocultos del 2-4%. Usar un servicio de cambio especializado puede ahorrarte miles en compras grandes. Compara siempre los tipos antes de transferir tu señal o los fondos de cierre.
Si estás considerando financiar tu compra, ten en cuenta las comisiones de gestión hipotecaria, costes de tasación y posibles requisitos de seguro más altos.
Costes continuos que los nuevos propietarios suelen ignorar
Una vez que eres propietario, comienzan los gastos regulares. Estos varían significativamente según el tipo de propiedad y la ubicación, por lo que conocerlos antes de la compra te ayuda a elegir sabiamente.
Costes anuales
Costes de instalación
Los gastos de comunidad cubren el mantenimiento compartido: piscinas, jardines, ascensores y seguro del edificio. Solicita las cuentas de la comunidad de los últimos tres años antes de comprar, ya que las cuotas pueden aumentar significativamente si hay reparaciones importantes planificadas.
Para los no residentes, España cobra el impuesto sobre la renta sobre un valor de alquiler imputado aunque no alquiles la propiedad. Esto sorprende a muchos propietarios en su primer año fiscal. Conoce más sobre todos los costes e impuestos de tener una propiedad en España.
Cómo protegerte de los costes ocultos
La mayoría de las sorpresas financieras en las compras de propiedades en España se pueden evitar con una preparación adecuada. Así es como se protegen los compradores experimentados:
Presupuesta un 12-15% por encima del precio de compra
Para propiedades de segunda mano, presupuesta un 12% extra. Para obra nueva, un 13-15%. Esto cubre impuestos, tasas y costes inesperados sin agobios.
Contrata primero un abogado independiente
Nunca confíes solo en el abogado del vendedor o en la recomendación del agente inmobiliario. Tu abogado debe realizar la diligencia debida completa antes de que pagues cualquier señal.
Solicita toda la documentación por adelantado
Pide los registros de gastos de comunidad, recibos del IBI, facturas de suministros y cualquier deuda pendiente. Estos revelan el verdadero coste de la propiedad.
Encarga una inspección profesional
Especialmente para propiedades antiguas, una inspección técnica identifica necesidades de reforma, problemas eléctricos y estructurales antes de la compra.
Nunca te precipites con la señal
Las señales normalmente no son reembolsables si te retiras sin causa legal. Completa todas las verificaciones antes de firmar cualquier contrato de reserva.
Los errores más costosos ocurren cuando los compradores confían en garantías verbales, omiten verificaciones legales para ahorrar dinero o se precipitan con señales sin documentación completa. Unos cientos de euros gastados en una diligencia debida adecuada pueden prevenir pérdidas de miles.
Con un presupuesto realista y orientación profesional, el proceso de compra en España es sencillo. Los costes descritos aquí son estándar y predecibles: solo se convierten en problemas cuando los compradores no los planifican.
Calcula tu presupuesto real
Conoce tus números antes de buscar
Usa nuestra calculadora de costes de compra para ver exactamente lo que costará tu propiedad, incluyendo todos los impuestos, tasas y gastos. Sin sorpresas, solo cifras precisas.
Calcular costes totales
Comprar propiedadLos errores más comunes de los compradores en la Costa Blanca
Comprar propiedadObra nueva vs segunda mano: ¿cuál te conviene más?
Comprar propiedadImpuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en España
Comprar propiedad