Impuesto sobre plusvalías al vender una propiedad en España (2026)

Lo más claro es verlo con un ejemplo. Una pareja británica compró una villa en la Costa Blanca por 300.000 € en 2009 y la vende por 500.000 € en 2026. Viven en el Reino Unido y son no residentes en España. Los dos tienen más de 65 años.

La ganancia bruta parece de 200.000 €. La ganancia tributable es menor, porque España permite deducir los gastos que pagaste al comprar y los que pagas al vender, además de las mejoras documentadas que hayas hecho durante la propiedad.

La retención del 3% no se suma a esta cifra. Es un anticipo del IRNR que se queda en la notaría y se ingresa en Hacienda. Sobre 500.000 € son 15.000 €. Como el IRNR real aquí es de 30.400 €, el vendedor debe otros 15.400 € cuando presente la declaración el año siguiente.

Si las cuentas hubieran ido al revés - por ejemplo, una propiedad que apenas hubiera ganado valor - esa misma retención del 3% habría sido superior al IRNR adeudado. En ese caso el vendedor pide la devolución y espera entre ocho y catorce meses para recuperar la diferencia.

La mayor palanca sobre tu cuota de IRNR son las deducciones documentadas. España traza una línea muy clara entre las mejoras que aumentaron el valor del inmueble y el mantenimiento que solo lo conservó en uso. Las mejoras restan ganancia. El mantenimiento, no.

Para cada gasto que quieras deducir, Hacienda exige factura con el NIF del proveedor, tu nombre, la fecha y una descripción clara del trabajo. Se prefieren las transferencias bancarias. Los recibos en efectivo se rechazan habitualmente. Quienes pagaron al manitas en metálico durante diez años descubren al firmar que no pueden deducir nada.

Tres puntos hacen tropezar a los vendedores británicos más que cualquier otro. Ninguno está oculto, pero son fáciles de pasar por alto si solo has vendido propiedades en Reino Unido.

La plusvalía municipal es independiente del IRNR. Es un impuesto local sobre el incremento del valor catastral del suelo durante tu propiedad y se paga directamente al ayuntamiento, normalmente en los 30 días siguientes a la firma. En la Costa Blanca los tipos rondan el 3,6-3,75% del incremento del valor del suelo. Desde 2021 el vendedor puede elegir entre el método objetivo y el método de plusvalía real: tu abogado debe calcular ambos y aplicar el más bajo. Si el suelo no se ha revalorizado, el impuesto es cero.

La retención del 3% es un anticipo, no un impuesto final. El abogado del comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta (modelo 211) e ingresarlo en Hacienda. Tú, como vendedor, presentas el modelo 210 antes de finalizar el tercer mes posterior a la firma. Si tu IRNR real es inferior al 3%, pides la devolución. Si es mayor, pagas la diferencia. Quien crea que ya ha terminado al salir de la notaría a veces se lleva una liquidación 18 meses después.

El Reino Unido también puede gravar la misma ganancia. El convenio de doble imposición España-Reino Unido sobrevivió al Brexit, así que HMRC permite descontar el IRNR español del CGT británico mediante la Foreign Tax Credit Relief, pero no te libra del impuesto británico por completo. El CGT británico sobre inmuebles es del 18% en el tramo básico y del 24% en el alto. En la práctica acabas pagando el más alto de los dos tipos efectivos. Declara la transmisión a HMRC en los 60 días siguientes a la firma si hay impuesto británico que pagar. Para la parte española, consulta nuestra guía completa de plusvalías y el recorrido completo del proceso de venta.