De villa a apartamento
Cambiar una villa antigua por un apartamento moderno
¿Tienes una villa antigua en Costa Blanca? Venderla y comprar un apartamento moderno puede ser la decisión más inteligente, tanto económica como prácticamente.
Por qué las villas antiguas son cada vez más difíciles de mantener
Villa antigua
Apartamento moderno
Muchos propietarios en Costa Blanca tienen villas antiguas que heredaron o compraron hace 15–20 años. En su momento tenía sentido: espacio, jardín, piscina, privacidad. Pero los costes no dejan de subir y los inconvenientes son cada vez mayores.
Calentar una villa de 200 m² en diciembre sale caro. La bomba de la piscina se estropea. El tejado necesita reparaciones. El jardín exige atención cada semana. Y si no vives allí todo el año, todo eso pasa sin que te enteres hasta que llega la factura.
Conseguir una licencia turística para una villa en una urbanización residencial consolidada es cada vez más difícil: las autoridades locales han endurecido las restricciones y muchas zonas antiguas están prácticamente vetadas. Sin licencia, el alquiler vacacional legal no es posible, lo que deja como única opción el alquiler de larga duración con rentabilidades mucho menores.
Los apartamentos modernos en promociones turísticas resuelven la mayoría de estos problemas de una sola vez. La cuota comunitaria cubre la piscina, el jardín, el mantenimiento del ascensor y, a menudo, un servicio de conserjería o entrega de llaves. Tienes menos superficie, pero el edificio funciona mejor.
La realidad financiera antes de hacer nada
El error más habitual es empezar a visitar viviendas nuevas sin saber cuánto te quedará realmente de la venta. Hay dos costes que pillan desprevenidos a casi todo el mundo.
El impuesto sobre ganancias patrimoniales para no residentes es del 19 % sobre el beneficio, es decir, la diferencia entre lo que pagaste y el precio de venta, ajustado por gastos y mejoras. Para una villa comprada por 180 000 € y vendida por 340 000 €, estamos hablando de unos 30 000 € en impuestos antes de cualquier otra cosa.
La Plusvalía es un impuesto municipal aparte que grava el aumento del valor del suelo desde tu última compra. El importe depende del municipio y del tiempo que hayas sido propietario, pero puede sumar varios miles de euros más. Algunos propietarios descubren esta factura ya en la notaría.
Los bancos españoles suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del precio de compra a no residentes. Eso significa que, para un apartamento de 280 000 €, necesitas entre 84 000 € y 112 000 € en efectivo solo para la entrada, más aproximadamente un 10–12 % en gastos de compra (impuesto de transmisiones, notaría, honorarios legales). Los ingresos netos de la venta de tu propiedad actual deben cubrir todo eso.
El orden correcto es: hablar con un agente inmobiliario para saber cuánto vale realmente tu propiedad actual y, después, consultar a un asesor fiscal o abogado para calcular tu carga impositiva exacta. Hazlo antes de concertar una sola visita. Necesitas conocer tu presupuesto real, no una estimación aproximada.
Usa nuestra calculadora de costes de venta para estimar los ingresos netos, y nuestra calculadora de costes de compra para conocer el coste total de adquisición de la nueva propiedad.
Por qué importa acertar con los plazos de la venta
Poner a la venta y promocionar la propiedad antigua
Recibir ofertas serias lleva de 2 a 4 meses en condiciones normales de mercado. Es fundamental fijar un precio correcto desde el principio: las propiedades sobrevaloradas se estancan y pierden interés.
Aceptar una oferta y firmar el contrato de reserva
Una vez acordado, se paga una señal (normalmente entre 3 000 € y 6 000 €) y se firma un contrato de arras, generalmente con un plazo de escritura de 30 a 60 días.
Escriturar en la notaría
La firma ante notario transfiere la propiedad y libera los fondos netos. En este momento se liquidan los impuestos. Hay que prever unos días adicionales para que las transferencias bancarias se ejecuten.
Buscar y comprar la nueva propiedad
Con la liquidez confirmada, puedes actuar con decisión. Los vendedores prefieren ofertas de compradores que pueden demostrar fondos: estarás en una posición negociadora más fuerte.
Lo más seguro es completar la venta de la propiedad antigua antes de comprometerse con una nueva compra. Ser propietario de ambas a la vez genera presión financiera: estarás pagando cuotas de comunidad, suministros y posiblemente hipotecas de dos viviendas al mismo tiempo, mientras una está vacía.
Si puedes pasar unos meses sin tener una propiedad en España (alquilando temporalmente o alojándote en otro lugar durante tus visitas), ese margen te da total flexibilidad para esperar a la vivienda adecuada en lugar de precipitarte porque los gastos de las dos se acumulan.
Comienza el proceso de venta pronto. No esperes a encontrar el apartamento que quieres antes de poner en venta la villa. Para entonces ya habrás perdido entre dos y cuatro meses. El inmueble que te interesa puede haberse vendido, o te sentirás presionado a aceptar una oferta más baja por la propiedad antigua para cuadrar los plazos.
Más información en nuestra guía del proceso de venta y en la guía paso a paso de compra.
La Zenia y Orihuela Costa como zonas objetivo
No todas las zonas de Costa Blanca tienen sentido para este tipo de cambio. La Zenia y el área de Orihuela Costa en general encajan especialmente bien por varias razones prácticas.
Las licencias turísticas están ampliamente disponibles en las promociones de zona turística de aquí, a diferencia de las urbanizaciones residenciales más antiguas del interior o de los municipios donde las nuevas licencias están prácticamente congeladas. Si el alquiler vacacional forma parte de tu plan (aunque sea ocasionalmente), esto es muy importante.
La zona tiene actividad constante durante la mayor parte del año, no solo en julio y agosto. Torrevieja y La Zenia cuentan con residentes todo el año, centros de salud, supermercados y restaurantes: infraestructura suficiente para que la estancia fuera de temporada sea realmente cómoda. Eso amplía tu ventana de alquiler y hace la propiedad más útil si visitas en invierno.
Hay promociones de obra nueva y recién terminadas en toda la zona. Eso significa más oferta, mejores calidades y propiedades que deberían revalorizarse más que las viviendas de segunda mano más antiguas. La gestión comunitaria en los complejos nuevos también suele estar mejor organizada, con fondos de reserva adecuados y cuentas bien mantenidas.
Los servicios de gestión de propiedades están muy consolidados aquí. Decenas de agencias se encargan de la custodia de llaves, el check-in, la limpieza y el mantenimiento. Configurar la gestión remota tras la compra suele ser cuestión de unas pocas llamadas.
Lee el análisis completo sobre por qué comprar en España, o consulta nuestra guía de propiedades en alquiler si los ingresos forman parte de tu planteamiento.
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El orden importa. Averigua cuánto vale tu propiedad actual, cómo será la factura fiscal y cuánto puedes gastar realmente, antes de empezar a visitar apartamentos. Podemos guiarte en todo el proceso.
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