Cómo los propietarios de la UE pueden reducir el impuesto sobre el patrimonio en España

El impuesto sobre el patrimonio se calcula sobre los activos netos. Cada euro de deuda hipotecaria garantizada con tu inmueble en España reduce la base imponible euro a euro. Una villa de 1 M€ con una hipoteca de 400.000 € figura en la declaración como 600.000 €.

Para los no residentes que pagaron al contado, esta es la palanca más directa. Refinanciar una propiedad libre de cargas hasta un LTV del 60-70 % desplaza una parte importante del valor por debajo del umbral de 700.000 €. Los bancos cotizan a los no residentes 0,4-0,8 puntos porcentuales por encima de los tipos para residentes y limitan el LTV en torno al 70 %, así que conviene hacer números primero.

El matiz honesto: los intereses de la hipoteca cuestan dinero real. A un tipo del 4 % para no residentes, 840.000 € de deuda suponen unos 33.000 € de intereses el primer año. Si solo ahorras 1.400 € en impuesto sobre el patrimonio, refinanciar no se justifica por motivos fiscales por sí solo. La estrategia funciona cuando, de todas formas, ibas a mantener el efectivo y puedes invertir el capital liberado con una rentabilidad superior al tipo hipotecario, o cuando tu propiedad supera los 2 M€ y el ahorro fiscal alcanza cinco cifras. Para los detalles de la hipoteca, consulta nuestra guía de financiación.

La residencia fiscal en España se activa al pasar 183 días o más en el país, al tener aquí el núcleo principal de tus intereses económicos o cuando residen aquí tu cónyuge e hijos menores. En cuanto cruzas esa línea, el impuesto sobre el patrimonio se aplica a todo lo que poseas en cualquier parte: pensiones en el extranjero, viviendas en alquiler fuera de España, carteras de acciones, todo.

Suena alarmante, pero solo es peor que la situación de no residente si realmente tienes bienes significativos fuera de España. Un jubilado británico cuyo patrimonio principal es una villa en la Costa Blanca, un pequeño SIPP y unos ahorros modestos suele pagar un impuesto similar como residente o como no residente. La decisión debe seguir tu vida real. Si pasas la mayor parte del año en España, tributa como residente. Si pasas menos tiempo, mantente como no residente. Nuestra guía de residencia explica los aspectos prácticos.

La región pesa más de lo que la mayoría de los propietarios cree. Desde 2021, los no residentes de la UE y del EEE pueden optar por aplicar el régimen autonómico de la comunidad donde se ubica el inmueble en lugar del régimen estatal por defecto. Las diferencias son enormes.

Para quien duda entre costas, el impacto regional es muy concreto. Una propiedad de 1,5 M€ en la Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) está en Andalucía y, con la bonificación regional, no paga nada por el impuesto sobre el patrimonio. La misma vivienda de 1,5 M€ en Jávea, Dénia o la ciudad de Valencia está en la Comunidad Valenciana, donde el umbral es más bajo y no hay bonificación, por lo que la factura alcanza varios miles de euros al año. No es razón para mudarse a posteriori, pero sí para pensarlo bien antes de comprar una segunda vivienda.

El impuesto sobre el patrimonio se liquida por individuo, no por unidad familiar. Un matrimonio que posee una villa de 1,2 M€ en la Costa Blanca al 50/50 declara 600.000 € cada uno, por debajo del umbral estatal de 700.000 €. La misma vivienda a nombre de uno solo deja 500.000 € totalmente expuestos. Para parejas que compran juntas, inscribir la escritura en titularidad compartida desde el primer día es la medida de planificación más barata que existe.

Para quienes ya son titulares únicos, transmitir la mitad al cónyuge es posible pero no gratis: genera impuesto sobre transmisiones en la mayoría de regiones, además de gastos de notaría y registro. Andalucía y Madrid tienen reglas favorables entre cónyuges; Cataluña y la Comunidad Valenciana son menos generosas. Calcula el ahorro de al menos cinco años de impuesto sobre el patrimonio antes de firmar nada.

Dos trampas prácticas pillan cada año a los propietarios de la UE. La primera es olvidar que la declaración del impuesto sobre el patrimonio (Modelo 714) es independiente del IRPF. Puedes no deber nada por renta y aun así tener que presentarlo si tu patrimonio bruto supera 2 M€, con independencia del patrimonio neto. La segunda es el impuesto temporal estatal de solidaridad a las grandes fortunas, que se aplica por encima de 3 M€ incluso en Madrid y Andalucía y recupera de hecho la bonificación regional en la parte alta. Para el panorama completo de costes de una vivienda en España, consulta nuestra guía de costes e impuestos.

Si tu patrimonio supera 1 M€, si tienes inmuebles en más de una región o si vas a cambiar de no residente a residente (o al revés), una sesión puntual con un asesor fiscal español es un seguro barato. Nuestra guía de consulta con abogado explica qué preguntar.