Acquisto tramite società
Comprare casa in Spagna tramite una società
Passaggi pratici, tempi, documenti, controlli notarili e due diligence bancaria per comprare in Spagna tramite una SL spagnola o società estera.
Parti dalla tempistica
Comprare un immobile in Spagna tramite una società è prima un lavoro di documenti e poi un appuntamento dal notaio. La via più rapida è di solito una nuova SL spagnola. La via più lenta è spesso una società estera già esistente, perché traduzioni, apostille e prove societarie devono arrivare da altri paesi.
Questa guida è per acquirenti che hanno già deciso di usare una società. Non sostiene né critica la struttura. Spiega cosa deve essere pronto prima del deposito, prima della revisione bancaria e prima che il notario prepari l'escritura pública.
In un acquisto tramite società, il proprietario legale è la società, non tu personalmente. Può essere una nuova Sociedad Limitada (SL) spagnola, una società estera esistente come una UK Ltd, una ApS danese o una GmbH tedesca, oppure una nuova società estera creata per l'acquisto. Le implicazioni legali e fiscali vanno riviste con il tuo avvocato e commercialista prima di firmare un contratto di prenotazione. Per le normali fasi di acquisto, leggi la guida al processo di acquisto insieme a questo articolo.
Tre percorsi societari
| Percorso | Uso tipico | Ritardo principale | Tempistica realistica |
|---|---|---|---|
| Nuova SL spagnola | Veicolo di investimento spagnolo, attività di affitto, contabilità locale | NIE, conto bancario e tempi del Registro Mercantil | 3-4 months |
| Società estera esistente | Struttura aziendale già attiva o pianificazione fiscale nel paese d'origine | Apostille, traduzioni giurate e prova UBO | 4-6 months |
| Nuova società estera | Strutturazione transfrontaliera prima dell'acquisto in Spagna | Costituzione nel paese d'origine più lo stesso carico documentale spagnolo | Usually 4-6 months or more |
Una SL spagnola è una società a responsabilità limitata registrata in Spagna. Gli investitori la scelgono quando vogliono contabilità locale, dichiarazioni fiscali societarie spagnole e una struttura che banche e notai spagnoli vedono ogni settimana. La costituzione può essere rapida, ma l'acquisto resta in attesa del NIE della società, del conto bancario, della prova dei fondi e dell'autorizzazione societaria.
Una società estera esistente può comprare in Spagna, ma il notaio deve capire e verificare una società creata secondo un altro ordinamento. Per questo gli acquisti tramite società estera sono più lenti. I documenti devono essere aggiornati, tradotti in spagnolo da un traduttore autorizzato, apostillati dall'autorità corretta del paese d'origine e chiari su chi controlla la società.
Una nuova società estera aggiunge un altro livello. Prima costituisci la società all'estero, poi prepari lo stesso fascicolo di società estera per la Spagna. Può avere senso in un piano aziendale più ampio, ma raramente fa risparmiare tempo sull'acquisto dell'immobile in sé.
Prepara il fascicolo societario
Avvia il fascicolo documentale prima di negoziare le date di rogito. Un acquirente tramite società con documenti mancanti può perdere settimane dopo che il venditore ha già accettato l'offerta. Chiedi al tuo avvocato quali documenti devono essere originali, quali possono essere copie certificate e quanto recente deve essere ogni certificato.
L'ordine conta. Prima vengono i documenti di identità e di potere, poi l'esistenza e la buona posizione della società, poi le prove bancarie e sull'origine dei fondi. Se un amministratore non sarà presente di persona al rogito, la procura va controllata presto. Una procura scritta male può costringere il notaio a rinviare la firma.
Cosa viene controllato
Revisione del notaio
Il notaio verifica identità della società, esistenza legale, poteri di firma, traduzioni, apostille, prova del deposito e titolari effettivi.
Revisione bancaria
Le banche controllano conti, registrazione, regolarità, origine dei fondi, dati UBO e spesso il profilo creditizio personale dell'amministratore.
Domande AML
Banche e notai esaminano le informazioni antiriciclaggio, l'esposizione a sanzioni e la vera origine dei fondi di acquisto.
Ritardi comuni
Apostille mancanti, prova dei fondi debole, catene proprietarie poco chiare e amministratori senza procura adeguata sono i blocchi più frequenti.
Il notaio spagnolo è neutrale. Non ti consiglia se la struttura è efficiente fiscalmente o se l'immobile è un buon investimento. Il suo compito è confermare che l'acquirente esiste, ha il potere di comprare, capisce l'operazione e può essere indicato correttamente nell'atto pubblico.
Aspettati che il notaio chieda chi possiede davvero la società, chi controlla il conto bancario, da dove arrivano i fondi e se chi firma ha il potere di farlo. Segnali di allarme sono documenti societari mancanti, documenti non tradotti, apostille assenti, titolari effettivi poco chiari, fonti di fondi sospette, un amministratore assente senza procura adeguata o una società non in regola.
I finanziatori ipotecari sono spesso più severi, non più semplici, quando compra una società. Possono chiedere 2-3 anni di bilanci societari, verifica del reddito dell'amministratore, garanzie personali, prova di registrazione della società, regolarità fiscale, dichiarazioni UBO, proiezioni di affitto per immobili da investimento, un deposito più alto e il profilo creditizio personale dell'amministratore. Parla con un broker ipotecario spagnolo prima di impegnarti su questa via di proprietà. La nostra guida ai finanziamenti e la guida a costi e imposte ti aiutano a preparare quella conversazione.
Preparati prima di firmare
Fai controllare la struttura prima del deposito
Un avvocato può rivedere i documenti della società, la procura e il percorso notarile prima che tu ti impegni sulle date di rogito.
Chiedi a un avvocato immobiliare
