Costa Blanca sud: guida per investitori per zona

Torrevieja

Torrevieja ha il mercato più liquido del sud. Gli appartamenti di rivendita con due camere si aggirano sui 150 000–200 000 €. L’occupazione estiva tocca l’80-90 % a luglio e agosto, ma scende al 30-40 % da ottobre ad aprile, con una media annua intorno al 55 %.

Il rendimento lordo si attesta al 6–7 % su un acquisto da 150 000 € (circa 9 000–10 500 € all’anno). Le spese condominiali sono di solito 80–120 €/mese, lasciando un rendimento netto del 5–6 % dopo questi costi.

Il rischio maggiore sono le licenze. Torrevieja richiede una Licencia de Actividad per gli affitti brevi. Circa il 40 % degli annunci Airbnb precedentemente attivi è stato rimosso dopo il giro di vite del 2024. Se comprate per reddito da locazione, verificate che la licenza esista prima di firmare. Gli immobili senza licenza espongono a sanzioni e alla rimozione dell’annuncio. Leggete la nostra guida sui requisiti legali prima di impegnarvi.

Tempi di rivendita: 3–4 mesi. A Torrevieja si vende in fretta per volume e accessibilità dei prezzi.

Orihuela Costa: Villamartín

Villamartín si sviluppa intorno al percorso da golf e attira un profilo preciso: golfisti e chi punta su inquilini turistici legati al golf. Gli appartamenti di rivendita vanno da 180 000 a 220 000 €. L’occupazione media annua è circa 58 %, con l’estate al 70-75 % e l’inverno al 40-50 %.

Il rendimento lordo è 6–7 % (10 800–12 600 €/anno su un acquisto da 180 000 €). Qui si complica: nei complessi da golf le spese condominiali sono 120–180 €/mese per la manutenzione del campo. Il rendimento netto scende al 4,5–5,5 %. Le quote mangiano buona parte del risultato.

Sulle licenze c’è più margine che a Torrevieja, ma la normativa si stringe. La rivendita richiede 4–8 mesi perché il bacino acquirenti è più ristretto. Comprate qui solo se credete in una domanda golfistica duratura.

Orihuela Costa: Playa Flamenca

Playa Flamenca è la giocata più interessante per il rendimento in Orihuela Costa. Gli appartamenti di rivendita stanno sui 160 000–190 000 €, con occupazione annua simile a Villamartín, intorno al 58 %.

La differenza sta nelle spese: il condominio costa solo 60–90 €/mese. Così il lordo sale al 6,5–7,5 % e il netto al 5,5–6,5 %, i migliori numeri netti dell’Orihuela Costa. L’ambiente delle licenze è un po’ più aperto che a Villamartín, anche se le regole sono ancora in evoluzione. Usate la nostra calcolatrice del reddito da affitto per fare i vostri conti.

La rivendita richiede 3–5 mesi. C’è più interesse per Playa Flamenca che per Villamartín perché non è bloccata in una nicchia.

Guardamar del Segura

Guardamar è il punto d’ingresso più economico. Gli appartamenti di rivendita partono da 120 000–150 000 €. Ma un prezzo più basso non significa automaticamente rendimenti migliori.

L’occupazione annua è intorno al 45 %, con picchi estivi solo al 55-65 % e inverni al 25-35 %. Il rendimento lordo è 4,5–5,5 % (5 400–6 600 €/anno su 120 000 €). Le spese condominiali sono basse, 50–70 €/mese, ma il netto arriva comunque solo al 3,5–4,5 %.

Per le licenze è il contesto meno vincolante: gli affitti brevi restano in larga misura possibili. Il vero problema è la liquidità: la rivendita può richiedere 6–12 mesi. È un mercato di nicchia con poco interesse. Se dovete uscire, aspettate.

Guardamar funziona per detenzioni lunghe se pensate di usare la casa e affittarla di tanto in tanto. È una scelta debole per chi cerca rendimento stabile e una strategia d’uscita chiara.

Playa Flamenca vince sul rendimento netto con un rischio moderato. Torrevieja offre più liquidità, ma le licenze impongono un controllo legale approfondito. Le spese condominiali elevate a Villamartín trascinano il rendimento nonostante un’occupazione discreta. I prezzi bassi di Guardamar allettano, ma tempi di rivendita lunghi possono bloccare chi deve recuperare il capitale.

Un fattore comune a tutte e quattro le zone: sono mercati stagionali. Non costruite il modello solo sui numeri d’alta stagione. Se l’investimento regge solo con occupazione all’80 %, non regge. Simulate al 50 % e vedete se il rendimento ha ancora senso. Includete la gestione locativa se non siete in loco (di solito 15-20 % del reddito da affitto), l’IBI annuale (300-600 € per un bilocale) e i costi di acquisto, che aggiungono il 12-14 % sul prezzo d’acquisto.

Per i non residenti c’è anche l’imposta del 24 % sui redditi da locazione (19 % per residenti UE), che riduce ulteriormente il netto e sfugge facilmente quando si confrontano solo le rese pubblicizzate. Fate i conti completi prima di impegnare capitale.