Passare da una vecchia villa a un appartamento moderno

L'errore più comune è iniziare a visitare immobili nuovi senza sapere quanto ti resterà effettivamente dalla vendita. Due voci di spesa colgono di sorpresa praticamente tutti.

L'imposta nazionale sulle plusvalenze per i non residenti è del 19 % sul profitto, ovvero la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita, al netto di spese e migliorie. Per una villa acquistata a 180 000 € e venduta a 340 000 €, si parla di circa 30 000 € di imposte prima di qualsiasi altro costo.

La Plusvalía è un'imposta municipale separata sull'incremento del valore del terreno dall'ultimo acquisto. L'importo dipende dal comune e dalla durata della proprietà, ma può aggiungere diverse migliaia di euro. Alcuni proprietari scoprono questa voce solo al momento della firma dal notaio.

Le banche spagnole finanziano di norma il 60–70 % del prezzo di acquisto per i non residenti. Ciò significa che per un appartamento da 280 000 € servono tra 84 000 € e 112 000 € in contanti solo per l'anticipo, più circa il 10–12 % per i costi di acquisto (imposta di trasferimento, notaio, spese legali). Il ricavato netto della vendita del vecchio immobile deve coprire tutto questo.

L'ordine giusto è: parlare con un agente immobiliare per capire il valore reale del tuo immobile attuale, poi consultare un consulente fiscale o un avvocato per calcolare l'esatto carico fiscale. Fallo prima di fissare anche una sola visita. Devi conoscere il tuo budget reale, non una stima approssimativa.

Usa il nostro calcolatore dei costi di vendita per stimare il ricavato netto, e il nostro calcolatore dei costi di acquisto per capire il costo totale di acquisizione del nuovo immobile.

L'approccio più sicuro è completare la vendita del vecchio immobile prima di impegnarsi in un nuovo acquisto. Possedere entrambi contemporaneamente crea pressione finanziaria: paghi spese condominiali, utenze e possibilmente mutui su due immobili, di cui uno è vuoto.

Se riesci a restare qualche mese senza un immobile in Spagna (affittando temporaneamente o alloggiando altrove durante le visite), quel periodo ti dà piena flessibilità per aspettare l'immobile giusto anziché affrettarti perché le spese di entrambi si accumulano.

Avvia il processo di vendita per tempo. Non aspettare di trovare l'appartamento che desideri prima di mettere in vendita la villa. A quel punto avrai già perso dai due ai quattro mesi. L'immobile che ti interessa potrebbe non essere più disponibile, oppure ti sentirai costretto ad accettare un'offerta più bassa sulla vecchia proprietà per rispettare i tempi.

Approfondisci nella nostra guida al processo di vendita e nella guida passo passo all'acquisto.

Non tutte le zone della Costa Blanca si prestano a questo tipo di cambio. La Zenia e l'area più ampia di Orihuela Costa sono particolarmente adatte per diverse ragioni pratiche.

Le licenze turistiche sono ampiamente disponibili nei complessi in zona turistica qui, a differenza delle urbanizzazioni residenziali più vecchie nell'entroterra o dei comuni dove le nuove licenze sono praticamente bloccate. Se il reddito da affitto fa parte del tuo piano (anche solo occasionalmente), questo conta molto.

La zona ha un'attività costante per la maggior parte dell'anno, non solo a luglio e agosto. Torrevieja e La Zenia hanno residenti stabili tutto l'anno, strutture sanitarie, supermercati e ristoranti — infrastrutture sufficienti a rendere il soggiorno fuori stagione davvero confortevole. Questo amplia la finestra di affitto e rende l'immobile più utile se visiti in inverno.

I complessi di nuova costruzione e quelli recentemente completati sono numerosi in tutta l'area. Ciò significa più scelta, specifiche migliori e immobili che dovrebbero rivalutarsi più dello stock di seconda mano più datato. Anche la gestione condominiale nei complessi più recenti tende a essere meglio organizzata, con fondi di riserva adeguati e conti ben tenuti.

I servizi di gestione immobiliare sono ben consolidati qui. Decine di agenzie si occupano di custodia chiavi, check-in, pulizie e manutenzione. Organizzare la gestione a distanza dopo l'acquisto richiede generalmente poche telefonate.

Leggi l'analisi completa sul perché comprare in Spagna, oppure consulta la nostra guida all'investimento da reddito se il guadagno fa parte delle tue valutazioni.