Reddito da affitto
Affittare la tua proprietà spagnola | Guida al reddito da affitto 2026
Guida completa per affittare la tua proprietà spagnola. Scopri le aspettative di reddito, i gestori immobiliari, le licenze turistiche e i prezzi stagionali.
Dovresti affittare la tua proprietà spagnola?
Molti acquirenti in Spagna pianificano di utilizzare la loro proprietà come casa vacanze guadagnando al contempo reddito da affitto quando non ci sono. Questa guida copre tutto ciò che devi sapere, dalle aspettative di reddito realistiche agli aspetti pratici della gestione degli affitti dall'estero.
Le domande principali che hanno la maggior parte degli acquirenti sono: Quanto posso guadagnare? Come funziona in pratica? Quali sono i requisiti legali? e Quali proprietà si affittano meglio? Risponderemo a tutto questo di seguito.
La realtà finanziaria
Cosa puoi aspettarti di guadagnare
Una buona regola pratica è che manterrai circa il 50% del tuo reddito da affitto lordo. L'altra metà va in commissioni di gestione immobiliare, commissioni delle piattaforme di prenotazione, tasse, manutenzione, utenze e articoli per la pulizia.
Le tariffe di pulizia sono generalmente addebitate separatamente agli ospiti e pagate direttamente al tuo gestore immobiliare, quindi non influenzano il tuo reddito netto.
Alta stagione (estate)
Da giugno ad agosto si ottengono le tariffe più alte, circa 3× quello che otterresti in inverno. È quando viene generata la maggior parte del reddito annuale.
Mezza stagione
Aprile-maggio e settembre-ottobre. Le tariffe sono circa 2× i prezzi invernali. Buona occupazione con clima piacevole.
Bassa stagione (inverno)
Da novembre a marzo ha le tariffe e l'occupazione più basse. Le proprietà in aree attive se la cavano meglio di quelle in località turistiche tranquille.
Tariffe di affitto relative per mese
"Affittiamo il nostro appartamento a La Zenia tutto l'anno, principalmente in estate e mezza stagione. Un gestore immobiliare gestisce tutto – è sorprendentemente semplice."
È anche molto più facile raggiungere un'alta occupazione durante l'estate. In inverno, le proprietà possono rimanere vuote per periodi più lunghi, specialmente in aree turistiche più tranquille dove ristoranti e servizi chiudono.
Importante: Non fare budget con cifre esatte. Il reddito da affitto fluttua in base alle condizioni di mercato, alle recensioni della tua proprietà, alla concorrenza e a fattori esterni. Costruisci flessibilità nella tua pianificazione finanziaria.
Stima il tuo reddito da affitto con il nostro calcolatore per ottenere un quadro realistico di quanto potrebbe guadagnare la tua proprietà.
Il lato pratico
Gestione immobiliare resa semplice
L'approccio consigliato è assumere un gestore immobiliare (chiamato anche portachiavi) che gestisce tutto. Questo è particolarmente importante se non vivi in Spagna.
Cosa fa un gestore immobiliare
Un buon gestore immobiliare si occupa di:
- Marketing — annunci su Airbnb, Booking.com, ecc.
- Comunicazione con gli ospiti — rispondere alle richieste, gestire le prenotazioni
- Consegna delle chiavi — incontrare gli ospiti all'arrivo
- Pulizia e biancheria — tra gli ospiti
- Manutenzione — coordinare le riparazioni
- Riscossione pagamenti — dagli ospiti
Come proprietario, essenzialmente non fai nulla quotidianamente. Dovresti essere disponibile per domande, ma il gestore immobiliare gestisce tutte le operazioni.
Trovare un gestore immobiliare: Chiedi raccomandazioni ad altri proprietari immobiliari o al tuo agente immobiliare. Un gestore immobiliare affidabile è essenziale: avrà le chiavi della tua casa e gestirà i tuoi soldi. Possiamo raccomandare gestori affidabili nelle aree che copriamo.
Alcuni proprietari cercano di gestire gli affitti da soli per risparmiare sulle commissioni. Questo può funzionare se vivi nelle vicinanze, ma per la maggior parte dei proprietari stranieri porta a telefonate costanti, stress e spesso occupazione inferiore a causa di tempi di risposta più lenti.
Leggi e regolamenti
Requisiti della licenza turistica
In Spagna, gli affitti a breve termine (meno di 10 giorni) richiedono una licenza turistica (licencia turística). Senza una, puoi comunque affittare la tua proprietà per periodi più lunghi, ma gli affitti vacanze brevi tecnicamente non sono consentiti.
Con licenza turistica
Puoi affittare legalmente per qualsiasi durata. Gli ospiti vedono che sei conforme, costruendo fiducia. Richiesto per annunci su piattaforme principali in molte aree.
Senza licenza turistica
Limitato ad affitti di 10+ giorni. Meno flessibile, mercato più piccolo. Alcune piattaforme potrebbero limitare il tuo annuncio.
Nota: In aree popolari come la Costa Blanca, ottenere una licenza può richiedere tempo. In alcune aree densamente popolate come il centro di Alicante, potrebbero non essere rilasciate nuove licenze. Nelle tipiche aree turistiche, è solitamente possibile ma richiede pazienza.
La tua proprietà deve anche essere approvata per gli affitti dalla tua comunità (se in un condominio o urbanizzazione). Controlla le regole della comunità prima di acquistare se il reddito da affitto è importante per te.
Requisiti fiscali
Dichiarare il reddito da affitto
Il reddito da affitto in Spagna è tassabile. Tuttavia, il processo è semplice: il tuo gestor (consulente fiscale) o avvocato lo gestisce per te.
Traccia il tuo reddito
Tieni registri di tutto il reddito da affitto ricevuto. Il tuo gestore immobiliare dovrebbe fornire rendiconti regolari.
Dichiarazioni trimestrali
Il reddito da affitto viene dichiarato trimestralmente (Modelo 210). Il tuo gestor lo presenta per tuo conto.
Deduci le spese
I residenti UE possono detrarre le spese relative alla proprietà. I residenti extra-UE pagano tasse sul reddito lordo con detrazioni limitate.
Se hai acquistato una proprietà in Spagna, hai già un avvocato o gestor. Gestiranno le tue dichiarazioni fiscali per gli affitti come parte dei loro servizi continuativi: devi solo fornire le cifre del reddito quattro volte all'anno.
Investimento iniziale
Cosa ti serve per iniziare
Affittare la tua proprietà richiede un certo investimento iniziale oltre alla proprietà stessa. Gli ospiti si aspettano determinati comfort, specialmente se hai una licenza turistica.
Attrezzatura essenziale per l'affitto
- Attrezzatura da cucina — pentole, padelle, utensili, stoviglie per il numero massimo di ospiti
- Più set di biancheria da letto — per cambi rapidi tra gli ospiti
- Asciugamani e teli da mare — diversi set per bagno
- Macchina da caffè — attesa dalla maggior parte degli ospiti
- Buon WiFi — essenziale, non opzionale
- Smart TV con streaming — o accesso a canali internazionali
- Aria condizionata — cruciale per gli affitti estivi
- Attrezzatura di sicurezza — rilevatori di fumo, estintore, kit di pronto soccorso
Prevedi €2.000–5.000 per attrezzare completamente una proprietà con 2 camere da letto per gli affitti, a seconda di cosa è già incluso e dei tuoi standard di qualità.
La posizione conta
Quali proprietà si affittano meglio?
Non tutte le posizioni performano ugualmente per gli affitti. Il fattore chiave è l'attività tutto l'anno.
Buono per gli affitti
Difficile per gli affitti
Le proprietà che si affittano bene in estate possono avere difficoltà in bassa stagione se l'area circostante diventa tranquilla. Se un reddito costante tutto l'anno è importante per te, dai priorità alle posizioni dove la vita continua indipendentemente dalla stagione turistica.
Anche il tipo di proprietà conta: Gli appartamenti vicino alle spiagge sono popolari tra le coppie. Le ville con piscina attraggono le famiglie. Considera il tuo mercato target quando scegli una proprietà per il reddito da affitto.
Punti chiave
- Aspettati di mantenere ~50% del reddito da affitto lordo dopo tutti i costi
- Le tariffe estive sono 3× più alte dell'inverno: concentra gli affitti sull'alta stagione
- Assumi un gestore immobiliare per gestire tutto da remoto
- Ottieni una licenza turistica per affitti a breve termine (meno di 10 giorni)
- Verifica che le regole della comunità permettano gli affitti prima di acquistare
- Prevedi €2.000–5.000 per attrezzatura e configurazione per l'affitto
- Scegli posizioni con attività tutto l'anno per un reddito migliore fuori stagione
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