Imposta sulle plusvalenze nella vendita di immobili in Spagna (2026)

Il modo più chiaro è un esempio numerico. Una coppia britannica ha comprato una villa sulla Costa Blanca per 300.000 € nel 2009 e la vende per 500.000 € nel 2026. Vivono nel Regno Unito e sono non residenti in Spagna. Hanno entrambi più di 65 anni.

A prima vista il guadagno è di 200.000 €. La plusvalenza imponibile è inferiore, perché la Spagna consente di dedurre i costi sostenuti per acquistare, quelli per vendere e i miglioramenti capitali documentati eseguiti nel frattempo.

La ritenuta del 3% non si somma a questo totale. È un acconto sull'imposta, prelevato dal notaio e versato a Hacienda. Su una vendita da 500.000 € fa 15.000 €. Poiché l'imposta reale qui è di 30.400 €, il venditore deve ancora 15.400 € quando presenta la dichiarazione l'anno successivo al rogito.

Se i conti fossero andati al contrario - per esempio un immobile che si è rivalutato pochissimo - quella stessa ritenuta del 3% sarebbe stata superiore all'imposta dovuta. In quel caso il venditore chiede il rimborso e attende dagli otto ai quattordici mesi prima di vedere la differenza.

La leva più grande sul tuo conto fiscale sono le deduzioni documentate. La Spagna distingue nettamente tra i miglioramenti che hanno aumentato il valore dell'immobile e la manutenzione che lo ha solo tenuto in uso. I miglioramenti riducono la plusvalenza. La manutenzione no.

Per ogni voce che vuoi far valere, Hacienda chiede una fattura con il NIF del fornitore, il tuo nome, la data e una chiara descrizione del lavoro. I bonifici bancari sono nettamente preferiti. Le ricevute in contanti vengono respinte di routine. I venditori che per dieci anni hanno pagato in contanti il tuttofare scoprono spesso al rogito di non poter dedurre nulla.

Tre punti fanno inciampare i venditori britannici più di tutto il resto. Nessuno è nascosto, ma è facile non vederli se finora hai venduto solo nel Regno Unito.

La plusvalía è separata dall'imposta sulle plusvalenze. È un tributo comunale sull'aumento del valore catastale del terreno durante la proprietà e si paga direttamente al municipio, di norma entro 30 giorni dal rogito. Sulla Costa Blanca le aliquote oscillano intorno al 3,6-3,75% dell'incremento stimato del valore del terreno. Dal 2021 il venditore può scegliere tra il metodo forfettario e quello del guadagno reale: l'avvocato dovrebbe calcolare entrambi e applicare il più basso. Se il valore del terreno non è salito, l'imposta è zero.

La ritenuta del 3% è un acconto, non un'imposta finale. L'avvocato dell'acquirente è obbligato per legge a trattenere il 3% del prezzo (modello 211) e a versarlo a Hacienda. Tu come venditore presenti poi il modello 210 entro la fine del terzo mese successivo al rogito. Se l'imposta reale è inferiore al 3%, chiedi il rimborso. Se è superiore, paghi la differenza. Chi crede di aver chiuso tutto dal notaio si vede arrivare a volte un avviso 18 mesi dopo.

Il Regno Unito può ancora tassare la stessa plusvalenza. La convenzione contro le doppie imposizioni Spagna-UK ha resistito alla Brexit, quindi HMRC ti consente di scomputare l'imposta spagnola dalla CGT britannica grazie al Foreign Tax Credit Relief, ma non ti libera del tutto dalla CGT britannica. La CGT britannica sugli immobili è del 18% nello scaglione base e del 24% in quello superiore. In pratica paghi la più alta delle due aliquote effettive. Comunica la cessione a HMRC entro 60 giorni dal rogito se è dovuta imposta nel Regno Unito. Per la parte spagnola, vedi la nostra guida completa alle plusvalenze e la panoramica del processo di vendita.