Come i proprietari UE possono ridurre l'imposta sul patrimonio in Spagna

L'imposta sul patrimonio si calcola sul patrimonio netto. Ogni euro di mutuo iscritto sull'immobile spagnolo riduce la base imponibile euro per euro. Una villa da 1 mln € con un mutuo da 400.000 € compare in dichiarazione come 600.000 €.

Per i non residenti che hanno pagato cash è la leva più diretta. Rifinanziare un immobile libero da ipoteche al 60-70 % di LTV porta una fetta importante di valore sotto la soglia di 700.000 €. Le banche applicano ai non residenti tassi di 0,4-0,8 punti percentuali sopra quelli dei residenti e mettono un tetto all'LTV intorno al 70 %: meglio fare i conti prima.

Il caveat onesto: gli interessi del mutuo costano soldi veri. A un tasso del 4 % per non residenti, 840.000 € di debito costano circa 33.000 € di interessi il primo anno. Se risparmi solo 1.400 € di imposta sul patrimonio, rifinanziare non ha senso solo per ragioni fiscali. La strategia funziona quando avresti comunque tenuto liquidità e puoi investire il capitale liberato a un rendimento superiore al tasso del mutuo, o quando l'immobile supera i 2 mln € e il risparmio fiscale entra nelle cinque cifre. Per i meccanismi del mutuo vedi la nostra guida al finanziamento.

La residenza fiscale in Spagna scatta con 183 giorni o più di permanenza nell'anno, con il centro dei tuoi interessi economici qui o se vivono in Spagna il coniuge e i figli minori. Una volta superata quella linea, l'imposta sul patrimonio si applica a tutto ciò che possiedi ovunque: pensioni all'estero, immobili in locazione fuori dalla Spagna, portafogli azionari, l'intero patrimonio.

Sembra spaventoso, ma è peggio dello status di non residente solo se hai davvero patrimoni rilevanti fuori dalla Spagna. Un pensionato britannico la cui ricchezza principale è una villa sulla Costa Blanca, un piccolo SIPP e modesti risparmi paga spesso un'imposta simile da residente e da non residente. La decisione deve seguire la vita reale. Passi gran parte dell'anno in Spagna? Pagaci le tasse. Ci passi meno tempo? Resta non residente. La nostra panoramica sulla residenza spiega gli aspetti pratici.

La regione conta più di quanto la maggior parte dei proprietari pensi. Dal 2021 i non residenti UE e SEE possono scegliere di applicare il regime regionale della comunità autonoma in cui si trova l'immobile invece del regime statale di default. Le differenze sono ampie.

Per chi sceglie tra costas, l'impatto regionale è molto concreto. Un immobile da 1,5 mln € sulla Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) si trova in Andalusia e, grazie al bonus regionale, produce zero imposta sul patrimonio. Lo stesso immobile da 1,5 mln € a Jávea, Dénia o nella città di Valencia ricade nella regione di Valencia, dove la soglia è più bassa e il bonus non c'è: il conto arriva a diverse migliaia di euro l'anno. Non un motivo per traslocare dopo, ma un buon motivo per pensarci bene prima di comprare un secondo immobile.

L'imposta sul patrimonio si calcola per individuo, non per nucleo familiare. Una coppia sposata che detiene una villa da 1,2 mln € sulla Costa Blanca al 50/50 dichiara 600.000 € a testa e resta sotto la soglia statale di 700.000 €. Lo stesso immobile intestato a un solo coniuge lascia 500.000 € pienamente tassati. Per le coppie che comprano insieme, registrare l'atto cointestato dal primo giorno è la mossa di pianificazione più economica che esista.

Per chi è già unico proprietario, trasferire metà dell'immobile al coniuge è possibile ma non gratuito: nella maggior parte delle regioni fa scattare l'imposta di registro più spese notarili e di registro. Andalusia e Madrid hanno regole favorevoli tra coniugi; Catalogna e Valencia sono meno generose. Fai i conti su almeno cinque anni di risparmio d'imposta prima di firmare qualunque cosa.

Due trappole pratiche colpiscono i proprietari UE ogni anno. La prima è dimenticare che la dichiarazione dell'imposta sul patrimonio (Modelo 714) è indipendente dall'imposta sul reddito. Puoi non dovere nulla sul reddito e dover comunque presentarla se il patrimonio lordo supera i 2 mln €, indipendentemente dal netto. La seconda è l'imposta statale temporanea di solidarietà sulle grandi fortune, che scatta sopra i 3 mln € persino a Madrid e in Andalusia e di fatto recupera il bonus regionale in cima. Per il quadro completo dei costi di un immobile in Spagna vedi la nostra guida ai costi e alle imposte.

Se il patrimonio supera 1 mln €, se hai immobili in più di una regione o se stai passando tra status di residente e non residente, una sessione una tantum con un consulente fiscale spagnolo è un'assicurazione poco costosa. La nostra guida alla consulenza con l'avvocato spiega cosa chiedere.