L'errore da 5.000 EUR: l'aliquota al 9 % di Valencia

L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) è l'imposta sull'acquisto di immobili usati in Spagna. La paga l'acquirente. Si calcola sul maggiore tra prezzo d'acquisto e valore di riferimento regionale, e ogni comunità autonoma fissa la propria aliquota.

L'ITP si applica solo agli immobili di seconda mano. Le nuove costruzioni acquistate direttamente dal costruttore sono soggette all'IVA: 10 % di IVA più circa l'1,5 % di imposta di bollo (AJD). La modifica di Valencia tocca la rivendita, non gli acquisti di nuove costruzioni dal costruttore.

Per il quadro completo di tutte le imposte e spese che si sommano al prezzo d'acquisto spagnolo, la guida ai costi e alle imposte passa in rassegna ogni voce, comprese parcelle di notaio, registro e avvocato.

Per chi compra sulla Costa Blanca, il confronto utile è tra Valencia, Catalogna e Andalusia. Madrid è più conveniente sulla carta, ma un appartamento sul mare non si compra a Madrid. La nuova aliquota del 9 % mantiene Valencia vicino alla Catalogna e si avvicina, restando comunque sopra, all'Andalusia.

Chi aspetta paga 6.000-8.000 EUR in più per lo stesso appartamento. I 5.000 EUR di imposta risparmiata svaniscono prima ancora che le chiavi cambino di mano. Peggio: chi aspetta si ritrova a competere con tutti gli altri che hanno aspettato, su un'offerta più sottile, con venditori che ora sanno esattamente quanta domanda fosse in panchina.

Questo non garantisce che i prezzi salgano dell'1,5-2,5 % ovunque. Gli immobili più economici dell'entroterra sotto i 200.000 EUR si muoveranno appena. Il rialzo è concentrato nei segmenti dove si addensa l'acquirente internazionale e l'offerta è già stretta: appartamenti vista mare, rivendite fronte spiaggia a Denia, Calpe, Javea, Moraira, e la fascia alta della rivendita tra 300.000 e 700.000 EUR.

La mossa pulita per un investitore serio non è maggio e non è giugno. È luglio e agosto, quando il giochino della scadenza si sarà sciolto.

Alcuni acquirenti di maggio hanno pagato troppo per battere sul tempo l'aliquota al 10 %. Alcuni acquirenti di giugno hanno pagato troppo convinti di essere pazienti. A luglio entrambi hanno chiuso, l'urgenza è sparita e una parte dell'offerta che non è stata venduta nel parapiglia torna sul mercato con prezzi richiesti più morbidi.

Da qui due scenari:

• Atterraggio morbido. I prezzi si stabilizzano sul livello di maggio, leggermente più alto. Gli investitori entrati prima del rialzo sono in vantaggio. Chi ha aspettato ottiene l'imposta più bassa, ma nessun vantaggio sul prezzo. Il mercato si assesta.
• Correzione. Gli speculatori che hanno pagato prezzi gonfiati pre-scadenza si accorgono che i rendimenti da affitto non giustificano il costo. Una parte rimette in vendita per uscire. I prezzi richiesti scivolano verso i livelli pre-rialzo tra agosto e ottobre. Compratori cash e investitori preparati portano a casa sia il prezzo più basso SIA l'aliquota al 9 %.

Su un esempio di affitto a Benidorm la differenza è concreta. Un appartamento da 450.000 EUR con 15.000 EUR di canoni lordi annui rende il 3,3 % lordo. Pagalo 470.000 EUR nella corsa di maggio e scendi al 3,2 % prima ancora che un costo si muova. Pagalo 445.000 EUR ad agosto dopo una piccola correzione, con il nuovo ITP al 9 %, e torni intorno al 3,4 % lordo con meno contanti sul tavolo. Piccole percentuali, ma sono quelle che decidono se un immobile in affitto si paga davvero da solo.

Niente di tutto questo significa che l'imposta debba guidare l'acquisto. Posizione, rendimento, qualità costruttiva, spese condominiali e stato legale dell'immobile pesano molto più dell'1 % di ITP. Se un immobile è quello giusto, è quello giusto a maggio, a giugno o ad agosto. Il cambio fiscale sposta solo il momento in cui chiudi l'operazione più pulita. La guida al processo di acquisto illustra l'ordine dei passi, qualunque sia il mese della firma.