Geërfde woning
Een geërfde woning in Spanje verkopen
Een Spaanse woning geërfd en wil je die verkopen? Dit is het juridische traject, de belastingen, de valkuilen en de realistische doorlooptijden die elke erfgenaam moet kennen.
Eerst de erfenis, dan de verkoop
Een Spaanse woning gaat bij overlijden niet automatisch over op de erfgenamen. Voor je kunt verkopen moet de erfenis juridisch aanvaard zijn, de belasting betaald en de eigendom op jouw naam ingeschreven in het Kadaster. Kopers tekenen geen contract op een woning die nog in de erfprocedure zit en banken financieren zoiets evenmin.
Ja, buitenlanders mogen in Spanje erven. Niet-resident erfgenamen zijn heel gewoon en het traject is volledig erkend, of je nu in Spanje woont of ergens anders. Wat je vroeg nodig hebt, is een NIE (Spaans fiscaal nummer) voor elke erfgenaam, anders kan er niets officieels op jouw naam getekend worden.
De eerste weken tellen. Laat de overlijdensakte vertalen en voorzien van een apostille, zoek het testament op (Spaanse notarissen bewaren de meeste testamenten die in Spanje zijn opgemaakt) en vraag bij het ministerie van Justitie het Certificado de Actos de Última Voluntad aan. Spreek je geen Spaans, neem dan meteen een advocaat in de arm in plaats van later. De erfenis zelf afhandelen kost meestal meer dan vanaf dag één professionele hulp inschakelen. Een korte consultatie bij een Spaanse advocaat in het begin scheelt maanden heen-en-weer.
De drie belastingen op je bord
Erven en verkopen worden in Spanje op drie aparte plekken belast. Elk met een eigen termijn, een eigen instantie en een eigen tarief.
Successiebelasting (Impuesto de Sucesiones) komt eerst. Het tarief hangt af van de regio waar de woning ligt, je band met de overledene en de waarde van de nalatenschap. Partners en kinderen hebben hoge vrijstellingen; verre familieleden en niet-familie betalen veel meer. Je hebt zes maanden vanaf de overlijdensdatum om aangifte te doen, met één mogelijke verlenging.
Plusvalía municipal is een gemeentelijke heffing op de waardestijging van de grond sinds de vorige eigenaar de woning kocht. Het gemeentehuis int hem, niet de regio of de staat, en veel erfgenamen vergeten dat hij bestaat tot de dag van de notariële akte.
Vermogenswinstbelasting komt pas in beeld als je daadwerkelijk verkoopt. De winst wordt berekend tussen de waarde die je voor de successie hebt opgegeven en de uiteindelijke verkoopprijs. Een lage waarde aangeven om vandaag op successie te besparen kost je later vaak meer aan vermogenswinst. Een advocaat kan beide bedragen vooraf doorrekenen.
| Regio | Belastingdruk | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Madrid | Zeer laag | 99% korting voor partner en kinderen |
| Andalusië | Laag tot matig | Royale vrijstellingen, daarna standaardschaal |
| Valencia (Costa Blanca) | Matig | Reducties voor residente erfgenamen mogelijk |
| Catalonië | Hoger | Lagere vrijstellingen, steilere schaal |
| Balearen | Laag voor naaste familie | Apart regionaal regime |
Knelpunten die de verkoop stilleggen
De meeste verkopen na een erfenis komen rond. De rest struikelt bijna altijd over dezelfde handvol problemen, en die zijn vrijwel allemaal makkelijker op te lossen vóór je de woning te koop zet dan als de koper al twijfelt.
Geen of zoekgeraakt testament
Zonder duidelijk testament wordt de nalatenschap volgens het wettelijk erfrecht afgewikkeld. Dat kost maanden en soms een gerechtelijke uitspraak.
Onbetaalde IBI en VvE-bijdragen
Schulden die aan de woning hangen, gaan mee met de eigendom. De advocaat van de koper vindt ze en eist dat ze betaald zijn vóór de akte.
Illegale aanbouw of verbouwingen
Zwembaden, terrassen en kamers zonder vergunning duiken op zodra het kadaster met de werkelijkheid wordt vergeleken. Sommige laten zich legaliseren, andere maken de deal kapot.
Onenigheid tussen erfgenamen
Alle mede-erfgenamen moeten instemmen met de verkoop. Eén dwarsligger kan de boel jaren blokkeren als de anderen zijn aandeel niet uitkopen.
Wat kopers betalen, is een schone titel. Speelt een van deze punten bij jouw woning, dan kan je advocaat het meestal oplossen met extra papierwerk, betalingen of legalisatieprocedures. De kosten daarvan zijn bijna altijd lager dan de prijsverlaging die een koper anders zou eisen.
Hoe lang dit echt duurt
Een simpele erfenis met een of twee meewerkende erfgenamen, een schone titel en geen openstaande schulden kan binnen 6 tot 9 maanden na het overlijden verkocht zijn. Het grootste deel van die tijd zit in de erfafwikkeling en de belastingaangiften, niet in de verkoop zelf.
Complicaties rekken dat op. Internationale erfgenamen met papieren uit meerdere landen, ruzie in de familie, ontbrekende stukken of onbetaalde schulden kunnen het hele traject voorbij de twee jaar duwen. Volle notarisagenda's in populaire kustplaatsen kosten extra weken. Heeft de koper een hypotheek nodig, reken dan nog eens op 6 tot 8 weken zodra de titel eindelijk klopt.
De grootste tijdwinst zit in twee dingen: vanaf week één een Spaanse advocaat inschakelen en voor elke erfgenaam een NIE regelen voordat je hem echt nodig hebt. Beide kan vanuit het buitenland, via een Spaans consulaat of met een volmacht. Zodra de erfenis is aanvaard en de woning op jouw naam staat, lijkt de rest van het verkoopproces op elke andere verkoop in Spanje.
Een woning geërfd?
Praat eerst met een Spaanse advocaat
Voor je gaat aanbieden, schulden in kaart brengt of iets ondertekent, wil je precies weten hoe jouw situatie binnen het Spaanse erf- en belastingrecht ligt.
Plan een juridische consultatie
