Spaanse vastgoedbelastingen
Overdrachtsbelasting en zegelrecht in Spanje uitgelegd
Alles over ITP, btw en AJD bij het kopen van Spaans vastgoed. Duidelijke uitleg over overdrachtsbelasting, zegelrecht en concrete kostenvoorbeelden voor kopers.
Bij het kopen van vastgoed in Spanje komen aankoopbelastingen kijken die in veel andere landen niet bestaan. De regels verschillen afhankelijk van of u nieuwbouw of bestaande bouw koopt, en de tarieven variëren per regio. Door deze kosten vooraf te kennen, voorkomt u verrassingen en kunt u met vertrouwen plannen.
Bij de aankoop van Spaans vastgoed kunnen drie belastingen van toepassing zijn: de overdrachtsbelasting (ITP), de btw (IVA) en het zegelrecht (AJD). Welke u betaalt, hangt volledig af van of het een bestaande of nieuwbouwwoning betreft.
De overdrachtsbelasting (ITP) is uitsluitend van toepassing op bestaande woningen — veruit het meest voorkomende type aankoop voor internationale kopers. Het wordt berekend als een percentage van de aangegeven koopprijs, doorgaans tussen de 6 % en 10 %, afhankelijk van de autonome gemeenschap. De regio Valencia rekent bijvoorbeeld 10 %, terwijl Madrid 6 % rekent op bedragen tot €1 miljoen.
De btw (IVA) vervangt de ITP bij nieuwbouwwoningen die rechtstreeks van een projectontwikkelaar worden gekocht. Het landelijke tarief bedraagt een vast percentage van 10 % voor residentieel vastgoed. Op de Canarische Eilanden geldt in plaats van btw een lokale belasting genaamd IGIC van 6,5 %.
Het zegelrecht (AJD) is een aanvullende belasting die naast de btw wordt geheven bij nieuwbouwaankopen. De tarieven variëren per regio van 0,5 % tot 1,5 %. Het is van toepassing omdat bij nieuwbouw de notariële akte voor het eerst wordt ingeschreven in het eigendomsregister. AJD is niet van toepassing op bestaande woningen.
De belangrijkste regel: u betaalt nooit ITP én btw op dezelfde aankoop. Het is altijd het een of het ander, afhankelijk van het type woning. Voor een volledig overzicht van alle aankoopkosten, raadpleeg onze gids over kosten en belastingen.
Overdrachtsbelasting (ITP)
Betaald op bestaande woningen tegen 6–10 %, vastgesteld door elke autonome gemeenschap. De grootste aankoopbelasting voor de meeste kopers.
Btw (IVA)
Een vast tarief van 10 % op nieuwbouw die rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt gekocht. Vervangt de ITP volledig.
Zegelrecht (AJD)
Aanvullend 0,5–1,5 % uitsluitend bij nieuwbouwaankopen, naast de btw. Verschilt per regio.
Belastingen bij bestaande bouw en nieuwbouw
Bestaande woning
Nieuwbouwwoning
Voor kopers van bestaande woningen is de ITP de enige aankoopbelasting. Het tarief wordt door elke autonome gemeenschap bepaald, waardoor twee identieke woningen in verschillende regio's aanzienlijk verschillende belastingbedragen kunnen opleveren. Controleer altijd het specifieke tarief in de regio waar u koopt voordat u uw budget opstelt.
Kopers van nieuwbouw betalen btw plus zegelrecht — doorgaans in totaal 10,5 % tot 11,5 % van de koopprijs. Het btw-tarief is landelijk vastgesteld op 10 %, maar het AJD-tarief verschilt. In Andalusië bedraagt het zegelrecht 1,5 %, terwijl het in Madrid slechts 0,75 % is. Deze verschillen kunnen bij één transactie al snel enkele duizenden euro's bedragen.
Overweegt u nieuwbouw, dan leidt onze gids voor nieuwbouwaankopen u stap voor stap door het hele proces. Heeft u een specifieke vraag over uw situatie? Ons panel van fiscale en juridische experts adviseert u kosteloos en vrijblijvend.
Wat u werkelijk betaalt
| Kostenpost | €200.000 | €300.000 | €500.000 |
|---|---|---|---|
| ITP (10 %, bestaande bouw) | €20.000 | €30.000 | €50.000 |
| IVA + AJD (11,5 %, nieuwbouw) | €23.000 | €34.500 | €57.500 |
| Advocaatkosten (ca.) | €1.500–2.000 | €2.000–2.500 | €2.500–3.500 |
| Notaris + register | €800–1.200 | €1.000–1.500 | €1.500–2.000 |
| Totale extra kosten (bestaand, ca.) | €22.300–23.200 | €33.000–34.000 | €54.000–55.500 |
Deze cijfers tonen aan dat aankoopbelastingen en kosten doorgaans 10–13 % aan de woningprijs toevoegen. Het exacte bedrag hangt af van of het bestaande bouw of nieuwbouw betreft, de regio en uw persoonlijke omstandigheden.
Betalen niet-ingezetenen meer? Dit is een van de hardnekkigste mythes. De tarieven voor overdrachtsbelasting en zegelrecht zijn identiek, ongeacht uw verblijfsstatus. Niet-ingezetenen en ingezetenen betalen precies dezelfde aankoopbelastingen. Verschillen tussen beide groepen ontstaan pas bij de jaarlijkse lopende belastingen, niet bij de aankoop.
Wanneer betaalt u? De overdrachtsbelasting (ITP) moet binnen 30 dagen na ondertekening van de notariële akte (escritura) worden betaald. Uw advocaat regelt doorgaans de betaling en aangifte. Bij nieuwbouw wordt de btw rechtstreeks aan de projectontwikkelaar betaald bij oplevering, en de AJD wordt apart afgehandeld via een regionale belastingaangifte.
Gebruik onze aankoopkostencalculator om exacte bedragen te zien voor uw specifieke woning en regio.
Kortingen en veelgestelde vragen
Verschillende regio's bieden verlaagde ITP-tarieven voor specifieke kopersgroepen. Starters, kopers jonger dan 35, gezinnen met drie of meer kinderen en mensen met een beperking komen mogelijk in aanmerking voor een lager tarief — soms slechts 3–5 % in plaats van het standaardtarief.
Deze verlagingen gelden niet automatisch. U moet ze aanvragen bij het indienen van uw belastingaangifte, en de voorwaarden variëren per regio. Een gekwalificeerde onafhankelijke advocaat kan vóór de aankoop bevestigen of u in aanmerking komt.
De meest voorkomende fout is ervan uitgaan dat nationale tarieven overal gelden. De 17 autonome gemeenschappen in Spanje stellen elk hun eigen belastingtarief vast. Budgetteren op basis van het tarief van een andere regio kan bij de overdracht duizenden euro's tekort opleveren. Controleer altijd het tarief in de regio waar de woning zich bevindt.
Heeft u vragen?
Gratis advies van experts in Spaanse vastgoedbelastingen
Elke vastgoedaankoop is anders. Ons panel van fiscale en juridische experts beantwoordt uw vragen over ITP, btw, zegelrecht en regionale verschillen — kosteloos en vrijblijvend.
Vraag het onze experts
