De fout van 5.000 EUR: het 9%-tarief in Valencia

De ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is de belasting op de aankoop van bestaand vastgoed in Spanje. De koper betaalt. Hij wordt berekend over de hoogste van twee waarden, de aankoopprijs of de regionale referentiewaarde, en elke autonome regio stelt zijn eigen tarief vast.

De ITP geldt alleen voor bestaande bouw. Nieuwbouw rechtstreeks bij een ontwikkelaar valt onder btw: 10% IVA plus zo'n 1,5% zegelrecht (AJD). De wijziging in Valencia raakt herverkoop, niet de aankoop van nieuwbouw bij een ontwikkelaar.

Wilt u het totaalplaatje van alle belastingen en kosten die boven op een Spaanse aankoopprijs komen, dan loopt de gids over kosten en belastingen elke post langs, inclusief notaris, kadaster en advocaat.

Voor een koper aan de Costa Blanca telt vooral de vergelijking tussen Valencia, Catalonië en Andalusië. Madrid is op papier goedkoper, maar daar koopt u geen appartement aan zee. Met het nieuwe tarief van 9% schuift Valencia dicht tegen Catalonië aan en komt het iets dichter bij Andalusië, al blijft het hoger.

Wie wacht, betaalt voor hetzelfde appartement zo'n 6.000-8.000 EUR meer. De 5.000 EUR bespaarde belasting is weg voordat de sleutels worden overhandigd. Erger nog: wie wacht, concurreert met alle andere wachters op een uitgedund aanbod, met verkopers die nu precies weten hoeveel vraag op de bank zat.

Dit is geen garantie dat de prijzen in elke plaats met 1,5-2,5% stijgen. Goedkopere woningen in het binnenland onder 200.000 EUR bewegen amper. De lift zit in segmenten waar veel internationale kopers samenkomen en het aanbod toch al krap is: appartementen met zeezicht, herverkoop aan het strand in Denia, Calpe, Javea, Moraira en het hogere segment van de herverkoopmarkt tussen 300.000 en 700.000 EUR.

De zuivere zet voor een serieuze investeerder is niet mei en niet juni. Het is juli en augustus, zodra de deadlinehandel zich ontknoopt.

Sommige kopers in mei betaalden te veel omdat ze het 10%-tarief nog wilden voor zijn. Sommige kopers in juni betaalden te veel omdat ze dachten dat ze geduldig waren. In juli hebben beide groepen getekend, is de urgentie weg en komt een deel van het aanbod dat tijdens de drukte niet verkocht is terug op de markt met soepelere vraagprijzen.

Vanaf dat moment twee scenario's:

• Zachte landing. De prijzen stabiliseren op het iets hogere mei-niveau. Wie vóór de stijging kocht, is in het voordeel. Wachters krijgen de lagere belasting, maar geen prijsvoordeel. De markt zakt in.
• Correctie. Speculanten die vóór de deadline piekprijzen betaalden, zien dat huurrendementen de kosten niet dragen. Sommigen zetten te koop. Vraagprijzen zakken tussen augustus en oktober terug richting het niveau van voor de stijging. Cashkopers en voorbereide investeerders pakken de lagere prijs én het 9%-tarief.

Bij een verhuurvoorbeeld in Benidorm is het verschil reëel. Een appartement van 450.000 EUR met 15.000 EUR bruto jaarhuur levert 3,3% bruto rendement. Betaal 470.000 EUR in de mei-drukte en u zakt naar 3,2% voor ook maar één kostenpost stijgt. Betaal 445.000 EUR in augustus na een kleine correctie, met de nieuwe 9% ITP, en u zit weer rond 3,4% bruto met minder cash op tafel. Kleine procenten, maar zij bepalen of een verhuurpand zichzelf bedruipt.

Niets hiervan betekent dat de belasting uw aankoop moet sturen. Locatie, rendement, bouwkwaliteit, VvE-bijdragen en de juridische status van de woning wegen veel zwaarder dan 1% ITP. Een goede woning is een goede woning in mei, juni of augustus. De belastingwijziging verschuift alleen het moment waarop u de schoonste deal pakt. De gids over het aankoopproces beschrijft de volgorde van stappen, ongeacht wanneer u tekent.