Kopen als niet-ingezetene
Vastgoed kopen in Spanje als niet-ingezetene
Niet-ingezetenen kunnen vastgoed kopen in Spanje, maar betalen hogere belastingen en kosten. Ontdek de werkelijke kosten, juridische stappen en hoe eigendom zich verhoudt tot verblijfsstatus.
Een open markt met andere regels
Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Spanje zonder er te wonen? Ja. De Spaanse vastgoedmarkt staat volledig open voor internationale kopers — zowel EU-burgers als niet-EU-onderdanen. Er zijn geen beperkingen op wat u kunt kopen, waar u kunt kopen of hoeveel woningen u kunt bezitten. Niet-ingezetenen hebben exact dezelfde eigendomsrechten als Spaanse staatsburgers. In de praktijk is het aankoopproces eenvoudig en goed ingeburgerd, met duizenden niet-ingezeten kopers die jaarlijks transacties afronden.
Maar hier is het onderscheid dat de meeste investeerders verrast: vastgoedeigendom en verblijfsstatus staan volledig los van elkaar onder Spaans recht. Een woning kopen in Spanje geeft u niet het recht om er te wonen, en u hoeft geen ingezetene te zijn om eigendom te bezitten. Dit is van belang omdat uw verblijfsstatus rechtstreeks uw belastingverplichtingen, lopende kosten en langetermijnrendement bepaalt. Dit verkeerd inschatten — aannemen dat eigendom verblijfsrecht oplevert, of de belastingverplichtingen voor niet-ingezetenen onderschatten — is een van de duurste fouten die een buitenlandse vastgoedinvesteerder kan maken.
NIE-nummer
Uw Spaans fiscaal identificatienummer. Vereist voor alle vastgoedtransacties, bankrekeningen en belastingaangiften. Niet-ingezetenen kunnen het aanvragen via Spaanse consulaten of lokale politiebureaus.
Spaanse bankrekening
Nodig voor hypotheekbetalingen, energierekeningen en belastingverplichtingen. De meeste Spaanse banken openen rekeningen voor niet-ingezetenen met een geldig NIE-nummer en paspoort.
Juridische vertegenwoordiging
Een onafhankelijke advocaat (abogado) of belastingadviseur (gestoría) behartigt uw belangen. Zij controleren eigendomstitels, beheren contracten en verzorgen de fiscale registratie namens u.
Geen van deze vereisten verlangt Spaans ingezetenenschap. Het NIE-nummer is een fiscaal nummer, geen verblijfsvergunning. Een Spaanse bankrekening is een praktisch hulpmiddel, geen juridische verplichting om in het land te wonen. En uw advocaat werkt voor u, ongeacht waar u woont. Voor een volledig overzicht van het aankoopproces raadpleegt u onze stapsgewijze koopgids. Let op: het Spaanse Golden Visa-programma — dat voorheen verblijfsstatus bood via een vastgoedinvestering van € 500.000 — is niet langer beschikbaar als route naar verblijfsrecht via enkel een vastgoedaankoop.
De werkelijke kosten van eigendom als niet-ingezetene
De aankoopkosten zijn grotendeels gelijk voor ingezetenen en niet-ingezetenen. De overdrachtsbelasting bedraagt 6–10 % afhankelijk van de autonome gemeenschap, plus notariskosten, registratiekosten en juridische kosten — doorgaans in totaal 10–13 % bovenop de koopprijs. Waar eigendom als niet-ingezetene aanzienlijk duurder wordt, zijn de jaarlijkse terugkerende verplichtingen. Twee belastingen treffen niet-ingezetenen bijzonder hard: de vermogensbelasting en de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.
Bij een woning van € 300.000 die jaarlijks € 12.000 aan huurinkomsten genereert, daalt het effectieve rendement na belastingen en kosten tot circa 2 % — ruim onder wat veel investeerders aanvankelijk verwachten. De vermogensbelasting is de belangrijkste factor: deze wordt geheven op de waarde van het vastgoed, ongeacht of het inkomsten genereert, en niet-ingezetenen kunnen niet dezelfde vrijstellingen claimen als ingezetenen. De inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen versterkt dit effect: EU-inwoners betalen 19 % over het netto-inkomen, terwijl niet-EU-inwoners 24 % betalen over het bruto-inkomen zonder aftrekbare kosten. Gebruik onze calculator voor aankoopkosten om uw specifieke situatie door te rekenen, en lees onze volledige gids over kosten en belastingen voor een gedetailleerd overzicht van alle kosten.
Leidt kopen tot verblijfsstatus?
Vastgoedeigendom alleen geeft geen recht op verblijf in Spanje. Het bezit van vastgoed kan echter andere verblijfsaanvragen ondersteunen door financiële stabiliteit en banden met het land aan te tonen. De route hangt volledig af van uw nationaliteit en persoonlijke omstandigheden.
EU-burgers hebben al het recht om in Spanje te wonen op basis van het vrij verkeer van personen. Er is geen visum nodig, maar u moet zich bij het gemeentehuis inschrijven als u langer dan drie maanden blijft, met bewijs van ziektekostenverzekering en financiële middelen. Vastgoedeigendom is praktisch maar niet verplicht. Niet-EU-burgers moeten zich kwalificeren via een aparte visumroute — werkvisum, pensioenvisum, ondernemersvisum of gezinshereniging — en vastgoedeigendom kan deze aanvragen versterken zonder op zichzelf voldoende te zijn. Verblijfsaanvragen duren doorgaans drie tot zes maanden. Stem uw vastgoedaankoop daarom af op uw verblijfstijdlijn, niet andersom.
Kopen als niet-ingezetene werkt wanneer
Kopen als niet-ingezetene is risicovol wanneer
De duurste fouten van niet-ingezeten investeerders zijn het verwarren van eigendom met verblijfsrecht, het onderschatten van terugkerende belastingverplichtingen — met name de vermogensbelasting — en het niet ontwikkelen van een verblijfsstrategie vóór de aankoop. Valutarisico is een andere belangrijke factor voor kopers die niet in euro's verdienen, aangezien wisselkoersschommelingen het rendement kunnen aantasten of kosten onverwacht kunnen opdrijven. Als u een aankoop overweegt, stem dan uw vastgoedzoektocht af op uw verblijfstijdlijn. Lees onze gids over verblijfsstatus voor visumopties, en raadpleeg onze gids over juridische vereisten voor een volledig overzicht van de verplichtingen van de koper.
Veelgestelde vragen
Klaar om te investeren?
Start uw vastgoedzoektocht
Of u nu koopt als niet-ingezeten investeerder of een toekomstige verhuizing naar Spanje plant, inzicht in uw kosten en verplichtingen is de eerste stap. Verken onze gidsen of blader door het beschikbare aanbod om uw volgende investering te vinden.
Bekijk woningen
