Hoe EU-eigenaren de Spaanse vermogensbelasting kunnen verlagen

Vermogensbelasting wordt berekend over het nettovermogen. Elke euro hypotheekschuld op je Spaanse woning verlaagt de heffingsgrondslag euro voor euro. Een villa van € 1 mln met € 400.000 hypotheek staat in de aangifte voor € 600.000.

Voor niet-residenten die contant hebben betaald, is dit de meest directe hefboom. Een onbelaste woning herfinancieren tot 60-70 % LTV brengt een groot deel van de waarde onder de grens van € 700.000. Banken rekenen niet-residenten 0,4 tot 0,8 procentpunt meer dan residenten en zetten een LTV-plafond rond 70 %, dus reken eerst.

De eerlijke kanttekening: hypotheekrente kost echt geld. Bij een niet-residententarief van 4 % kost € 840.000 schuld in het eerste jaar zo'n € 33.000 aan rente. Als je daarmee maar € 1.400 vermogensbelasting bespaart, slaat herfinanciering puur fiscaal nergens op. De strategie werkt vooral wanneer je sowieso liquide middelen zou aanhouden en het vrijgekomen kapitaal kunt beleggen tegen een rendement boven de hypotheekrente, of wanneer je woning boven € 2 mln zit en de fiscale winst in vijf cijfers loopt. Voor de werking van hypotheken zie onze financieringsgids.

Spaanse fiscale residentie wordt geactiveerd door 183 dagen of meer in het land door te brengen, doordat het zwaartepunt van je economische belangen hier ligt of doordat je echtgenoot en minderjarige kinderen hier wonen. Zodra je die grens overschrijdt, geldt de vermogensbelasting voor alles wat je waar dan ook bezit: pensioenen in het buitenland, buitenlands verhuurd vastgoed, aandelenportefeuilles, alles.

Dat klinkt beangstigend, maar het is alleen ongunstiger dan de status van niet-resident als je echt aanzienlijk vermogen buiten Spanje hebt. Een Britse gepensioneerde wiens belangrijkste bezit een villa aan de Costa Blanca, een kleine SIPP en bescheiden spaargeld is, betaalt vaak vergelijkbare vermogensbelasting als resident of als niet-resident. De keuze moet je echte leven volgen. Breng je het grootste deel van het jaar in Spanje door, betaal dan dienovereenkomstig. Ben je er minder, blijf dan niet-resident. Onze gids over residentie behandelt de praktische kant.

De regio weegt zwaarder dan de meeste eigenaren beseffen. Sinds 2021 mogen niet-residenten uit de EU en de EER het regionale regime van de autonome regio waar de woning ligt toepassen in plaats van het landelijke standaardregime. De verschillen zijn groot.

Voor een koper die kiest tussen costas is de regionale impact heel concreet. Een woning van € 1,5 mln aan de Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) ligt in Andalusië en levert dankzij de regionale korting nul vermogensbelasting op. Dezelfde woning van € 1,5 mln in Jávea, Dénia of de stad Valencia ligt in de regio Valencia, waar de drempel lager is en er geen korting bestaat; de rekening loopt dan in de duizenden euro's per jaar. Geen reden om achteraf te verhuizen, wel een reden om goed na te denken vóór de aankoop van een tweede woning.

Vermogensbelasting wordt per persoon vastgesteld, niet per huishouden. Een echtpaar dat een villa van € 1,2 mln aan de Costa Blanca 50/50 bezit, geeft elk € 600.000 aan en zit beiden onder de landelijke grens van € 700.000. Dezelfde woning enkel op naam van één partner laat € 500.000 volledig belast. Voor stellen die samen kopen, is de akte vanaf dag één op beider namen zetten de goedkoopste planning die er is.

Voor bestaande alleen-eigenaren is de helft overdragen aan een partner mogelijk, maar niet gratis: in de meeste regio's wordt overdrachtsbelasting geheven, plus notaris- en registerkosten. Andalusië en Madrid hebben gunstige regels tussen echtgenoten; Catalonië en Valencia zijn minder royaal. Reken minstens vijf jaar vermogensbelastingbesparing door voor je iets tekent.

Twee praktische valkuilen treffen elk jaar EU-eigenaren. De eerste is vergeten dat de aangifte vermogensbelasting (Modelo 714) los staat van de inkomstenbelasting. Je kunt nul inkomstenbelasting verschuldigd zijn en toch verplicht zijn aangifte te doen als je brutovermogen boven € 2 mln uitkomt, ongeacht het netto. De tweede is de tijdelijke landelijke solidariteitsbelasting op grote vermogens, die boven € 3 mln zelfs in Madrid en Andalusië geldt en in feite de regionale korting aan de top weghaalt. Voor het volledige kostenplaatje van een Spaanse woning zie onze gids over kosten en belastingen.

Komt je vermogen boven € 1 mln, bezit je woningen in meer dan één regio of schakel je tussen resident- en niet-residentstatus, dan is een eenmalige afspraak met een Spaanse belastingadviseur een goedkope verzekering. Onze gids over advocaatconsult behandelt wat je moet vragen.