5 000-euro-tabben: Valencias 9-prosentsats

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er skatten på kjøp av brukte boliger i Spania. Kjøperen betaler. Den regnes ut av det høyeste av kjøpesum og regional referanseverdi, og hver autonome region setter sin egen sats.

ITP gjelder bare bruktbolig. Nybygg kjøpt direkte av utbygger beskattes i stedet med moms: 10 % IVA pluss rundt 1,5 % stempelavgift (AJD). Endringen i Valencia gjelder bruktmarkedet, ikke nybyggkjøp direkte fra utbygger.

Vil du ha hele bildet av alle skatter og gebyrer som legges på en spansk kjøpesum, går guiden om kostnader og skatter gjennom hver post, inkludert notarius, tinglysing og advokat.

For en Costa Blanca-kjøper er det Valencia mot Catalonia og Andalusia som teller. Madrid er billigere på papiret, men det er ikke der du kjøper en strandleilighet. Den nye satsen på 9 % legger Valencia tett opp til Catalonia og nærmer seg Andalusia, selv om den fortsatt ligger høyere.

Den som venter betaler rundt 6 000-8 000 EUR mer for samme leilighet. De 5 000 EUR i spart skatt er borte før nøklene skifter eier. Verre er at den som venter konkurrerer med alle andre som ventet, på et tynnere utvalg, mot selgere som nå vet hvor mye etterspørsel som sto på vent.

Dette er ingen garanti for at prisene stiger 1,5-2,5 % i alle byer. Billigere innlandsboliger under 200 000 EUR vil knapt bevege seg. Løftet samler seg der internasjonale kjøpere hoper seg opp og tilbudet allerede er stramt: sjøutsiktsleiligheter, strandnære videresalg i Denia, Calpe, Javea, Moraira og den øvre delen av bruktmarkedet 300 000-700 000 EUR.

Det rene trekket for en seriøs investor er ikke mai og ikke juni. Det er juli og august, når fristhandelen har roet seg.

Noen mai-kjøpere betalte for mye fordi de skulle rekke 10 %-satsen. Noen juni-kjøpere betalte for mye fordi de trodde de var tålmodige. I juli har begge gruppene stengt, hastverket er borte, og en del av tilbudet som ikke ble solgt i rushet kommer tilbake til markedet med mykere prisantydninger.

Derfra to scenarier:

• Myk landing. Prisene stabiliserer seg på det litt høyere mai-nivået. Investorer som kjøpte før oppgangen ligger best an. De som ventet får lavere skatt, men ingen prisfordel. Markedet setter seg.
• Korreksjon. Spekulanter som betalte toppris før fristen ser at leieavkastningen ikke forsvarer kostnaden. Noen legger ut for å selge seg ut. Prisantydningene glir tilbake mot nivået før oppgangen mellom august og oktober. Kontantkjøpere og forberedte investorer får både lavere pris OG 9 %-satsen.

I et utleiescenario i Benidorm er forskjellen reell. En leilighet til 450 000 EUR med 15 000 EUR i brutto årsleie gir 3,3 % brutto. Betaler du 470 000 EUR i mai-rushet faller det til 3,2 % før en eneste kostnad har gått opp. Betaler du 445 000 EUR i august etter en liten korreksjon, med ny 9 % ITP, er du tilbake rundt 3,4 % brutto og med mindre kontanter på bordet. Små prosenter, men det er de som avgjør om en utleiebolig faktisk bærer seg.

Ingenting av dette betyr at skatten skal styre kjøpet ditt. Beliggenhet, avkastning, byggkvalitet, fellesutgifter og boligens juridiske status veier uendelig mye tyngre enn 1 % ITP. Er en bolig riktig, er den riktig i mai, juni eller august. Skatteendringen flytter bare tidspunktet for når du får den reneste handelen. Guiden om kjøpsprosessen går gjennom rekkefølgen på stegene, uansett når du signerer.