Jak właściciele z UE mogą obniżyć hiszpański podatek majątkowy

Podatek majątkowy oblicza się od aktywów netto. Każde euro długu hipotecznego zabezpieczonego na hiszpańskiej nieruchomości zmniejsza podstawę opodatkowania euro za euro. Willa za 1 mln € z hipoteką 400 000 € pojawia się w deklaracji jako 600 000 €.

Dla nierezydentów, którzy płacili gotówką, to najprostsza dźwignia. Refinansowanie nieobciążonej nieruchomości do LTV 60-70 % przesuwa dużą część wartości poniżej progu 700 000 €. Banki dla nierezydentów oferują stawki o 0,4-0,8 punktu procentowego wyższe niż dla rezydentów i ograniczają LTV do około 70 %, dlatego najpierw warto policzyć.

Uczciwe zastrzeżenie: odsetki od kredytu to realne pieniądze. Przy stawce 4 % dla nierezydentów 840 000 € długu kosztuje około 33 000 € odsetek w pierwszym roku. Jeśli oszczędzasz tylko 1 400 € na podatku majątkowym, refinansowanie nie ma sensu wyłącznie ze względów podatkowych. Strategia działa najlepiej, gdy i tak trzymałbyś gotówkę i potrafisz ulokować uwolniony kapitał z zyskiem wyższym niż oprocentowanie kredytu, albo gdy nieruchomość przekracza 2 mln € i oszczędność wchodzi w pięciocyfrowe kwoty. Mechanika kredytu – w naszym poradniku finansowania.

Hiszpańską rezydencję podatkową uruchamia pobyt 183 dni lub więcej w roku, ulokowanie tutaj głównych interesów ekonomicznych albo zamieszkanie tu małżonka i małoletnich dzieci. Gdy przekroczysz tę granicę, podatek majątkowy obejmuje wszystko, co masz na świecie: zagraniczne emerytury, wynajmowane mieszkania za granicą, portfele akcji – cały majątek.

Brzmi groźnie, ale jest gorsze od statusu nierezydenta tylko wtedy, gdy faktycznie masz znaczne aktywa poza Hiszpanią. Brytyjski emeryt, którego głównym majątkiem jest willa na Costa Blanca, niewielki SIPP i skromne oszczędności, często płaci podobny podatek jako rezydent i jako nierezydent. Decyzja powinna iść za realnym życiem. Spędzasz większość roku w Hiszpanii – rozliczaj się jak rezydent. Spędzasz mniej – zostań nierezydentem. Nasz przegląd rezydencji opisuje praktyczne aspekty.

Region waży więcej, niż większość właścicieli sądzi. Od 2021 roku nierezydenci z UE i EOG mogą wybrać reżim regionalny wspólnoty autonomicznej, w której leży nieruchomość, zamiast państwowego standardu. Różnice są duże.

Dla kupującego wybierającego między costas wpływ regionalny jest bardzo konkretny. Nieruchomość za 1,5 mln € na Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) leży w Andaluzji i dzięki ulgom regionalnym daje zero podatku majątkowego. Ta sama nieruchomość za 1,5 mln € w Jávei, Dénii lub mieście Walencja leży w regionie Walencji, gdzie próg jest niższy, a ulgi nie ma; rachunek idzie w tysiące euro rocznie. To nie powód, by przenosić się po fakcie, ale powód, by przemyśleć zakup drugiej nieruchomości.

Podatek majątkowy ustala się dla każdej osoby osobno, nie dla gospodarstwa domowego. Małżeństwo posiadające willę za 1,2 mln € na Costa Blanca w proporcji 50/50 deklaruje po 600 000 € każde i oboje mieszczą się pod państwowym progiem 700 000 €. Ta sama nieruchomość zapisana tylko na jednego małżonka zostawia 500 000 € w pełni opodatkowane. Dla par kupujących wspólnie wpisanie współwłasności do aktu od pierwszego dnia to najtańszy ruch planistyczny, jaki istnieje.

Dla obecnych jedynych właścicieli przekazanie połowy nieruchomości małżonkowi jest możliwe, ale nie darmowe: uruchamia w większości regionów podatek od przeniesienia, a do tego opłaty notarialne i wpisu. Andaluzja i Madryt mają korzystne zasady między małżonkami; Katalonia i Walencja są mniej hojne. Policz oszczędność podatku co najmniej na pięć lat, zanim cokolwiek podpiszesz.

Dwie praktyczne pułapki łapią właścicieli z UE co roku. Pierwsza to zapomnienie, że deklaracja podatku majątkowego (Modelo 714) jest niezależna od podatku dochodowego. Możesz nie być nic winien od dochodu i mimo to musisz złożyć deklarację, jeśli twój majątek brutto przekracza 2 mln €, niezależnie od majątku netto. Druga to tymczasowy państwowy podatek solidarnościowy od dużych majątków, który obowiązuje powyżej 3 mln € nawet w Madrycie i Andaluzji i w praktyce odzyskuje ulgę regionalną na samej górze. Pełny obraz kosztów posiadania hiszpańskiej nieruchomości znajdziesz w naszym poradniku kosztów i podatków.

Jeśli twój majątek przekracza 1 mln €, jeśli masz nieruchomości w więcej niż jednym regionie albo przechodzisz między statusem rezydenta i nierezydenta, jednorazowa konsultacja z hiszpańskim doradcą podatkowym to tania polisa. Nasz poradnik konsultacji z prawnikiem opisuje, o co warto pytać.