Руководство по ипотечному собственному капиталу
Почему 60% лимит по ипотеке в Испании на самом деле означает 50%
Испания требует ~50% собственного капитала после налогов и сборов. Узнайте почему, как сравнивается ваша страна и как международные покупатели покрывают разницу.
Цифра, которую большинство покупателей считают неправильно
Когда международные покупатели впервые изучают испанские ипотечные кредиты, они видят заголовочную цифру: 60–70% отношения кредита к стоимости для нерезидентов. Это звучит осуществимо. При недвижимости стоимостью €300 000 вам понадобится €90 000–120 000 в качестве первоначального взноса, верно?
Не совсем. Испанские банки рассчитывают LTV только от цены покупки. Но ваши фактические денежные расходы включают налог на передачу, нотариальные сборы, расходы на регистрацию и юридические расходы—ни один из которых не может быть профинансирован. Эти расходы на оформление обычно добавляют 10–13% к цене покупки, в зависимости от региона и покупаете ли вы новостройку или вторичную недвижимость.
Результат: даже с 70% ипотекой вы заимствуете только около 60–65% от общей суммы наличных, которые вам действительно нужны. При более типичном 60% LTV—которое получают многие покупатели-нерезиденты, покупающие впервые—вы покрываете едва половину. Для точных цифр по вашей целевой недвижимости попробуйте наш калькулятор расходов на покупку или прочитайте полное руководство по расходам и налогам.
Как сравнивается ваша страна
Требования к капиталу в Испании кажутся крутыми изолированно, но картина меняется, когда вы сравниваете по Европе. Некоторые страны предлагают более высокие коэффициенты LTV, но накапливают налоги на передачу, которые повышают реальные потребности в капитале. Другие, как Нидерланды, предлагают почти полное финансирование—но расходы на оформление все равно идут из собственного кармана.
| Страна | Типичный макс. LTV | Расходы на оформление | Реально необходимый капитал |
|---|---|---|---|
| Испания (нерезидент) | 60–70% | 10–13% | ~40–50% |
| Норвегия | 85% | 2–3% | ~18% |
| Швеция | 85% | 4–5% | ~20% |
| Дания | 80% | 3–5% | ~23–25% |
| Германия | 80% | 10–15% | ~30–35% |
| Франция | 80–90% | 7–8% | ~17–28% |
| Нидерланды | 100% | 5–6% | ~6% |
| Италия | 80% | 10% | ~28% |
| Польша | 80–90% | 4–5% | ~15–25% |
| Португалия (нерезидент) | 65–75% | 7–8% | ~30–40% |
| Австрия | 80% | 10% | ~28% |
| Бельгия | 80–90% | 11–15% | ~25–35% |
Таблица делает одно ясным: Испания является одним из самых консервативных рынков для покупателей-нерезидентов, но она не одинока. Германия, Бельгия и Португалия также требуют значительного начального капитала. Скандинавские страны предлагают больше кредитного плеча, но их рынки жилья работают в других условиях—более высокие налоги на недвижимость, более строгие правила амортизации и более централизованные системы кредитования.
Ключевое отличие в том, что правила Испании являются явными и предсказуемыми. Вы знаете, что вам нужно, прежде чем начать поиск, и эта прозрачность чего-то стоит.
Система, построенная после кризиса
Стабильность по дизайну
Консервативные стандарты кредитования Испании являются прямым ответом на финансовый кризис 2008 года. Во время бума испанские банки регулярно предлагали 100%+ ипотеки иностранным покупателям. Когда цены на недвижимость рухнули на 30–40%, миллионы заемщиков оказались под водой, и сотни тысяч домов были изъяты.
Регуляторный ответ был решительным. Более жесткие ограничения LTV, более строгие требования к документации и более осторожные оценки стали нормой. Результатом стал более стабильный рынок с меньшим количеством вынужденных продаж и устойчивым ростом цен с начала восстановления около 2014 года.
Это не барьер, созданный для того, чтобы не пускать международных покупателей. Это защита, которая защищает всех на рынке—включая вас—от того типа чрезмерного кредитного плеча, которое вызвало кризис в первую очередь. Для более глубокого взгляда на то, как испанский рынок восстановился, см. наше руководство о том, почему Испания.
Как международные покупатели покрывают разницу
Если требование к капиталу звучит пугающе, вы не одиноки. Но тысячи международных покупателей проходят через это каждый год. Вот наиболее распространенные подходы—практичные, проверенные и используемые покупателями со всей Европы.
Продать или рефинансировать дома
Многие покупатели высвобождают капитал из своего основного жилья, загородного дома или унаследованной собственности. Некоторые берут кредит под залог жилья в своей стране—где условия часто более выгодные—и привозят средства в Испанию. Это особенно распространено среди скандинавских и голландских покупателей.
Совместить сбережения с кредитом из родной страны
Вместо того, чтобы покрывать весь капитал только из сбережений, покупатели часто используют смесь: часть сбережений, часть личный кредит из своего домашнего банка. Меньший кредит по знакомым ставкам может быть более эффективным, чем стремиться к большей испанской ипотеке.
Объединить ресурсы с партнером
Совместные покупки распространены. Партнеры или члены семьи, вносящие отдельные пулы капитала, могут комфортно достичь порога. Испанские банки привыкли к совместным заявкам от международных пар.
Начать в пределах своей зоны комфорта
Купите недвижимость, где капитал кажется управляемым. Квартира за €200 000 при 60% LTV требует примерно €95 000–105 000 капитала—достижимо для многих европейских домохозяйств с существующей собственностью или сбережениями. Вы всегда можете обновиться позже.
Более умная отправная точка
Требование к капиталу в Испании навязывает дисциплину, которую многие покупатели позже ценят. Начиная с большим вложенным капиталом, означает более низкие ежемесячные платежи, меньше процентов за срок кредита и комфортную подушку, если стоимость недвижимости временно падает.
Для подробных условий ипотеки и шагов подачи заявки прочитайте наше руководство по ипотеке для нерезидентов. Чтобы оценить свои ежемесячные платежи при разных уровнях LTV, попробуйте наш ипотечный калькулятор. А для полного обзора ваших вариантов финансирования см. наше руководство по финансированию.
Готовы планировать?
Получите полную картину перед покупкой
Знание точно, сколько капитала вам нужно, — это первый шаг к владению недвижимостью в Испании. Просмотрите доступную недвижимость и посмотрите, что подходит вашему бюджету.
Просмотреть недвижимость
Покупка недвижимости Банки против валютных брокеров для переводов на недвижимость
Покупка недвижимости Наличные или ипотека? Финансирование покупки недвижимости в Испании
Покупка недвижимости Стратегии обмена валюты при покупке недвижимости в Испании
Покупка недвижимости