Защита задатка
Можно ли потерять задаток при покупке недвижимости в Испании?
Узнайте, когда вы юридически обязаны, что проверить перед подписанием контракта arras и как защитить свой задаток при первой покупке недвижимости в Испании.
Как устроены задатки в Испании
Покупка недвижимости за рубежом — это и без того стресс, а переживания о потере десятков тысяч евро делают его ещё сильнее. Если вы впервые рассматриваете Испанию, вопрос о задатке наверняка не даёт вам покоя: что будет, если что-то пойдёт не так после того, как вы передадите 10 % от стоимости объекта?
Прямой ответ: да, вы можете потерять задаток. Но только в конкретных ситуациях, которых можно избежать. Испанское законодательство о недвижимости чётко определяет, когда вы берёте на себя обязательства, а когда ещё можете отказаться. Соблюдайте правильные шаги в правильном порядке — и вы не окажетесь тем покупателем, который попал в ловушку.
До завершения сделки предусмотрены два отдельных платежа. Первый — резервационный сбор, обычно 1–3 % от стоимости объекта. Он снимает объект с продажи на 7–14 дней, пока вы нанимаете адвоката и начинаете проверку. Если вы отказываетесь на этом этапе, вы теряете резервационный сбор, но никаких иных юридических последствий не возникает.
Затем следует контракт arras. Вы вносите задаток в размере около 10 % и подписываете юридически обязывающее соглашение. Если вы отказываетесь после подписания без законных оснований, вы теряете все 10 %. Если от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Большинство покупателей, потерявших деньги на этом этапе, просто не осознавали, что arras — это черта, которую нельзя переступать обратно.
Когда вы юридически обязаны
Резервационный сбор (дни 1–14)
Вы вносите 1–3 %, чтобы снять объект с продажи. Это не является юридически обязывающим. Вы можете отказаться, потеряв только этот сбор. Используйте этот период, чтобы нанять независимого адвоката, запросить Nota Simple и начать полную проверку.
Контракт arras (дни 14–30)
Вы вносите 10 % и подписываете контракт arras. Это точка невозврата. Все проверки должны быть завершены до подписания: проверка права собственности, проверка задолженностей, письменное одобрение ипотеки и подтверждение разрешения на строительство.
Нотариальный акт / Escritura (дни 30–90)
Вы подписываете акт у нотариуса и оплачиваете оставшуюся сумму. Теперь вы — законный собственник. Отказ на этом этапе практически невозможен и влечёт серьёзные финансовые и юридические последствия.
Вся проверка проводится в промежутке между оплатой резервационного сбора и подписанием arras. Эти 7–14 дней — время, когда ваш адвокат выполняет основную работу: запрашивает Nota Simple, проверяет задолженности, контролирует разрешения на строительство и получает письменное подтверждение вашей ипотеки.
Если ваш адвокат не закончил проверки к дате подписания arras, не подписывайте. Перенесите дату. Разумный продавец отнесётся к этому с пониманием. Продавец, который давит на вас, требуя подписать до завершения проверок, — сам по себе тревожный сигнал. Ваш адвокат должен сообщить, когда можно безопасно продолжать, а когда — нельзя.
Бесплатная консультация
Запишитесь на бесплатную 60-минутную консультацию с адвокатом
Не уверены, что нужно проверить перед подписанием? Проконсультируйтесь бесплатно с независимым адвокатом по испанской недвижимости. Задайте вопросы о Nota Simple, контракте arras, задолженностях, разрешениях — обо всём, что вас беспокоит.
Записаться на бесплатную консультациюОшибки, из-за которых теряют задаток
Отсутствие проверки права собственности
Покупатель подписал arras, не проверив реестр собственности. На объекте числилась незадекларированная ипотека в 50 000 €. Покупатель отказался от сделки и потерял задаток. Всегда проверяйте Nota Simple заранее.
Перешедшие неоплаченные долги
Покупатель поверил заверениям продавца. После завершения сделки 15 000 € неоплаченных взносов за содержание перешли на нового собственника. Независимая проверка выявила бы это сразу.
Отсутствие письменного одобрения ипотеки
Банк одобрил ипотеку устно. После подписания arras он отозвал предложение. Без письменного подтверждения до подписания покупатель потерял задаток без права на возмещение.
Отсутствие проверки разрешения на строительство
Объект существовал 20 лет, и покупатель решил, что он легален. Однако он был построен без разрешения. Когда муниципалитет вынес предписание о сносе, покупатель отказался от сделки и потерял задаток.
Каждая из этих ситуаций имеет одну и ту же причину: покупатель взял на себя обязательства до того, как адвокат закончил проверки. Независимый адвокат по испанской недвижимости должен выполнить всё это до подписания. Его задача — проверить право собственности по Nota Simple, убедиться в отсутствии задолженностей и обременений, проверить разрешения на строительство и изучить каждый пункт контракта arras.
Многих покупателей из Великобритании и Северной Европы застаёт врасплох один факт: в Испании нет установленного законом периода охлаждения при покупке недвижимости. После подписания arras у вас нет 14-дневного срока, чтобы передумать. Единственное исключение — наличие оговорки о праве отказа (cláusula de desistimiento), которая была явно согласована и включена в контракт до подписания. В большинстве стандартных контрактов arras такая оговорка отсутствует.
Arras — это ваш последний контрольный рубеж. Перед подписанием убедитесь, что ваш адвокат подтвердил всё в письменной форме и что у вас есть письменное одобрение ипотеки от банка. Ознакомьтесь с нашим руководством для начинающих покупателей, чтобы узнать весь процесс покупки, или с нашим руководством по юридическим требованиям для получения дополнительной информации о том, что должен проверить ваш адвокат.
Покупка недвижимости Самые распространённые ошибки покупателей на Коста-Бланке
Покупка недвижимости Скрытые расходы при покупке недвижимости в Испании
Покупка недвижимости Что на самом деле проверяет юрист при покупке недвижимости в Испании?
Покупка недвижимости