Проверка недвижимости
Проверка недвижимости в Испании
Переживаете из-за покупки в Испании? Используйте этот чек-лист, чтобы проверить собственность, долги, лицензии, договоры и расходы до подписи.
Что значит проверка недвижимости
Покупка в Испании становится управляемой, когда проверки проходят до денег и подписей.
Испанский рынок недвижимости хорошо регулируется, но задача покупателя остается: проверить объект до подписания договора резерва, внесения задатка arras или визита к нотариусу.
Проверка недвижимости означает, что вы убеждаетесь: продавец имеет право продать объект, недвижимость правильно зарегистрирована, долги будут погашены, лицензии в порядке, а жилье подходит для вашего планируемого использования. Это практическая работа, не загадка. Вы собираете документы, сравниваете их с реальным объектом и просите независимого испанского юриста письменно подтвердить риски.
Это руководство не является юридической консультацией. Это карта вопросов для покупателя до принятия обязательств. Если процесс для вас новый, читайте его вместе с нашим руководством для первых покупателей и руководством по юридическим требованиям.
Основные проверки
Проверьте продавца
Имя и документ продавца должны совпадать с записью в Реестре собственности. Если есть наследство, продажа через компанию или доверенность, ваш юрист должен подтвердить полномочия до оплаты.
Прочитайте Nota Simple
Nota Simple показывает право собственности, ипотеки, аресты, сервитуты и регистрационные ограничения. Используйте наше руководство по Nota Simple для подробностей по каждому документу.
Сверьте описание
Сравните реестр, кадастр, планы и фактический объект. Дополнительные комнаты, закрытые террасы, бассейны или гаражи могут потребовать легализации до покупки.
Проверьте долги и обременения
Ипотеки, аресты, задолженность по IBI, долги перед сообществом, долги по коммунальным услугам и налоговые требования должны быть выявлены и погашены либо удержаны из цены продажи при завершении сделки.
Подтвердите градостроительную законность
Спросите о разрешениях на строительство, лицензии первого заселения, соблюдении градостроительных норм и пристройках. Это особенно важно для вилл, сельских домов, старой недвижимости и отремонтированного вторичного жилья.
Проверьте сообщество
Для квартир и урбанизаций проверьте взносы сообщества, долги, правила, ограничения на аренду, планируемые работы, резервные фонды и протоколы собраний.
Проверьте правила аренды
Если вы планируете краткосрочную аренду, подтвердите региональные, муниципальные и правила сообщества до покупки. Не полагайтесь на обещание продавца о доходе от аренды.
Эти проверки связаны между собой. Чистая Nota Simple не доказывает, что бассейн законен. Хорошая история аренды не доказывает, что будущая туристическая аренда будет разрешена. Низкая цена не доказывает выгоду, если сообществу предстоит голосование по крупному ремонту.
Для более подробного чтения начните с нашего руководства по Nota Simple, статьи о том, что проверяет юрист по недвижимости, и руководства по покупке недвижимости с долгом в Испании.
Когда остановиться
Разберитесь перед продолжением
Поставьте сделку на паузу
Красный флаг не всегда означает окончательное нет. Это повод остановить часы. Многие вопросы можно исправить до завершения сделки: ипотеку можно снять, долг перед сообществом вычесть из суммы продавца, а старый документ заменить свежей справкой.
Опасность в том, чтобы сначала подписать, а потом разбираться. Договоры резерва и частные договоры купли-продажи могут устанавливать сроки, штрафы и правила задатка. До перевода денег ваш юрист должен проверить возвратность, условия, финансовые оговорки, даты завершения, включенные в продажу предметы и последствия, если продавец не сможет передать чистый титул.
Если нужен более широкий взгляд на этапы подписания, используйте руководство по процессу покупки. Если участвует финансирование, также проверьте руководство по финансированию, прежде чем принимать формулировку договора, которая оставит вас уязвимыми при неудачной банковской оценке или отказе по ипотеке.
Ваш чек-лист покупателя
| Проверка | Статус |
|---|---|
| Назначен независимый юрист | [] |
| Проверена свежая Nota Simple | [] |
| Подтверждена собственность продавца | [] |
| Проверены долги, ипотеки и обременения | [] |
| Проверены IBI, коммунальные услуги и взносы сообщества | [] |
| Проверены градостроительная законность и лицензии | [] |
| Проверены правила туристической аренды, если актуально | [] |
| Рассмотрена техническая проверка для старых, сельских объектов или вилл | [] |
| Проверены текущие расходы | [] |
| Договор покупки проверен до оплаты | [] |
Юридические проверки - только часть due diligence. Проверьте покупку и с точки зрения повседневной доступности: IBI, взносы сообщества, страховка, коммунальные услуги, обслуживание, налог нерезидента, управление недвижимостью и валютные расходы. О налогах и расходах при покупке читайте наше руководство по расходам и налогам.
Для вилл, старых домов, сельской недвижимости и любых объектов с видимыми изменениями рассмотрите независимое техническое обследование. Юрист проверяет правовой статус. Специалист по обследованию проверяет состояние. Оба важны, когда неправильный ремонт может стоить больше задатка.
Перед подписанием
Сначала проведите юридические проверки
Если объект кажется подходящим, замедлитесь настолько, чтобы его проверить. Независимый совет до подписания дешевле, чем последующее исправление проблем с собственностью, долгами или лицензиями.
Поговорить с юристом
