Гид по nota simple
Что такое nota simple и зачем она нужна
Документ примерно за 20 € из испанского реестра недвижимости может сэкономить вам десятки тысяч. Что показывает nota simple, чего в ней нет и на какие тревожные сигналы смотреть.
Датский покупатель заплатил 400 000 € за виллу недалеко от Дении. Он думал, что всё проверил. Через три месяца после переезда мэрия выставила счёт на 80 000 € неуплаченного налога на недвижимость от прежнего владельца. Nota simple показала бы долг. Он её не запросил.
Такие истории не редкость. С иностранными покупателями, которые доверяют продавцу и агенту и считают, что в Испании всё устроено как дома, это случается часто. Но это не всегда так.
Nota simple — ваша самая простая и дешёвая защита. Она стоит 10–30 €. Заказать онлайн можно за день. Именно этот документ запрашивает любой добросовестный испанский юрист по недвижимости до внесения задатка. Если ваш не запрашивает — это первый тревожный сигнал.
Что это на самом деле
Nota simple — выписка из Registro de la Propiedad, испанского реестра прав на недвижимость. «Nota» — записка. «Simple» — простая. По сути это краткая справка из реестра: кто владелец, в каком состоянии право и какие долги или ограничения есть.
Это не титул ( escritura ). Escritura подписывают у нотариуса. Nota simple проверяют до этого. Думайте о ней как о проверке «кредитной истории» объекта.
Что показывает nota simple
Страница или две — в зависимости от объекта. Пять блоков информации, и любой из них может сорвать сделку, если что-то не так.
Кто владелец
Имена и идентификаторы зарегистрированного владельца. Единолично или совместно. Статус наследования, если прежний владелец умер.
Что за объект
Тип недвижимости, зарегистрированная площадь в м², границы и кадастровый номер.
Долги и обременения
Непогашенные ипотеки, залоги, аресты и судебные требования, зарегистрированные на объект.
Права и ограничения
Сервитуты: право прохода соседа, общий доступ, водные права или ограничения на сдачу в аренду.
История в реестре
Регистрационный номер, офис, где ведётся дело, и дата последнего обновления.
Чаще всего удивляет зарегистрированная площадь. Квартира в объявлении 95 м² иногда числится как 78 м² в реестре. Продавец не всегда врёт — у старых домов старые документы. Вы покупаете то, что в реестре, а не то, что на фото в объявлении. Если разница большая — обсудите цену до подписания.
Отказаться или пересмотреть условия?
Не каждая проблема в nota simple рушит сделку. Часть — рутина и снимается при закрытии. Другое значит, что объект пока не должен продаваться вам. Различать это экономит деньги и нервы.
Пересмотреть цену
Отказаться (пока)
Арест — худшее из списка. Суд или орган власти заморозил объект из‑за долга. Пока арест не снят, объект нельзя передать законно. Некоторые всё равно выставляют на продажу, рассчитывая, что иностранный покупатель не проверит. Хороший юрист увидит это за пять минут.
Если продавец не владелец в реестре — чаще незавершённое наследство. Наследники должны сначала оформить объект на себя. Это месяцы. Вы не хотите ждать чужих бумаг.
Как заказать nota simple
Получите кадастровый номер или адрес
Попросите у продавца или агента IDUFIR или кадастровую ссылку. Полный адрес с номером объекта тоже подойдёт, но ссылка быстрее.
Закажите на официальном портале
Colegio de Registradores ведёт registradores.org — там можно заказать nota simple онлайн картой. Юрист сделает то же за ту же или чуть большую цену.
Разберите с юристом
Не полагайтесь на Google Translate. Язык реестра технический; одно слово меняет смысл. 30 минут с юристом достаточно.
Запросите свежую перед подписанием
Nota simple — снимок на дату. Между офертой и сделкой многое меняется. Закажите новую на неделе подписания escritura, а не на неделе, когда начали поиск.
Чего она не показывает
Nota simple сильна, но не всё. Неуплаченный IBI, ещё не внесённый как обременение, не виден. Долги по ЖКХ — только если уже дошло до ареста. Ничего о лицензии первого заселения, легализации пристроек или бассейне в кадастре.
Поэтому nota simple — начало юридической due diligence, не конец. Дополните проверкой IBI в мэрии, справкой от управляющего ЖК и сравнением кадастра при вилле с пристройками. Ни одна проверка не дорога. Пропуск — дорог.
Перед подписанием
Наведите порядок в юридической части
Nota simple — одна деталь. Наш гид по покупке охватывает юриста, нотариуса и каждую проверку, которая защищает ваши деньги.
Читать гид по покупке
Новое Покупка недвижимости Как избежать мошенничества с недвижимостью в Испании
Покупка недвижимости Скрытые юридические проблемы, которые срывают продажу недвижимости в Испании
Покупка недвижимости Можно ли потерять задаток при покупке недвижимости в Испании?
Покупка недвижимости