Почему Катастро и реестр недвижимости не совпадают

Catastro — публичный административный реестр физических и описательных данных: размер участка, площадь застройки, классификация, карты и кадастровая ссылка. Главная задача — налоги и администрирование. Он помогает определять кадастровую стоимость и служит основой муниципального налога на недвижимость (IBI). Это не доказательство права собственности и не всегда совпадает с юридической реальностью на месте.

Реестр недвижимости фиксирует юридическое право собственности и зарегистрированные права. Ипотеки, аресты, обременения, сервитуты и ограничения отражаются здесь. Покупатели обычно проверяют это через Nota Simple до внесения денег. Чтобы доказать, кто чем владеет, реестр обычно важнее Катастро. Его ограничение — обратная проблема: он может не включать физические объекты, которые явно есть, когда вы обходите участок.

Рассматривайте их как пару. Проверка только Catastro показывает, как объект описан для налогов. Проверка только реестра показывает, кто владеет зарегистрированными правами. Вашему юристу нужны оба источника плюс то, что видно на месте, до подписания резервации или частного договора. Это сравнение — ключевая часть юридических проверок при покупке в Испании.

Большинство пробелов начинается как администрирование, а не как мошенничество. Документы десятилетиями не обновляют. Пристройки, бассейны, переделанные гаражи и закрытые террасы строят и никогда не декларируют. В сельской местности меняются заборы, а карты остаются прежними. Наследства переносят право собственности без обновления описания. Методы обмера различаются, а градостроительные изменения могут переквалифицировать землю спустя долгое время после составления акта. Некоторые продавцы просто ничего не исправляют, потому что никто не спрашивал.

При этом отдельные несовпадения обнажают проблемы планирования или законности. Недекларированная пристройка может заблокировать ипотеку, страховку, лицензию на аренду или будущую продажу. Бассейн в Catastro, но отсутствующий в реестре, может потребовать проверки разрешения или легализации. Карты границ, не совпадающие со стенами и фактическим использованием, особенно важны на финках и крупных участках, где подъездные пути и общие права находятся в серой зоне.

Если в акте указано меньше земли, чем в Catastro, или юридическое описание всё ещё ссылается на старую постройку, финансирование и перепродажа усложняются. Банки кредитуют зарегистрированную реальность, а не фото из брошюры. О том, как такие пробелы становятся ловушками для покупателя, читайте как нелегальная недвижимость ловит покупателей в Испании.

Несовпадения влияют на ясность права собственности, сумму ипотеки, оценку, переговорную позицию, IBI, страхование и то, насколько легко потом продать. Практический ответ — фиксированная последовательность, а не ощущение после просмотра.

Не воспринимайте несовпадение как паранойю. Воспринимайте его как обычный испанский due diligence. Если юрист не может объяснить пробел простым языком до подписания — остановитесь. Отложенная покупка стоит дешевле, чем унаследовать чужую незарегистрированную постройку. Для полной цепочки от оферты до нотариуса используйте гид по процессу покупки и запишитесь на независимую консультацию юриста до перевода задатка.