Что означает испанская escritura для покупателей

Escritura — это документ, на основании которого Registro de la Propiedad регистрирует вас как собственника. В нём указаны стороны, описан объект (адрес, регистрационная ссылка, кадастровая ссылка), зафиксирована цена, подтверждён способ оплаты и перечислены обременения или долги, переходящие вместе с правом собственности.

Британский покупатель в Валенсии не заказал свежую nota simple за две недели до сделки. Escritura, которую он подписал, содержала долг сообщества в размере 14 200 €, зарегистрированный на объект. В Испании определённые долги привязаны к праву собственности, а не к человеку, который их накопил. В день перехода права собственности он унаследовал задолженность продавца.

Этот долг был бы виден в актуальной выписке из реестра при due diligence. Адвокат мог бы потребовать, чтобы продавец погасил его до подписания, или добиться снижения цены. После подписания escritura исправление ошибок занимает много времени и обходится дорого.

Не путайте escritura с предыдущими договорами. Бронирование закрепляет объект. Частный договор купли-продажи (часто называемый arras) обязывает обе стороны и обычно предусматривает задаток в 10 %. Escritura — это окончательный публичный договор. Условия могут различаться между частным договором и проектом escritura, поэтому адвокат сравнивает их построчно.

Голландский покупатель считал, что частный договор даёт достаточную защиту. В день сделки в escritura была указана меньшая задекларированная цена, чем согласовано — практика, которую иногда используют для снижения налога на передачу. Он отказался подписывать, пока договор не совпадал с частным контрактом. Задержка стоила ему утра у нотариуса. Подписание без проверки создало бы налоговые и юридические проблемы позже.

День сделки проходит в строгом порядке. Нотариус проверяет личности, подтверждает соответствие договора согласованным условиям, убеждается в оплате (или координирует банковский перевод), оформляет ипотечные документы при необходимости, зачитывает или излагает суть договора, собирает подписи и организует регистрацию и уплату налогов.

Нотариус — государственный служащий. Он проверяет формальное подписание. Он не представляет ваши интересы. Он не проводит полную due diligence для покупателя, не проверяет задолженность по взносам сообщества и не подтверждает наличие лицензии на пристройку. Норвежский покупатель полагался только на нотариуса и обнаружил 6 800 € неоплаченных взносов через два месяца после сделки. Эти суммы были видны в реестре и документах сообщества, которые его адвокат проверил бы в первую неделю.

Подписание escritura и оплата цены — основные шаги, но регистрация в Registro de la Propiedad укрепляет вашу правовую позицию. Адвокат или gestor обычно занимается формальностями после сделки, передачей коммунальных услуг и уведомлением администратора сообщества. Сохраняйте каждую копию. О полной последовательности от предложения до ключей читайте в нашем руководстве по процессу покупки.

Ошибки в escritura создают проблемы через месяцы. Адвокат должен сверить проект с частным договором, актуальной nota simple и кадастровой записью. Покупатели новостроек должны подтвердить наличие сертификата завершения (licencia de primera ocupación или эквивалент). Покупатели вторичного жилья с пристройками должны убедиться, что построенная площадь соответствует зарегистрированной.

Этот список особенно важен для иностранных покупателей, сельских finca, старых домов с перепланировками и унаследованной недвижимости, где продавец может не знать всей истории. Независимый адвокат объясняет каждый пункт до визита к нотариусу. Это стоит 1–1,5 % от цены покупки при типичной сделке на вторичном рынке. Экономия 2 500 € при покупке за 250 000 € — вот как покупатели наследуют 12 000 € чужих долгов.

После подписания escritura её сложно изменить. Получите проект заранее, внимательно проверьте его и не позволяйте торопить вас с подписанием в день сделки.