Договор arras
Contrato de arras в Испании для покупателей
Перед подписанием contrato de arras в Испании разберитесь с рисками задатка, юридическими проверками, ипотечными условиями и ролью независимого юриста.
Что означает договор arras
Contrato de arras - это частный договор между покупателем и продавцом. Обычно он подписывается до завершения сделки у нотариуса, но уже обязывает обе стороны соблюдать условия покупки.
Иностранные покупатели часто слышат слово "reservation" и думают, что arras - это вежливая форма бронирования объекта. Это опасное заблуждение. Договор фиксирует согласованную цену, размер задатка, срок завершения сделки, обязанности покупателя и продавца, данные объекта, способ оплаты и последствия, если одна из сторон не завершит сделку.
После подписания объект обычно снимают с рынка, а покупатель вносит серьезный задаток. Если покупатель позже передумает, пропустит срок у нотариуса или не получит финансирование, задаток может быть потерян. Если откажется продавец, ему может потребоваться вернуть двойную сумму. Точный результат зависит от типа arras и формулировок, которые согласовал ваш юрист.
Не подписывайте только потому, что агент говорит, что это стандартный документ. Стандартные договоры тоже нужно проверять. Начните с нашего руководства для первого покупателя, а затем попросите независимого испанского юриста по недвижимости объяснить конкретный договор до перевода денег.
Три вида
Само слово arras недостаточно. В испанских договорах используются разные формы arras, и они не дают одинаковых прав на выход из сделки. Поэтому важны заголовок, условия и формулировка штрафов.
| Вид | Обычный эффект | Риск для покупателя |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Самый распространенный вариант. Покупатель теряет задаток, если отказывается без уважительной причины; продавец возвращает двойную сумму, если отказывается он. | Высокий, если нет условий о финансировании или юридических проверках. |
| Arras confirmatorias | Подтверждают соглашение о продаже. Отказ может привести к требованиям завершить сделку или возместить ущерб. | Менее предсказуемый, потому что спор может выйти за рамки задатка. |
| Arras penales | Содержат штрафные условия. Текст договора определяет, как применяются штрафы. | Сильно зависит от точной формулировки условия и срока. |
Большинство покупок вторичной недвижимости используют arras penitenciales, потому что обе стороны понимают базовую сделку: покупатель уходит и теряет задаток; продавец уходит и платит вдвое больше. Но даже эта знакомая конструкция может измениться из-за текста. Условие о финансировании, юридическое условие или расплывчатый срок могут изменить итог.
Для покупателей с ипотекой главная ловушка - подписать договор до окончательного одобрения банка. Предварительное одобрение не является окончательным. Если банк откажет в финансировании после подписания, вы можете потерять задаток, если в договоре не указано, что покупка зависит от одобрения ипотеки. Прочитайте наше руководство по ипотеке в Испании, прежде чем считать разговор с банком зеленым светом.
Проверки перед подписанием
Подтвердить титул и право собственности
Закажите свежую Nota Simple в земельном реестре. Она должна подтвердить зарегистрированного собственника, описание объекта, ипотеки, залоги, аресты и любые зарегистрированные обременения.
Проверить долги и ограничения
Запросите статус платежей сообщества, квитанции IBI, остатки по коммунальным услугам, ограничения на аренду, сведения об арендаторах или жильцах и письменное подтверждение, что объект будет передан свободным от долгов и обременений.
Проверить градостроительную законность
Ваш юрист должен проверить строительные лицензии, пристройки, границы, права доступа, кадастровые данные и, где применимо, сертификат пригодности для проживания или разрешение на использование.
Закрепить условия финансирования и сроки
Если вам нужна ипотека, добавьте письменное условие о финансировании. Если вы покупаете за наличные, подтвердите, что средства доступны, прослеживаемы, переводимы и готовы к банковским проверкам вовремя.
Эти проверки должны быть до подписания arras, а не после. Небольшой резервный платеж может дать время на due diligence. Полный задаток arras - другое дело. Не переводите крупную сумму, пока остаются открытыми вопросы собственности, долгов, градостроительных условий или финансирования.
Договор должен указывать покупателя и продавца, реестровые и кадастровые номера, цену покупки, задаток, маршрут платежа, срок у нотариуса, включенную мебель и технику, кто платит какие налоги и расходы, и что происходит, если одна из сторон не может завершить сделку. В нем также должно быть сказано, что объект продается свободным от арендаторов, жильцов, долгов и обременений, если известная проблема не решается при завершении сделки. Наше юридическое руководство по покупке в Испании описывает более широкий юридический процесс.
Как защитить задаток
Защитные условия
Частые ошибки
Самый защищенный покупатель - не тот, кто никому не доверяет. Это покупатель, который фиксирует каждый важный пункт письменно до подписания. Если продавец обещает убрать мебель, устранить сырость, закрыть ипотеку, оплатить долги сообщества или включить технику, внесите это в договор. Если ваша ипотека не окончательная, внесите условие о финансировании. Если юридические проверки не завершены, не подписывайте.
Ваш юрист должен быть независимым. Не полагайтесь на юриста продавца, юриста застройщика или агента по недвижимости для защиты вашего задатка. Их роль отличается от вашей. Ваш юрист должен проверить arras, объект, согласовать защитные формулировки, подтвердить платежный счет и объяснить договор простым языком до подписания.
Покупателям за наличные тоже стоит не спешить. Международные переводы, обмен валюты, проверки по борьбе с отмыванием денег и комплаенс испанского банка могут задержать средства. Срок 30 дней может быть слишком коротким, если деньги приходят с нескольких счетов или в разных валютах. Стройте график по реальному банковскому процессу, а не по удобной продавцу дате.
Перед подписанием
Поговорите с независимым юристом по недвижимости
Попросите испанского юриста по недвижимости проверить договор arras, проверки, маршрут платежа и условия задатка до того, как вы возьмете обязательства.
Записаться на бесплатную консультацию
