Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании (2026)

Понятнее всего показать на расчёте. Британская пара купила виллу на Коста-Бланке за 300 000 € в 2009 году и продаёт её за 500 000 € в 2026-м. Они живут в Великобритании и являются нерезидентами Испании. Обоим больше 65.

На первый взгляд прибыль составляет 200 000 €. Налогооблагаемая прибыль меньше, потому что Испания позволяет вычесть первоначальные расходы на покупку и расходы на продажу, а также подтверждённые капитальные улучшения, сделанные за время владения.

Удержание 3% не прибавляется к этой сумме. Это аванс по налогу на прирост, который удерживается у нотариуса и перечисляется в Hacienda. На сделке в 500 000 € это 15 000 €. Поскольку реальный налог здесь 30 400 €, продавец доплачивает ещё 15 400 € при подаче декларации в год, следующий за сделкой.

Если бы цифры сложились наоборот - например, объект почти не вырос в цене, - те же 3% удержания превысили бы сумму налога. Тогда продавец подаёт заявление на возврат и ждёт от восьми до четырнадцати месяцев, пока разницу вернут.

Главный рычаг по налогу - это документально подтверждённые вычеты. Испания чётко разделяет улучшения, повышающие стоимость объекта, и обслуживание, которое лишь поддерживало его в рабочем состоянии. Улучшения уменьшают прибыль. Обслуживание - нет.

Для каждой статьи, которую вы хотите учесть, Hacienda требует счёт-фактуру с NIF поставщика, вашим именем, датой и чётким описанием работ. Банковские переводы предпочтительны. Кассовые чеки за наличные обычно отклоняют. Продавцы, годами платившие мастеру наличными, нередко обнаруживают на сделке, что вычесть это уже не получится.

Три момента подводят британских продавцов чаще остальных. Они не скрыты, но их легко упустить, если до этого вы продавали недвижимость только в Великобритании.

Plusvalía отделена от налога на прирост. Это муниципальный налог на рост кадастровой стоимости земли за время вашего владения, его платят напрямую в мэрию, обычно в течение 30 дней с момента сделки. На Коста-Бланке ставки около 3,6-3,75% от оценочного прироста стоимости земли. С 2021 года продавец может выбирать между расчётом по формуле и по реальной прибыли - юрист должен посчитать оба варианта и взять меньший. Если стоимость земли не выросла, налог равен нулю.

3% удержания - это аванс, а не итоговый налог. Адвокат покупателя по закону обязан удержать 3% от цены продажи (форма 211) и перечислить их в Hacienda. Вы как продавец затем подаёте форму 210 до конца третьего месяца после сделки. Если ваш реальный налог меньше 3%, вы запрашиваете возврат. Если больше - доплачиваете разницу. Тех, кто считает, что после нотариуса всё закрыто, через 18 месяцев иногда ждёт начисление.

Великобритания всё ещё может облагать ту же прибыль. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Испанией и Великобританией пережило Brexit, поэтому HMRC позволяет зачесть испанский налог в счёт британского CGT по правилу Foreign Tax Credit Relief - но полностью от британского налога это не освобождает. Британский CGT на недвижимость составляет 18% в базовой ставке и 24% в повышенной. На практике вы платите большую из двух эффективных ставок. Сообщите о сделке в HMRC в течение 60 дней с момента её закрытия, если возникает британский налог. По испанской стороне см. наше полное руководство по налогу на прирост и подробный обзор процесса продажи.