Переход со старой виллы на современную квартиру

Самая распространённая ошибка — начинать осмотр новых объектов, не разобравшись, сколько вам фактически останется после продажи. Два вида расходов застают людей врасплох каждый раз.

Национальный налог на прирост капитала для нерезидентов составляет 19% от прибыли — разницы между ценой покупки и продажи с учётом затрат и улучшений. Если вилла была куплена за €180 000, а продана за €340 000, ожидайте примерно €30 000 налога — и это ещё до других расходов.

Plusvalía — это отдельный муниципальный налог на рост стоимости земли с момента последней покупки. Сумма зависит от муниципалитета и срока владения, но может добавить ещё несколько тысяч евро. Некоторые владельцы узнают об этом только за столом у нотариуса.

Испанские банки обычно выдают нерезидентам кредит в размере 60–70% от стоимости покупки. Это значит, что для квартиры за €280 000 вам потребуется €84 000–€112 000 наличными только на первоначальный взнос, плюс примерно 10–12% на расходы по оформлению (налог на передачу, нотариус, юридические услуги). Чистый доход от продажи старой недвижимости должен покрыть всё это.

Правильный порядок таков: сначала поговорите с агентом по недвижимости, чтобы понять реальную стоимость вашего объекта, затем обратитесь к налоговому консультанту или юристу, чтобы рассчитать точную сумму налогов. Сделайте это до первого просмотра. Вам нужно знать реальный бюджет, а не приблизительную оценку.

Воспользуйтесь нашим калькулятором расходов при продаже, чтобы оценить чистый доход, и калькулятором расходов при покупке, чтобы понять полную стоимость приобретения нового объекта.

Самый безопасный подход — завершить продажу старого объекта до принятия обязательств по новой покупке. Владение двумя объектами одновременно создаёт финансовое давление — вы платите коммунальные сборы, коммунальные услуги и, возможно, ипотеку за два объекта сразу, причём один из них пустует.

Если вы можете обойтись несколько месяцев без испанской недвижимости (арендуя жильё на месте или останавливаясь где-то ещё во время визитов), это даёт полную свободу дождаться подходящего объекта, а не спешить из-за растущих счетов.

Начинайте процесс продажи заранее. Не ждите, пока найдёте нужную квартиру, чтобы выставить виллу на продажу. К тому моменту вы уже потеряете два-четыре месяца. Нужный объект может уйти — или вы будете вынуждены соглашаться на заниженное предложение по старой недвижимости, чтобы уложиться в сроки.

Подробнее читайте в нашем руководстве по процессу продажи и пошаговом руководстве по покупке.

Не каждый район Costa Blanca подходит для такого обмена. La Zenia и более широкий район Orihuela Costa отлично подходят по ряду практических причин.

Туристические лицензии здесь широко доступны в курортных комплексах — в отличие от старых жилых районов вглубь от побережья или городов, где выдача новых лицензий фактически заморожена. Если арендный доход входит в ваши планы (даже время от времени), это имеет большое значение.

Район сохраняет активность на протяжении большей части года, а не только в июле и августе. В Torrevieja и La Zenia есть постоянные жители, медицинские учреждения, супермаркеты и рестораны — достаточно инфраструктуры, чтобы проживание вне сезона было по-настоящему комфортным. Это расширяет окно для аренды и делает недвижимость более полезной при зимних визитах.

Новостройки и недавно завершённые проекты активно развиваются по всему району. Это означает больший выбор, лучшие характеристики и объекты, которые будут расти в цене быстрее старого вторичного жилья. Управление общим имуществом в новых комплексах, как правило, организовано лучше — с надлежащими резервными фондами и ведением учёта.

Услуги по управлению недвижимостью здесь хорошо развиты. Десятки агентств занимаются хранением ключей, регистрацией гостей, уборкой и обслуживанием. Настройка дистанционного управления после покупки обычно занимает несколько звонков.

Прочитайте полное обоснование покупки в Испании или ознакомьтесь с нашим руководством по арендной недвижимости, если доход входит в ваши планы.