Köp som icke-bosatt
Köpa fastighet i Spanien som icke-bosatt
Icke-bosatta kan köpa fastigheter i Spanien men drabbas av högre skatter och avgifter. Lär dig om de verkliga kostnaderna, juridiska stegen och hur ägande förhåller sig till uppehållstillstånd.
En öppen marknad med andra regler
Kan utlänningar köpa fastigheter i Spanien utan att vara bosatta där? Ja. Den spanska fastighetsmarknaden är helt öppen för internationella köpare – både EU-medborgare och medborgare utanför EU. Det finns inga begränsningar på vad du kan köpa, var du kan köpa eller hur många fastigheter du kan äga. Icke-bosatta har exakt samma äganderätt som spanska medborgare. I praktiken är köpprocessen enkel och väletablerad, med tusentals icke-bosatta köpare som genomför transaktioner varje år.
Men här är den avgörande skillnaden som de flesta investerare missar: fastighetsägande och uppehållstillstånd är helt separata begrepp i spansk lag. Att köpa en bostad i Spanien ger dig inte rätt att bo där, och du behöver inte vara bosatt för att äga fastighet. Detta är viktigt eftersom din uppehållsstatus direkt avgör dina skatteförpliktelser, löpande kostnader och långsiktiga investeringsavkastning. Att missförstå detta – anta att ägande ger uppehållsrätt, eller underskatta skatteförpliktelserna för icke-bosatta – är ett av de dyraste misstagen en utländsk fastighetsinvesterare kan göra.
NIE-nummer
Ditt spanska skatteidentifikationsnummer. Krävs för alla fastighetsaffärer, bankkonton och skattedeklarationer. Icke-bosatta kan ansöka via spanska konsulat eller lokala polisstationer.
Spanskt bankkonto
Behövs för bolånebetalningar, elräkningar och skatteförpliktelser. De flesta spanska banker öppnar konton för icke-bosatta med giltigt NIE-nummer och pass.
Juridiskt ombud
En oberoende advokat (abogado) eller skatterådgivare (gestoría) skyddar dina intressen. De granskar lagfarter, hanterar kontrakt och sköter skatteregistrering åt dig.
Inget av dessa krav förutsätter att du är bosatt i Spanien. NIE är ett skattenummer, inte ett uppehållstillstånd. Ett spanskt bankkonto är ett praktiskt verktyg, inte ett juridiskt åtagande att bo i landet. Och din advokat arbetar för dig oavsett var du befinner dig. För en fullständig genomgång av köpprocessen, se vår steg-för-steg-köpguide. Observera att Spaniens Golden Visa-program – som tidigare erbjöd uppehållstillstånd genom en fastighetsinvestering på 500 000 € – inte längre är tillgängligt som väg till uppehållstillstånd genom enbart fastighetsköp.
De verkliga kostnaderna som icke-bosatt ägare
Köpkostnaderna är i stort sett desamma för bosatta och icke-bosatta. Överlåtelseskatten ligger på 6–10 % beroende på autonom region, plus notariekostnader, registreringsavgifter och juridiska kostnader – totalt vanligtvis 10–13 % utöver fastighetspriset. Där ägandet som icke-bosatt blir påtagligt dyrare är de löpande årliga förpliktelserna. Två skatter drabbar icke-bosatta särskilt hårt: förmögenhetsskatten och inkomstskatten för icke-bosatta.
För en fastighet värd 300 000 € som genererar 12 000 € i årliga hyresintäkter sjunker den effektiva avkastningen efter skatter och avgifter till ungefär 2 % – långt under vad många investerare inledningsvis räknar med. Förmögenhetsskatten är den avgörande skillnaden: den tas ut på fastighetens värde oavsett om den genererar några intäkter, och icke-bosatta kan inte utnyttja samma avdrag som bosatta. Inkomstskatten för icke-bosatta förstärker detta ytterligare – EU-invånare betalar 19 % på nettoinkomst, medan icke-EU-invånare betalar 24 % på bruttoinkomst utan avdragsgilla kostnader. Använd vår kalkylator för köpkostnader för att beräkna dina specifika siffror, och läs vår fullständiga guide om kostnader och skatter för en detaljerad genomgång av varje avgift.
Leder ett köp till uppehållstillstånd?
Fastighetsägande i sig ger inte uppehållstillstånd i Spanien. Att äga en fastighet kan dock stödja andra ansökningar om uppehållstillstånd genom att visa ekonomisk stabilitet och koppling till landet. Vägen beror helt på din nationalitet och personliga omständigheter.
EU-medborgare har redan rätt att bo i Spanien tack vare den fria rörligheten. Inget visum krävs, men du måste registrera dig hos kommunen om du stannar längre än tre månader och visa upp bevis på sjukförsäkring och ekonomiska medel. Fastighetsägande är praktiskt men inte obligatoriskt. Medborgare utanför EU måste kvalificera sig via en separat visumväg – arbetsvisum, pensionärsvisum, entreprenörsvisum eller familjeåterförening – och fastighetsägande kan stärka dessa ansökningar utan att vara tillräckligt i sig. Ansökningar om uppehållstillstånd tar vanligtvis tre till sex månader, så anpassa ditt fastighetsköp efter din tidslinje för uppehållstillstånd, inte tvärtom.
Köp som icke-bosatt fungerar när
Köp som icke-bosatt är riskabelt när
De dyraste misstagen icke-bosatta investerare gör är att förväxla ägande med uppehållsrätt, underskatta löpande skatteförpliktelser – särskilt förmögenhetsskatten – och att inte utveckla en uppehållsstrategi före köpet. Valutarisken är ytterligare en viktig faktor för köpare som inte tjänar i euro, eftersom växelkursrörelser kan urholka avkastningen eller driva upp kostnaderna oväntat. Om du överväger ett köp, anpassa din fastighetssökning efter din tidslinje för uppehållstillstånd. Läs vår guide om uppehållstillstånd för visumval, och se vår guide om juridiska krav för en fullständig överblick av köparens skyldigheter.
Vanliga frågor
Redo att investera?
Börja din fastighetssökning
Oavsett om du köper som icke-bosatt investerare eller planerar en framtida flytt till Spanien, är det första steget att förstå dina kostnader och skyldigheter. Utforska våra guider eller bläddra bland tillgängliga fastigheter för att hitta din nästa investering.
Se fastigheter
