Ärvd fastighet
Sälja en ärvd fastighet i Spanien
Har du ärvt en spansk fastighet och vill sälja? Här är den juridiska processen, skatterna, fallgroparna och realistiska tidslinjer som varje arvinge bör känna till.
Arvet kommer före försäljningen
En spansk fastighet byter inte ägare automatiskt när ägaren går bort. Innan du kan sälja måste arvet accepteras juridiskt, skatten betalas och lagfarten skrivas över i ditt namn hos fastighetsregistret. Köpare skriver inte under på en bostad som fortfarande är i bouppteckning, och banker finansierar inte heller en sådan.
Ja, utlänningar får ärva i Spanien. Arvingar som bor utomlands är vanliga och processen är juridiskt erkänd oavsett om du bor i Spanien eller någon annanstans. Det du behöver tidigt är ett NIE (spanskt skattenummer) för varje arvinge, eftersom inget officiellt kan undertecknas i ditt namn utan det.
De första veckorna spelar roll. Översätt och apostillera dödsbeviset, hitta testamentet (spanska notarier förvarar de flesta testamenten som upprättats i Spanien) och beställ Certificado de Actos de Última Voluntad från Justitiedepartementet. Pratar du inte spanska, anlita en advokat direkt i stället för senare. Att försöka sköta arvet själv kostar oftast mer än att ta in proffshjälp från första dagen. En kort konsultation hos en spansk advokat tidigt sparar månader av fram och tillbaka.
De tre skatterna du måste hantera
Arv och försäljning i Spanien beskattas på tre olika ställen. Var och en med sin egen tidsfrist, sin egen myndighet och sin egen skattesats.
Arvsskatten (Impuesto de Sucesiones) betalas först. Satsen beror på regionen där fastigheten ligger, din släktskap med den avlidne och dödsboets värde. Makar och barn har stora avdrag; mer avlägsna släktingar och utomstående betalar betydligt mer. Du har sex månader från dödsdagen att deklarera, med en möjlig förlängning.
Plusvalía municipal är en kommunal skatt på den värdeökning som marken haft sedan föregående ägare köpte fastigheten. Det är kommunen som tar ut den, inte regionen eller staten, och många arvingar glömmer bort att den finns ända fram till tillträdesdagen.
Kapitalvinstskatten slår till först när du faktiskt säljer. Vinsten räknas mellan värdet som deklarerats för arvsskatten och det slutliga försäljningspriset. Att sätta ett lågt arvsvärde för att spara skatt i dag kostar ofta mer i kapitalvinst senare. En advokat kan räkna på båda siffrorna innan du bestämmer dig.
| Region | Skattebörda | Anmärkningar |
|---|---|---|
| Madrid | Mycket låg | 99 % avdrag för make och barn |
| Andalusien | Låg till måttlig | Generösa avdrag, sedan standardskala |
| Valencia (Costa Blanca) | Måttlig | Reduktioner möjliga för bosatta arvingar |
| Katalonien | Högre | Lägre avdrag, brantare skala |
| Balearerna | Låg för nära familj | Särskild regional ordning gäller |
Varningssignaler som stoppar affären
De flesta arvsförsäljningar går i hamn. De som inte gör det fastnar nästan alltid på samma handfull problem, och de allra flesta är enklare att lösa innan bostaden läggs ut än när köparen redan börjat tveka.
Saknat eller borttappat testamente
Utan ett tydligt testament fördelas dödsboet enligt den legala arvsordningen. Det lägger på månader och ibland ett domstolsbeslut.
Obetald IBI och samfällighetsavgift
Skulder som hänger på fastigheten följer med lagfarten. Köparens advokater hittar dem och kräver att de regleras före signering.
Olagliga tillbyggnader eller ombyggnader
Pool, terrass eller rum som byggts utan bygglov dyker upp så fort registret jämförs med verkligheten. Vissa går att legalisera; andra dödar affären.
Oenighet mellan arvingar
Alla samägare måste godkänna försäljningen. En enda som säger nej kan blockera affären i åratal om inte de andra köper ut hans andel.
Det köparen betalar för är en ren lagfart. Stämmer någon av punkterna in på din fastighet kan advokaten oftast lösa det med extra papper, betalningar eller legaliseringsförfaranden. Kostnaden är nästan alltid lägre än det prisavdrag som en köpare annars skulle kräva när problemet upptäcks.
Hur lång tid det faktiskt tar
Ett enkelt arv med en eller två samarbetsvilliga arvingar, ren lagfart och inga öppna skulder kan vara sålt inom 6 till 9 månader från dödsdagen. Den största delen av tiden går åt till bouppteckning och skattedeklaration, inte till själva försäljningen.
Krångel drar ut på tiden. Internationella arvingar med dokument från flera länder, familjebråk, saknade papper eller obetalda skulder kan tänja hela processen förbi två år. Fullbokade notarier i populära kustorter lägger på veckor. Behöver köparen lån är det ytterligare 6 till 8 veckor när lagfarten väl är ren.
Mest tid sparar du på två saker: att koppla in en spansk advokat redan första veckan och att ordna NIE-nummer för varje arvinge i förväg. Båda går att fixa utomlands, via spanskt konsulat eller med fullmakt. När arvet är accepterat och lagfarten står på dig ser resten av försäljningsprocessen ut som vilken annan försäljning som helst i Spanien.
Ärvt en bostad?
Prata med en spansk advokat först
Innan du lägger ut bostaden, listar skulder eller skriver under något, skaffa en tydlig bild av hur ditt arv ligger till enligt spansk lag och skatt.
Boka advokatkonsultation
