Försäljningsdokument
Vilka dokument behövs för att sälja bostad i Spanien
En praktisk checklista före annonsering för utländska ägare i Spanien: vad du ska samla in, var du får tag på saknade papper och vad som bör lösas först.
Papper före pris
Att sälja bostad i Spanien kräver oftast mer pappersarbete än utländska ägare räknar med. Saknade dokument bromsar advokater, oroar köpare och kan göra ett starkt bud till en ny förhandling.
Om du planerar att sälja inom 3-6 månader, börja med dokumenten före annonsbilderna. Köparens advokat granskar ägande, skulder, planstatus, skatter, avgifter till förening eller samfällighet och om bostaden på papper motsvarar bostaden de har sett. Om akten är tunn kan köparen pausa, sänka budet eller dra sig ur.
Detta är ännu viktigare för icke-residenta ägare. Bor du utomlands kan du kanske inte gå till kommunhuset med kort varsel eller jaga en administratör personligen. Ju tidigare du förbereder, desto mindre press får du när en köpare väntar.
Ett bra dokumentpaket ger din mäklare, advokat och köpare samma utgångspunkt: bostaden är legitim, skulderna är kända och svaga punkter hanteras före notariens datum.
Kärndokumenten att samla in
Börja med ägandet. Din escritura, eller lagfartshandling, visar hur du förvärvade bostaden och vad som skrevs under inför notarie. Om du inte hittar den, be den ursprungliga notarien eller advokaten som hanterade köpet om en kopia. Är bostaden ärvd behövs också handlingen för accept av arv.
Beställ sedan en färsk Nota Simple från fastighetsregistret. Den visar juridisk ägare, registrerad beskrivning, storlek, hypotek, beslag och andra begränsningar. Den bör vara aktuell, helst utfärdad inom 1-2 månader före annonsering. Om den visar ett gammalt lån, en belastning eller en begränsning du inte väntade dig, lös det innan visningarna börjar.
Jämför fastighetsregistret med Catastro och den faktiska bostaden. En saknad pool, inglasad terrass, gästannex eller extra våning kan bli ett allvarligt problem, eftersom köparens advokat kommer att fråga hur det godkändes och registrerades.
Ägarhandlingar
Escritura, aktuell Nota Simple, Catastro-information och eventuella arvsdokument om bostaden kommer från ett dödsbo.
Legalitetshandlingar
Energicertifikat, beboelighetsintyg eller första inflyttningslicens, bygglov, renoveringsunderlag och ritningar.
Bevis på skulder och skatt
Senaste IBI-kvittot, basura-kvitto om det debiteras separat, intyg om gemenskapsavgifter och bevis på att lokala avgifter är betalda.
Tjänster och användning
Nya el- och vattenräkningar, lagliga vatten- och elanslutningar, turistlicenspapper om bostaden hyrs ut och garantier för nyare bostäder.
Du behöver också giltig legitimation och ditt NIE. Kontrollera att namn stämmer i pass, uppehållskort, handlingar, skatteunderlag och bankuppgifter. Dubbla efternamn, tidigare namn, utgångna pass och gamla NIE-intyg kan alla bromsa en försäljning.
För bostadens skick beställer du energicertifikatet innan annonsering. Det krävs för marknadsföring och gäller normalt i 10 år. Leta sedan fram beboelighetsintyget eller Licencia de Primera Ocupación. Äldre bostäder har inte alltid ett prydligt modernt intyg, men du behöver känna till läget innan köparens bank frågar.
Problem att lösa före annonsering
Det största problemet före annonsering är oregistrerade arbeten. Pooler, terrasser, ombyggda garage, extra sovrum, gästhus, gränsmurar och takkonstruktioner bör ha tillstånd eller slutintyg där det krävs. Köparnas advokater jämför Nota Simple, Catastro, ritningar och själva bostaden. Om dokumenten säger en sak och visningen visar något annat sjunker förtroendet snabbt.
Obetalda skulder är det andra problemet. Samla in senaste IBI-kvittot från kommunen, bekräftelse på basura eller sophämtning om den faktureras separat och intyg om gemenskapsavgifter om bostaden tillhör ett lägenhetshus, radhusområde, urbanisation eller villagemenskap. Administratörer kan behöva tid för att utfärda intyg, särskilt på sommaren, så fråga tidigt.
Redo för köparens kontroller
Åtgärda före marknadsföring
Särskilda fall behöver extra tid. Om bostaden har ärvts, samla dödsattest, testamente eller arvsförklaring, bevis på arvsskatt, accept av arv och skriftligt samtycke från alla ägare. För lantliga eller äldre hus bör du fråga om planstatus, laglig vattenförsörjning, dokumentation för septiktank, tillträdesrättigheter och bekräftade gränser.
Om du är osäker på vad köparens advokat kommer att fråga om härnäst, läs den bredare juridiska guiden för försäljning i Spanien och förberedelseguiden för säljare. Målet är att veta vad som saknas, vem som löser det och hur du förklarar det när en seriös köpare dyker upp.
Din checklista före annonsering
Bygg ägarakten
Hitta escritura, beställ en aktuell Nota Simple, ladda ner Catastro-information och samla arvsakter om det är relevant.
Visa att skatter och avgifter är rena
Samla IBI, basura, intyg om gemenskapsavgifter och bevis på att registrerade belastningar eller gamla hypotek har avförts.
Kontrollera legalitet och skick
Beställ energicertifikatet, hitta beboelighetsintyget och samla tillstånd, ritningar, slutintyg och renoveringsfakturor.
Förbered dokument för särskild användning
Lägg till räkningar, turistuthyrningslicens, nybyggnadsgarantier, papper för lantliga tjänster eller gemenskapsregler där de gäller.
Låt din advokat granska paketet
Be om en skriftlig lista över luckor innan bostaden publiceras, inte efter att köparen har betalat en reservationsdeposition.
Förvara allt i en digital mapp med tydliga filnamn: lagfartshandling, Nota Simple, Catastro, IBI, intyg från gemenskapen, försörjningar, energicertifikat, tillstånd och ID. Dela den med din advokat innan mäklaren lovar snabba tillträdesdatum.
Bra papper får inte en svag bostad såld. De hindrar däremot en bra bostad från att tappa fart av fel skäl. Köpare har färre skäl att tveka när den juridiska akten är organiserad.
Förbereder du försäljning?
Gå igenom hela försäljningsprocessen
Använd försäljningsguiden för att planera dokument, prissättning, juridiska kontroller, skatter och avslut innan bostaden annonseras.
Läs guiden till försäljningsprocessen
