Spansk escritura
Vad den spanska escrituran betyder för köpare
Escrituran är den offentliga äganderättshandlingen som undertecknas hos notarien. Här förklaras vad den innehåller, vad som kan gå fel och vad du bör kontrollera innan du skriver under.
Dokumentet som gör dig till ägare
Utländska köpare hör talas om escrituran i veckor innan tillträdet. Många kommer ändå osäkra till notarien och vet inte riktigt vad de undertecknar eller vad som händer om handlingen innehåller fel.
Escritura pública de compraventa är den offentliga äganderättshandlingen. En spansk notarie upprättar den, båda parter undertecknar den på tillträdesdagen, och den blir det formella beviset på att du har köpt bostaden. Det är inte ett kvitto. Det är inte samma sak som reservationsavtalet eller de privata arras du kanske undertecknade månader tidigare.
Tills escrituran är undertecknad, betald och registrerad i Registro de la Propiedad är ditt ägande inte säkrat. Ett tyskt par fick lära sig det på det hårda sättet: de betalade restbeloppet till säljarens bankkonto en vecka före notariemötet och antog att affären var klar. Säljaren sköt upp undertecknandet. Deras advokat stoppade ytterligare betalningar och omförhandlade tillträdesdatumet. Utan det ingripandet hade de ingen juridisk titel och begränsade möjligheter till åtgärd.
Underteckna aldrig en handling du inte förstår. En oberoende advokat bör granska utkastet till escrituran före tillträdesdagen, inte på morgonen när du hämtar nycklarna. För det bredare juridiska ramverket, se vår guide om juridiska krav vid köp.
Offentlig handling
Upprättad och bevittnad av en notarie. Förvaras i notariearkivet och används för att uppdatera Registro de la Propiedad.
Namngivna parter
Registrerar köpare och säljare med NIE eller passnummer, samt den exakta bostad som överlåts.
Pris och betalning
Anger köpeskillingen, hur den betalades och eventuella hypoteksuppgifter kopplade till försäljningen.
Registrerade belastningar
Måste återspegla hypotek, föreningskulder eller andra belastningar registrerade mot bostaden.
Vad handlingen innehåller (och vad som kan gå fel)
Escrituran är det dokument som Registro de la Propiedad använder för att registrera dig som ägare. Den identifierar parterna, beskriver bostaden (adress, registerreferens, fastighetsreferens), anger priset, bekräftar betalningssättet och listar belastningar eller skulder som följer med titeln.
En brittisk köpare i Valencia lät bli att kontrollera en aktuell nota simple två veckor före tillträdet. Escrituran han undertecknade registrerade en föreningskuld på 14 200 € mot bostaden. I Spanien följer vissa skulder titeln, inte personen som uppstått dem. Han ärvde säljarens skulder samma dag som han blev ägare.
Den skulden hade synts på ett aktuellt registerutdrag under due diligence. Hans advokat hade kunnat kräva att säljaren betalade den före undertecknandet, eller förhandla fram en prisreduktion. Efter att escrituran undertecknats är det långsamt och dyrt att rätta fel.
Nota simple
Escritura de compraventa
Blanda inte ihop escrituran med tidigare avtal. En reservation håller bostaden. Det privata köpeavtalet (ofta kallat arras) binder båda parter och innebär vanligtvis en deposition på 10 %. Escrituran är den slutgiltiga offentliga handlingen. Villkoren kan skilja sig mellan det privata avtalet och utkastet till handlingen, därför jämför din advokat dem rad för rad.
En nederländsk köpare antog att det privata avtalet gav tillräckligt skydd. På tillträdesdagen angav escrituran ett lägre deklarerat pris än vad som avtalats, ett mönster som ibland används för att sänka överlåtelseskatten. Han vägrade underteckna tills handlingen stämde med det privata avtalet. Förseningen kostade en förmiddag hos notarien. Att underteckna utan kontroll hade skapat skatte- och juridiska problem senare.
Vad som händer hos notarien
Tillträdesdagen följer en fast ordning. Notarien verifierar identiteter, bekräftar att handlingen stämmer med överenskomna villkor, kontrollerar att betalningen har skett (eller samordnar banköverföringen), hanterar hypotekspapper om tillämpligt, läser eller sammanfattar handlingen, samlar in underskrifter och ordnar registrering och skattebetalning.
Notarien är en offentlig tjänsteman. Hen verifierar den formella undertecknandet. Hen representerar dig inte. Hen genomför inte fullständig due diligence för köparen, kontrollerar inte föreningsavgifter i efterskott och bekräftar inte att en tillbyggnad har tillstånd. En norsk köpare litade bara på notarien och upptäckte 6 800 € i obetalda föreningsavgifter två månader efter tillträdet. Avgifterna hade varit synliga i register- och föreningshandlingar som hans advokat hade kontrollerat under den första veckan.
Identitet och granskning av handlingen
Pass, NIE-intyg och utkastet till escrituran kontrolleras. Din advokat borde ha godkänt utkastet dagar tidigare.
Slutbetalning bekräftad
Restbeloppet överförs via bankcheck eller samordnad överföring. Nycklarna lämnas vanligtvis ut när betalningen bekräftats.
Underskrifter insamlade
Köpare, säljare och notarie undertecknar. Talar du inte spanska, ta med din advokat eller en auktoriserad tolk.
Skatter och registrering
Överlåtelseskatt (ITP eller IVA/AJD) betalas. Notarien lämnar in handlingen till Registro de la Propiedad. Registreringen kan ta flera veckor.
Att underteckna escrituran och betala priset är huvudstegen, men registrering i Registro de la Propiedad stärker din juridiska ställning. Din advokat eller gestor hanterar vanligtvis formaliteter efter tillträdet, överföring av el och vatten samt meddelande till föreningsförvaltaren. Spara varje kopia. För hela sekvensen från bud till nycklar, läs vår guide om köpprocessen.
Vad du bör kontrollera innan du undertecknar
Fel i escrituran orsakar problem månader senare. Din advokat bör verifiera utkastet mot det privata avtalet, en aktuell nota simple och fastighetsregistret. Köpare av nyproduktion bör bekräfta att slutbesiktningen (licencia de primera ocupación eller motsvarande) finns på plats. Köpare av äldre bostäder med tillbyggnader behöver bekräfta att den byggda ytan stämmer med vad som är registrerat.
| Punkt | Vad som ska verifieras |
|---|---|
| Köparens och säljarens namn | Stämmer exakt med pass och NIE-nummer |
| Bostadsbeskrivning | Adress, registerblad och fastighetsreferens stämmer med bostaden du besökte |
| Köpeskilling | Stämmer med det privata avtalet; betalningssättet är korrekt registrerat |
| Belastningar och skulder | Inga oväntade hypotek, utmätningar eller föreningskulder listade |
| Föreningsavgifter | Intyg visar att avgifterna är betalda |
| IBI och Basura | Kommunala kvitton bekräftar inga skulder |
| Hypoteksavskrivning | Säljarens hypotek avskrivet eller belopp draget vid tillträdet |
| Inredning och möbler | Avtalade föremål listade om de ingår i det privata avtalet |
Denna checklista är särskilt viktig för utländska köpare, lantliga fincas, äldre hus med renoveringar och ärvda fastigheter där säljaren kanske inte känner till hela historiken. En oberoende advokat förklarar vad varje klausul innebär innan du sätter dig hos notarien. Det kostar 1-1,5 % av köpeskillingen vid ett typiskt andrahandsköp. Att hoppa över det för att spara 2 500 € på ett köp på 250 000 € är hur köpare ärver 12 000 € i någon annans skulder.
När escrituran väl är undertecknad är den svår att ändra. Hämta utkastet i god tid, granska det noggrant och låt ingen stressa dig till att underteckna samma dag.
Gratis konsultation
Låt escrituran granskas före tillträdet
En oberoende fastighetsadvokat kan granska utkastet till handlingen, jämföra det med ditt privata avtal och flagga skulder eller avvikelser innan du undertecknar hos notarien.
Boka gratis konsultation
