Catastro vs register
Varför Catastro och fastighetsregistret inte stämmer överens
Förstå varför Catastro- och fastighetsregisteruppgifter skiljer sig åt i Spanien. Viktiga due diligence-kontroller före köp för att undvika juridiska och ekonomiska risker.
Spanien har två fastighetsregister
Den här artikeln är endast allmän information och ersätter inte råd från en oberoende spansk advokat, arkitekt, lantmätare eller skatterådgivare.
Många utländska köpare utgår från att Spanien har ett rent fastighetsdossier: storlek, ägare, gränser, klart. Så är det inte. Bakom nästan varje köp finns två separata system: Catastro (fastighetskataster) och fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). De skiljer sig ofta åt om tomtstorlek, boyta, pooler, terrasser, garage och till och med hur marken beskrivs.
En avvikelse är inte alltid ett affärsstopp. En gammal lantlig tomt kan visa olika kvadratmeter eftersom mätningarna har ändrats. En inglasad terrass kan finnas i det ena registret men inte i det andra. Ändå behöver du veta vilka skillnader som är pappersbrus och vilka som blockerar bolån, höjer skatter eller lämnar dig med något du inte lagligen kan sälja senare.
Catastro vs fastighetsregistret
Catastro är ett offentligt administrativt register över fysiska och beskrivande uppgifter: tomtstorlek, bebyggd yta, klassificering, kartor och den katastrala referensen. Huvuduppgiften är skatt och administration. Det hjälper till att sätta katastralt värde och ligger till grund för den kommunala fastighetsskatten (IBI). Det är inte ägandebevis och stämmer inte alltid med den juridiska verkligheten på plats.
Fastighetsregistret registrerar juridiskt ägande och inskrivna rättigheter. Bolån, utmätningar, panträtter, servitut och begränsningar syns här. Köpare granskar normalt detta via en Nota Simple innan pengar sätts in. För att bevisa vem som äger vad väger registret vanligtvis tyngre än Catastro. Begränsningen är det omvända problemet: det kan utelämna fysiska detaljer som tydligt finns när du går över tomten.
| Funktion | Catastro | Fastighetsregistret |
|---|---|---|
| Huvudsyfte | Skatt och administration | Juridiskt ägande |
| Ägandebevis | Nej | Ja |
| Fastighetsstorlek | Fysisk beskrivning | Juridisk beskrivning |
| Gränser | Katastralkarta | Registrerade gränser |
| Skatteanvändning | IBI-underlag | Ej tillämpligt |
| Juridiska belastningar | Nej | Ja (bolån, panträtter) |
| Nota Simple | Ej tillämpligt | Ja |
| Kartor | Ja | Begränsat |
Behandla dem som ett par. Att bara kolla Catastro visar hur fastigheten beskrivs för skatt. Att bara kolla registret visar vem som har de inskrivna rättigheterna. Din advokat behöver båda, plus det du ser på plats, innan du skriver under en reservation eller ett privatavtal. Den jämförelsen är en kärndel av juridiska köpkontroller i Spanien.
Varför registren inte stämmer
De flesta luckor börjar som administration, inte bedrägeri. Handlingar står i årtionden utan uppdatering. Tillbyggnader, pooler, ombyggda garage och inglasade terrasser byggs och deklareras aldrig. På landsbygden flyttas staket medan kartorna står stilla. Arv flyttar ägande utan att fräscha upp beskrivningen. Mätmetoder skiljer sig, och planändringar kan omklassificera mark långt efter att akten skrevs. Vissa säljare rättar helt enkelt aldrig något eftersom ingen frågade.
Samtidigt blottlägger vissa avvikelser plan- eller legalitetsproblem. En odeklarerad tillbyggnad kan blockera bolån, försäkring, uthyrningslicens eller en framtida försäljning. En pool i Catastro men saknad i registret kan kräva licenskontroll eller regularisering. Gränskartor som inte stämmer med murar och användning spelar störst roll på fincas och stora tomter, där tillfartsvägar och delade rättigheter ligger i gråzonen.
Större än registrerat
Bebyggd yta överstiger registrets siffra. Ofta en odeklarerad tillbyggnad, inglasad terrass, ombyggt garage eller utbyggd källarvåning.
Pool bara i Catastro
Vanligt när en pool lagts till senare. Fråga om den har bygglov eller kan regulariseras före tillträde.
Förskjutna gränser
Katastrallinjer stämmer inte med staket eller faktisk användning. Högst risk på landsbygdsfastigheter och stora tomter.
Fysiskt men inte juridiskt
En tillbyggnad finns på plats men inte i de juridiska pappren. Ett av de starkaste skälen att pausa ett köp.
Om akten nämner mindre mark än Catastro, eller den juridiska beskrivningen fortfarande hänvisar till en gammal byggnad, blir finansiering och vidareförsäljning svårare. Banker lånar mot den registrerade verkligheten, inte broschyrbilderna. Om hur dessa luckor blir köparfällor, läs hur olagliga fastigheter fångar köpare i Spanien.
Vad köpare bör kontrollera
Avvikelser påverkar ägandeklarhet, lånebelopp, värdering, förhandlingsläge, IBI, försäkring och hur lätt du kan sälja senare. Det praktiska svaret är en fast ordning, inte en magkänsla efter visningen.
Hämta båda registren tidigt
Skaffa Nota Simple och Catastro-utdrag innan du reserverar. Jämför ägarnamn, tomtstorlek, bebyggd yta och katastral referens.
Gå igenom fastigheten med pappren
Ta med katastralplanen på visningsdagen. Markera allt du ser som saknas i något av registren: pool, terrass, garage, uthus, extra rum.
Be din advokat om en skriftlig lucklista
Varje skillnad ska märkas som åtgärdbar, förhandlingsbar eller skäl att gå vidare. Se vad en fastighetsadvokat kontrollerar i Spanien.
Prissätt åtgärden innan du binder dig
Regularisering, arkitektrapporter och kommunala ansökningar har verkliga kostnader och tidsplaner. Skriv in dem i kontraktet eller sänk priset.
Vanligtvis åtgärdbart
Område att backa från
Behandla inte en avvikelse som paranoia. Behandla den som vanlig spansk due diligence. Om din advokat inte kan förklara en lucka på klar svenska innan du skriver under, stanna. Ett försenat köp kostar mindre än att ärva någon annans oregistrerade bygge. För den bredare kedjan från bud till notarie, använd guiden till köpprocessen och boka en oberoende advokatkonsultation innan du överför en handpenning.
Köper du i Spanien?
Få de juridiska kontrollerna på plats först
Gå igenom luckor mellan Catastro, fastighetsregistret och Nota Simple med en oberoende advokat innan du reserverar en bostad.
Boka advokatkonsultation
