Guide till nota simple
Vad är en nota simple och varför spelar den roll
Ett dokument på cirka 20 € från det spanska fastighetsregistret kan spara dig tiotusentals. Så här läser du en nota simple, vad den missar och vilka varningssignaler du ska se.
En dansk köpare betalade 400 000 € för en villa nära Dénia. Han trodde att han hade gjort sin hemläxa. Tre månader efter inflyttningen skickade kommunen en räkning på 80 000 € i obetalda fastighetsskatter från föregående ägare. Nota simple hade visat skulden. Han bad aldrig om en.
Den här historien är inte ovanlig. Det händer utländska köpare som litar på säljaren, på mäklaren och antar att det spanska systemet fungerar som hemma. Det gör det inte alltid.
Nota simple är ditt enklaste och billigaste skydd. Den kostar 10–30 €. Du kan beställa den online på en dag. Och det är dokumentet som varje seriös spansk fastighetsadvokat hämtar innan du lägger handpenning. Gör din inte det, är det första varningssignalen.
Vad det faktiskt är
Nota simple är ett utdrag ur Registro de la Propiedad, Spaniens fastighetsregister. „Nota” betyder anteckning. „Simple” betyder enkel. Det är i praktiken en enkel anteckning från registret med ägare, titelns skick och skulder eller begränsningar.
Det är inte ägandebeviset (escritura). Escrituran skriver du under hos notarien. Nota simple kontrollerar du innan det går så långt. Tänk på det som en kreditkontroll för en bostad.
Vad en nota simple berättar
En eller två sidor, beroende på objektet. Fem informationsblock – och vilket som helst kan stoppa en affär om något inte stämmer.
Vem äger
Registrerade namn och ID. Enskild eller delad äganderätt. Arvsstatus om föregående ägare avlidit.
Vad det är
Typ av bostad, registrerad yta i kvm, gränser och katasterreferens.
Skulder och belastningar
Utestående bolån, panträtt, utmätningar och registrerade domstolsanspråk.
Rättigheter och begränsningar
Servitut som grannens vägrätt, gemensam infart, vattenrätt eller hyresbegränsningar.
Registerhistorik
Registernummer, kontor som för handlingen och datum för senaste uppdatering.
Den vanligaste överraskningen är registrerad yta. En lägenhet annonserad som 95 m² står ibland som 78 m² i registret. Säljaren ljuger inte alltid; gamla hus har gamla papper. Du köper vad registret säger – inte vad annonsen antyder. Är skillnaden stor, prata pris innan undertecknande.
Dra dig ur eller förhandla om?
Inte varje problem på en nota simple stoppar affären. Vissa är rutin och löses vid tillträde. Andra betyder att bostaden inte bör säljas till dig än – åtminstone inte ännu. Att veta skillnaden sparar pengar och nerven.
Förhandla om priset
Dra dig ur (för tillfället)
Utmätning är det värsta. Domstol eller myndighet har fryst fastigheten för obetalad skuld. Tills den hävs får den inte bytas lagligt. Vissa säljare annonserar ändå, i hopp om att en utländsk köpare inte kollar. En bra advokat ser det på fem minuter.
Om säljaren inte är ägare pekar det oftast på oavslutat arv. Arvingar måste först registrera bostaden på sina namn. Det kan ta månader. Du vill inte vara köparen som väntar på andras papper.
Skaffa din nota simple
Hämta katasterreferens eller adress
Be säljare eller mäklare om IDUFIR eller katasterreferens. Full adress med fastighetsnummer fungerar också, referensen är snabbare.
Beställ via officiella portalen
Colegio de Registradores driver registradores.org där du beställer nota simple online med kort. Din advokat kan göra det till samma eller något högre pris.
Gå igenom med din advokat
Lita inte på Google Translate. Registerspråk är tekniskt; ett fel ord ändrar betydelsen. Ett 30-minuterssamtal med advokaten räcker.
Begär en färsk före undertecknande
Notas simples är ögonblicksbilder. Något kan ändras mellan bud och tillträde. Hämta en ny veckan du skriver escritura, inte veckan du började leta.
Vad den inte visar
Nota simple är stark men inte allt. Obetald IBI som ännu inte registrerats som belastning syns inte. Obetalda föreningsavgifter bara om det redan nått utmätning. Inget om första inflyttningslicens, legaliserade tillbyggnader eller om poolen finns i katastern.
Därför är nota simple början på juridisk due diligence, inte slutet. Kombinera med kommunens IBI-koll, föreningsintyg och katasterjämförelse vid villa med tillbyggnader. Ingen av kontrollerna är dyr. Att hoppa över dem är det.
Innan du skriver under
Få den juridiska delen rätt
Nota simple är en bit i pusslet. Vår köpguide täcker advokat, notarie och varje kontroll som skyddar dina pengar.
Läs köpguiden
