Sådan kan EU-ejere sænke den spanske formueskat

Formueskatten beregnes af nettoaktiverne. Hver euro i pantgæld sikret i din spanske bolig sænker beskatningsgrundlaget euro for euro. En villa til 1 mio. € med et lån på 400.000 € fremgår af opgørelsen som 600.000 €.

For ikke-bosatte, der har betalt kontant, er det den mest direkte løftestang. At refinansiere en gældfri bolig til 60-70 % belåningsgrad rykker en stor del af værdien under grænsen på 700.000 €. Bankerne tager 0,4-0,8 procentpoint mere af ikke-bosatte end af bosatte og lægger loft på omkring 70 % belåningsgrad, så regn først.

Det ærlige forbehold: renten på lånet koster reelle penge. Ved en rente på 4 % for ikke-bosatte koster 840.000 € i gæld omkring 33.000 € i renter første år. Sparer du kun 1.400 € i formueskat, giver refinansiering ingen mening rent skattemæssigt alene. Strategien fungerer bedst, når du alligevel ville have likviditet og kan placere den frigjorte egenkapital til et afkast over lånerenten, eller når boligen ligger over 2 mio. € og skattebesparelsen løber op i femcifrede beløb. Til lånemekanikken se vores finansieringsguide.

Spansk skattemæssig residens udløses, hvis du opholder dig 183 dage eller mere i landet, hvis tyngdepunktet for dine økonomiske interesser ligger her, eller hvis din ægtefælle og mindreårige børn bor her. Når du først krydser den grænse, gælder formueskatten alt, hvad du ejer hvor som helst: pensioner i udlandet, udlejningsejendomme uden for Spanien, aktieporteføljer, hele paletten.

Det lyder skræmmende, men det er kun værre end ikke-bosat-status, hvis du rent faktisk har betydelige aktiver uden for Spanien. En britisk pensionist, hvis hovedformue er en villa på Costa Blanca, en lille SIPP og beskedne opsparinger, betaler ofte tilsvarende formueskat som bosat eller ikke-bosat. Beslutningen skal følge dit virkelige liv. Tilbringer du det meste af året i Spanien, så beskat dig derefter. Er du der mindre, så forbliv ikke-bosat. Vores oversigt over residens dækker det praktiske.

Regionen vejer tungere, end de fleste ejere er klar over. Siden 2021 kan ikke-bosatte fra EU og EØS vælge at anvende det regionale regelsæt i den autonome region, hvor boligen ligger, i stedet for det statslige standardregelsæt. Forskellene er store.

For en køber, der vælger mellem costas, er den regionale effekt konkret. En bolig til 1,5 mio. € på Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) ligger i Andalusien og giver nul formueskat takket være den regionale rabat. Samme bolig til 1,5 mio. € i Jávea, Dénia eller Valencia by ligger i Valencia-regionen, hvor grænsen er lavere, og der ingen rabat findes; regningen ender her på flere tusind euro om året. Ikke et argument for at flytte bagefter, men en grund til at tænke sig grundigt om, før man køber bolig nummer to.

Formueskat opgøres pr. person, ikke pr. husstand. Et ægtepar, der ejer en villa på Costa Blanca til 1,2 mio. € 50/50, angiver 600.000 € hver og ligger begge under det statslige bundfradrag på 700.000 €. Samme bolig kun i den ene ægtefælles navn lader 500.000 € være fuldt skattepligtige. For par, der køber sammen, er det at registrere skødet som fælles ejerskab fra dag ét det billigste planlægningstræk, der findes.

For nuværende eneejere er det muligt at overdrage halvdelen af boligen til ægtefællen, men ikke gratis: det udløser overdragelsesafgift i de fleste regioner samt notar- og tinglysningsgebyrer. Andalusien og Madrid har gunstige regler mellem ægtefæller; Catalonien og Valencia er mindre rummelige. Beregn mindst fem års formueskat-besparelse, før du skriver under på noget.

To praktiske faldgruber rammer EU-ejere hvert år. Den første er at glemme, at indberetningen af formueskat (Modelo 714) er uafhængig af indkomstskatten. Du kan skylde nul i indkomstskat og alligevel være forpligtet til at indberette, hvis dine bruttoaktiver overstiger 2 mio. €, uanset nettoformuen. Den anden er den midlertidige statslige solidaritetsskat på store formuer, der gælder over 3 mio. € selv i Madrid og Andalusien og reelt henter den regionale rabat tilbage i toppen. For det fulde omkostningsbillede ved at eje spansk ejendom se vores guide om omkostninger og skatter.

Hvis dine aktiver krydser 1 mio. €, hvis du ejer boliger i mere end én region, eller hvis du skifter mellem bosat- og ikke-bosat-status, er en engangskonsultation med en spansk skatterådgiver en billig forsikring. Vores guide til advokatkonsultation gennemgår, hvad du skal spørge om.