Spanske ejendomsskatter
Stempelafgift og tinglysningsafgift i Spanien forklaret
Alt om ITP, moms og AJD ved køb af spansk ejendom. Klare forklaringer af overførselsskat, stempelafgift og reelle omkostningseksempler for købere.
At købe ejendom i Spanien indebærer købsskatter, der ikke findes i mange andre lande. Reglerne ændrer sig afhængigt af, om du køber nybyggeri eller brugt, og satserne varierer fra region til region. Ved at forstå disse omkostninger på forhånd undgår du budgetoverraskelser og kan planlægge med tryghed.
Tre skatter kan gælde ved køb af spansk ejendom: overførselsskat (ITP), moms (IVA) og stempelafgift (AJD). Hvilke du betaler, afhænger udelukkende af, om ejendommen er brugt eller nybygget.
Overførselsskat (ITP) gælder kun for brugte ejendomme – langt den mest almindelige købstype for internationale købere. Den beregnes som en procentdel af den angivne købspris, typisk mellem 6 % og 10 %, afhængigt af den autonome region. Valencia-regionen opkræver for eksempel 10 %, mens Madrid opkræver 6 % på beløb op til 1 million euro.
Moms (IVA) erstatter ITP ved nybyggede ejendomme købt direkte fra en bygherren. Den nationale sats er faste 10 % for boligejendomme. På De Kanariske Øer gælder en lokal skat kaldet IGIC på 6,5 % i stedet for standard moms.
Stempelafgift (AJD) er en tillægsskat, der opkræves sammen med momsen ved nybyggerikøb. Satserne varierer fra region til region mellem 0,5 % og 1,5 %. Den gælder, fordi nybyggeritransaktioner kræver et notarskøde, der registreres for første gang. AJD gælder ikke for brugte ejendomme.
Den vigtigste regel at huske: du betaler aldrig både ITP og moms på det samme køb. Det er altid det ene eller det andet, bestemt af ejendomstypen. For et komplet overblik over alle købsomkostninger, se vores guide om omkostninger og skatter.
Overførselsskat (ITP)
Betales på brugte ejendomme med 6–10 %, fastsat af hver autonom region. Den største enkeltskat ved køb for de fleste købere.
Moms (IVA)
Fast sats på 10 % på nybyggeri købt direkte fra bygherren. Erstatter ITP fuldstændigt.
Stempelafgift (AJD)
Yderligere 0,5–1,5 % kun ved nybyggerikøb, ud over momsen. Varierer efter region.
Skatter ved brugt og nybyggeri
Brugt ejendom
Nybygget ejendom
For købere af brugte ejendomme er ITP den eneste købsskat. Satsen fastsættes af hver autonom region, så to identiske ejendomme i forskellige regioner kan medføre markant forskellige skattebeløb. Før du lægger budget, skal du altid bekræfte den specifikke sats i den region, hvor du køber.
Købere af nybyggeri betaler moms plus stempelafgift – typisk sammenlagt 10,5 % til 11,5 % af købsprisen. Mens momssatsen er fast 10 % nationalt, varierer AJD-satsen. I Andalusien er stempelafgiften 1,5 %, mens den i Madrid kun er 0,75 %. Disse forskelle kan udgøre flere tusinde euro på en enkelt handel.
Overvejer du nybyggeri, fører vores guide til nybyggerikøb dig igennem hele processen trin for trin. Har du et specifikt spørgsmål om din situation? Vores panel af skatte- og juridiske eksperter kan rådgive dig uden omkostninger og uden forpligtelser.
Hvad du reelt betaler
| Omkostningspost | €200.000 | €300.000 | €500.000 |
|---|---|---|---|
| ITP (10 %, brugt) | €20.000 | €30.000 | €50.000 |
| IVA + AJD (11,5 %, nybyggeri) | €23.000 | €34.500 | €57.500 |
| Advokatomkostninger (ca.) | €1.500–2.000 | €2.000–2.500 | €2.500–3.500 |
| Notar + tinglysning | €800–1.200 | €1.000–1.500 | €1.500–2.000 |
| Samlede ekstra omkostninger (brugt, ca.) | €22.300–23.200 | €33.000–34.000 | €54.000–55.500 |
Disse tal viser, at købsskatter og gebyrer typisk lægger 10–13 % oven i ejendomsprisen. Det præcise beløb afhænger af, om ejendommen er brugt eller nybygget, regionen og dine individuelle omstændigheder.
Betaler ikke-residenter mere? Dette er en af de mest udbredte myter. Satserne for overførselsskat og stempelafgift er identiske uanset opholdsstatus. Ikke-residenter og residenter betaler nøjagtigt de samme købsskatter. Forskellene mellem residenter og ikke-residenter viser sig først ved de løbende årlige skatter, ikke ved selve købet.
Hvornår betaler man? Overførselsskatten (ITP) skal betales inden 30 dage efter underskrivelse af det offentlige skøde (escritura) hos notaren. Din advokat håndterer typisk betalingen og indberetningen. Ved nybyggeri betales momsen direkte til bygherren ved aflevering, og AJD afregnes separat via en regional skatteindberetning.
Brug vores købsomkostningsberegner for at se præcise tal for din specifikke ejendom og region.
Besparelser og ofte stillede spørgsmål
Flere regioner tilbyder reducerede ITP-satser for bestemte købergrupper. Førstegangskøbere, købere under 35 år, familier med tre eller flere børn og personer med handicap kan kvalificere sig til lavere overførselsskat – i nogle tilfælde helt ned til 3–5 % i stedet for standardsatsen.
Disse nedsættelser gælder ikke automatisk. Du skal gøre krav på dem ved indberetning af din skat, og betingelserne varierer fra region til region. En kvalificeret uafhængig advokat kan bekræfte, om du er berettiget, inden du gennemfører købet.
Den mest almindelige fejl, købere begår, er at antage, at de nationale satser gælder overalt. Spaniens 17 autonome regioner fastsætter hver deres egne skattesatser. At budgettere ud fra en anden regions sats kan betyde, at du mangler flere tusinde euro ved overtagelsen. Kontrollér altid satsen i den specifikke region, hvor ejendommen ligger.
Har du spørgsmål?
Gratis ekspertrådgivning om spanske ejendomsskatter
Hvert ejendomskøb er unikt. Vores panel af skatte- og juridiske eksperter besvarer dine spørgsmål om ITP, moms, stempelafgift og regionale forskelle – gratis og uforpligtende.
Spørg vores eksperter
