Checkliste für Besichtigungen
Was Sie bei einer Immobilienbesichtigung in Spanien prüfen sollten
Wichtige Checkliste für Immobilienbesichtigungen in Spanien. Erfahren Sie, was Sie inspizieren, welche Fragen Sie stellen und welche Warnsignale Sie vor einer Angebotsabgabe erkennen sollten.
Immobilienbesichtigungen in Spanien funktionieren anders als in Großbritannien oder Nordeuropa. Über den ersten Eindruck hinauszugehen kann Ihnen Tausende sparen und Sie vor ernsthaften Problemen nach dem Kauf schützen.
Der spanische Immobilienmarkt hat einzigartige Eigenschaften, die internationale Käufer verstehen müssen. Ältere Immobilien können undokumentierte Anbauten, Planungsprobleme oder strukturelle Mängel aufweisen, die nicht sofort sichtbar sind. Neubauten mögen perfekt aussehen, ihnen können aber wesentliche Zertifikate oder Genehmigungen fehlen.
Bei einer Besichtigung geht es nicht nur darum, ob Ihnen der Raum gefällt – es ist Ihre erste Gelegenheit, potenzielle Probleme zu erkennen und Informationen zu sammeln, die Ihre Kaufentscheidung leiten. Dieser Leitfaden behandelt genau, was Sie prüfen, fragen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Lage, Bausubstanz und Versorgung
Lage und Umgebung
Besuchen Sie die Immobilie möglichst zu verschiedenen Tageszeiten. Morgendliche Ruhe kann sich in nachmittäglichen Verkehrslärm oder abendliche Störungen verwandeln. Prüfen Sie die Ausrichtung – nach Süden ausgerichtete Immobilien bekommen mehr Sonne, können aber im Sommer ohne gute Isolierung heiß werden.
Achten Sie auf die Erreichbarkeit von Einrichtungen: Supermärkte, Apotheken, Strände und öffentliche Verkehrsmittel. Bedenken Sie, wie sich die Gegend im Winter im Vergleich zum Sommer anfühlt – manche Küstengebiete werden in der Nebensaison sehr ruhig.
Sonneneinstrahlung
Prüfen Sie Ausrichtung und jahreszeitliche Lichtverhältnisse
Lärmpegel
Besuchen Sie zu verschiedenen Tageszeiten
Erreichbarkeit
Entfernung zu Geschäften, Strand und Verkehrsmitteln
Privatsphäre
Einsehbare Nachbarn oder öffentliche Bereiche
Baulicher Zustand
Achten Sie sorgfältig auf Anzeichen von Feuchtigkeit – Flecken an Wänden, muffige Gerüche oder abblätternde Farbe. In Küstengebieten sind Salzschäden und Feuchtigkeit häufige Probleme. Prüfen Sie Decken und Böden auf Risse, die auf Setzungen oder Bewegungen hindeuten könnten.
Untersuchen Sie das Dach (falls zugänglich), Außenwände und Fundamente. Fragen Sie nach dem Alter des Gebäudes und nach kürzlichen Renovierungen. Bei Wohnungen erkundigen Sie sich nach dem Gesamtzustand des Gebäudes und geplanten Instandhaltungsarbeiten.
Versorgung und Installationen
Testen Sie alles. Drehen Sie Wasserhähne auf, um Wasserdruck und Abfluss zu prüfen. Inspizieren Sie Stromverteilerkästen – veraltete Elektrik ist bei älteren spanischen Immobilien üblich. Fragen Sie nach Energieeffizienz, Heizung und Klimaanlage.
Bei ländlichen Immobilien prüfen Sie, ob das Wasser aus dem öffentlichen Netz oder einem privaten Brunnen kommt, und kontrollieren Sie die Klärgrubenanlage. Diese Details beeinflussen sowohl die laufenden Kosten als auch die zukünftigen Steuerpflichten.
Prüfen Sie dies
Achten Sie auf
Rechtliche und finanzielle Aspekte
Eigentum und rechtlicher Status
Fragen Sie bei der Besichtigung nach dem Eigentumsstatus und bestehenden Hypotheken oder Schulden, die auf der Immobilie lasten. Fordern Sie Informationen über Baugenehmigungen, Planungserlaubnisse und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) an.
Bei Immobilien in Eigentümergemeinschaften fragen Sie nach den Gemeinschaftsregeln und ob es Einschränkungen bei Vermietungen oder Renovierungen gibt. Ihr unabhängiger Anwalt wird diese Details überprüfen, aber frühzeitiges Sammeln von Informationen hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Gemeinschaftsgebühren und Kosten
Monatliche Gemeinschaftsgebühren können je nach gemeinsamen Einrichtungen wie Pools, Gärten und Sicherheit zwischen 50 € und über 500 € liegen. Bitten Sie um Einsicht in aktuelle Gemeinschaftsabrechnungen und prüfen Sie, ob es Sonderumlagen oder geplante Arbeiten gibt, die zusätzliche Kosten bedeuten könnten.
Verstehen Sie, was die Gebühren abdecken – einige beinhalten Gebäudeversicherung und Rücklagen, während andere nur die Grundinstandhaltung abdecken.
Vermietungspotenzial
Wenn Sie Mieteinnahmen in Betracht ziehen, fragen Sie frühzeitig nach Ferienvermietungslizenzen. Viele Gebiete haben die Vergabe neuer Lizenzen eingeschränkt oder ganz eingestellt. Prüfen Sie, ob der Grundriss für Vermietungen geeignet ist – mehrere Badezimmer, privater Parkplatz und Klimaanlage erhöhen die Attraktivität.
Gemeinschaftsregeln können auch Kurzzeitvermietungen einschränken, also überprüfen Sie dies, bevor Sie von Mieteinnahmen ausgehen.
Besichtigungs-Checkliste und Expertenberatung
Fragen, die Sie stellen sollten
Kommen Sie mit spezifischen Fragen für den Makler oder Verkäufer vorbereitet:
Warum wird die Immobilie verkauft?
Verstehen Sie die Motivation und den Zeitplan des Verkäufers
Was ist im Preis inbegriffen?
Klären Sie Möbel, Geräte und Einbauten
Gibt es bekannte Probleme?
Fragen Sie direkt nach strukturellen, rechtlichen oder Nachbarproblemen
Was sind die laufenden Kosten?
Fordern Sie aktuelle Nebenkostenabrechnungen und Gemeinschaftsgebühren an
Gibt es eine Ferienvermietungslizenz?
Unerlässlich, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten
Häufige Besichtigungsfehler
Vermeiden Sie diese Fehler, die internationale Käufer Geld kosten:
- Überstürzte Entscheidungen unter Druck, schnell zu unterschreiben
- Warnsignale ignorieren, weil Sie sich in die Aussicht verliebt haben
- Nicht mehrmals oder zu verschiedenen Tageszeiten besuchen
- Die Nachbarschaft überspringen und sich nur auf die Immobilie konzentrieren
- Annehmen, dass alles legal ist ohne Überprüfung
Wann Sie einen Experten fragen sollten
Manche Situationen erfordern professionelle Beratung, bevor Sie fortfahren:
- Immobilien mit Anbauten oder Umbauten (potenzielle Planungsprobleme)
- Ländliche Immobilien auf rustikalem Land (strenge Bauvorschriften)
- Bankpfändungen oder Auktionsimmobilien (komplexer rechtlicher Status)
- Jede Immobilie, bei der die Dokumentation unvollständig erscheint
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