Immobiliensteuern in Spanien

Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer in Spanien erklärt

Alles über ITP, Mehrwertsteuer und AJD beim Immobilienkauf in Spanien. Verständliche Erklärungen zu Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer und reale Kostenbeispiele.

Paar prüft Steuerunterlagen und Kaufkosten für eine Immobilie in Spanien

Beim Immobilienkauf in Spanien fallen Kaufsteuern an, die es in vielen anderen Ländern nicht gibt. Die Regeln unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, und die Steuersätze variieren von Region zu Region. Wer diese Kosten vorab kennt, vermeidet böse Überraschungen und kann sicher planen.

Person unterzeichnet Kaufunterlagen für eine Immobilie — Spanische Immobiliensteuern werden in verschiedenen Phasen des Kaufprozesses fällig

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien können drei Steuern anfallen: die Grunderwerbsteuer (ITP), die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (AJD). Welche davon zu zahlen sind, hängt ausschließlich davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt.

Die Grunderwerbsteuer (ITP) fällt ausschließlich bei Bestandsimmobilien an – der mit Abstand häufigsten Kaufart für internationale Käufer. Sie wird als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet und liegt in der Regel zwischen 6 % und 10 %, je nach autonomer Gemeinschaft. So erhebt die Region Valencia 10 %, während Madrid 6 % auf Beträge bis 1 Million Euro verlangt.

Die Mehrwertsteuer (IVA) ersetzt die ITP bei Neubauten, die direkt vom Bauträger erworben werden. Der landesweite Satz beträgt pauschal 10 % für Wohnimmobilien. Auf den Kanarischen Inseln gilt stattdessen die lokale Steuer IGIC mit 6,5 %.

Die Stempelsteuer (AJD) ist eine zusätzliche Steuer, die bei Neubaukäufen neben der Mehrwertsteuer anfällt. Die Sätze variieren je nach Region zwischen 0,5 % und 1,5 %. Sie wird erhoben, weil die notarielle Urkunde eines Neubaus erstmals ins Grundbuch eingetragen wird. Bei Bestandsimmobilien fällt keine AJD an.

Die wichtigste Regel: ITP und Mehrwertsteuer werden nie gleichzeitig auf denselben Kauf erhoben. Es ist immer das eine oder das andere, abhängig von der Art der Immobilie. Einen vollständigen Überblick über alle Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Leitfaden zu Kosten und Steuern.

Grunderwerbsteuer (ITP)

Fällt bei Bestandsimmobilien mit 6–10 % an, festgelegt durch die jeweilige autonome Gemeinschaft. Die mit Abstand größte Kaufsteuer für die meisten Käufer.

Mehrwertsteuer (IVA)

Pauschal 10 % auf Neubauten, die direkt vom Bauträger erworben werden. Ersetzt die ITP vollständig.

Stempelsteuer (AJD)

Zusätzlich 0,5–1,5 % nur bei Neubaukäufen, neben der Mehrwertsteuer. Variiert je nach Region.

Bestandsimmobilie

ITP von 6–10 % (regionsabhängig)

Keine Mehrwertsteuer

Keine Stempelsteuer

Eine einzige Steuer vereinfacht die Kalkulation

Steuerbelastung insgesamt: 6–10 %

Neubauimmobilie

10 % Mehrwertsteuer landesweit

AJD von 0,5–1,5 % (regionsabhängig)

Keine ITP

Zwei Steuern zu berücksichtigen

Steuerbelastung insgesamt: 10,5–11,5 %

Für Käufer von Bestandsimmobilien ist die ITP die einzige Kaufsteuer. Der Satz wird von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt, sodass zwei identische Immobilien in verschiedenen Regionen deutlich unterschiedliche Steuerbelastungen mit sich bringen können. Klären Sie vor der Budgetplanung immer den konkreten Steuersatz in der Region, in der Sie kaufen möchten.

Neubaukäufer zahlen Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer – zusammen in der Regel 10,5 % bis 11,5 % des Kaufpreises. Während der Mehrwertsteuersatz landesweit 10 % beträgt, variiert die AJD. In Andalusien liegt die Stempelsteuer bei 1,5 %, in Madrid bei nur 0,75 %. Diese Unterschiede können bei einer einzelnen Transaktion mehrere Tausend Euro ausmachen.

Wenn Sie einen Neubau in Betracht ziehen, erklärt unser Leitfaden zum Neubaukauf den gesamten Ablauf Schritt für Schritt. Haben Sie eine konkrete Frage zu Ihrer Situation? Unser Expertenteam aus Steuerberatern und Juristen berät Sie kostenlos und unverbindlich.

Kostenpunkt	€200.000	€300.000	€500.000
ITP (10 %, Bestand)	€20.000	€30.000	€50.000
IVA + AJD (11,5 %, Neubau)	€23.000	€34.500	€57.500
Anwaltskosten (ca.)	€1.500–2.000	€2.000–2.500	€2.500–3.500
Notar + Grundbuch	€800–1.200	€1.000–1.500	€1.500–2.000
Gesamte Nebenkosten (Bestand, ca.)	€22.300–23.200	€33.000–34.000	€54.000–55.500

Schätzungen auf Basis der Steuersätze in der Region Valencia. Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Region und Immobilie.

Taschenrechner und Finanzunterlagen für den Immobilienkauf in Spanien — Kaufsteuern erhöhen den Immobilienpreis in der Regel um 10–13 %

Diese Zahlen zeigen, dass Kaufsteuern und Gebühren in der Regel 10–13 % auf den Immobilienpreis aufschlagen. Der genaue Betrag hängt davon ab, ob es sich um eine Bestands- oder Neubauimmobilie handelt, von der Region und von Ihren persönlichen Umständen.

Zahlen Nicht-Residenten mehr? Dies ist einer der häufigsten Irrtümer. Die Sätze für Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer sind unabhängig vom Aufenthaltsstatus identisch. Nicht-Residenten und Residenten zahlen exakt dieselben Kaufsteuern. Unterschiede zwischen Residenten und Nicht-Residenten zeigen sich erst bei den laufenden jährlichen Steuern, nicht beim Kauf.

Wann wird gezahlt? Die Grunderwerbsteuer (ITP) muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde (escritura) entrichtet werden. In der Regel übernimmt Ihr Anwalt die Zahlung und Einreichung. Bei Neubauten wird die Mehrwertsteuer direkt an den Bauträger bei Übergabe gezahlt, die AJD wird separat über eine regionale Steuererklärung abgeführt.

Nutzen Sie unseren Kaufkostenrechner, um genaue Zahlen für Ihre Immobilie und Region zu erhalten.

Mehrere Regionen bieten ermäßigte ITP-Sätze für bestimmte Käufergruppen an. Erstkäufer, Käufer unter 35 Jahren, Familien mit drei oder mehr Kindern sowie Menschen mit Behinderung können einen niedrigeren Steuersatz erhalten – teilweise nur 3–5 % statt des regulären Satzes.

Diese Ermäßigungen gelten nicht automatisch. Sie müssen bei der Steuererklärung beantragt werden, und die Voraussetzungen variieren je nach Region. Ein qualifizierter unabhängiger Anwalt kann vor dem Kauf klären, ob Sie anspruchsberechtigt sind.

Der häufigste Fehler von Käufern ist die Annahme, dass überall dieselben Steuersätze gelten. Spaniens 17 autonome Gemeinschaften legen jeweils ihre eigenen Steuersätze fest. Wer auf Basis des Steuersatzes einer anderen Region kalkuliert, kann bei der Beurkundung mehrere Tausend Euro zu wenig eingeplant haben. Prüfen Sie immer den Satz der Region, in der sich die Immobilie befindet.

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Jeder Immobilienkauf ist anders. Unser Expertenteam aus Steuerberatern und Juristen beantwortet Ihre Fragen zu ITP, Mehrwertsteuer, Stempelsteuer und regionalen Unterschieden – kostenlos und unverbindlich.

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