Nach dem Notartermin
Nach dem Immobilienkauf in Spanien: Was als Nächstes kommt
Richten Sie nach dem Notartermin in Spanien Versorger, Steuern, Versicherung und Betreuung aus der Ferne ein - mit 72-Stunden-Checkliste und Zeitplan für Rechnungen im ersten Jahr.
Nach dem Notartermin
Der Notartermin ist der Moment, in dem das Eigentum übergeht und die Schlüssel übergeben werden. Für viele Käufer ohne Wohnsitz in Spanien fühlt sich das wie die Ziellinie an. Tatsächlich beginnt dann die Verwaltungsphase.
Die Urkunde wird später im Grundbuch eingetragen. Kaufsteuern, Notarrechnungen und Grundbucharbeit übernimmt meist Ihr Anwalt oder Gestor. Bitten Sie trotzdem um eine schriftliche Liste, was erledigt wird und was bei Ihnen bleibt.
Wenn Sie beim Notartermin nicht in Spanien sind, braucht die Übergabe eine namentlich benannte Person vor Ort: Ihren Anwalt, einen Schlüsselhalter oder eine Hausverwaltung. Diese Person sollte die Immobilie prüfen, Zählerstände erfassen, Grunddienste testen und innerhalb von 72 Stunden Nachweise senden.
Für die früheren rechtlichen Schritte nutzen Sie unseren Leitfaden zum Kaufprozess und den Rechtsleitfaden für Käufer. Nach dem Notartermin verschiebt sich der Schwerpunkt von der Kaufprüfung zur kontrollierten Übergabe.
Die ersten 72 Stunden
Teilen Sie diese Checkliste vor dem Notartermin mit Ihrem Schlüsselhalter oder Anwalt. Bitten Sie darum, Fotos und Berichte innerhalb von 72 Stunden per E-Mail zu senden. Gehen Sie erst von erledigten Punkten aus, wenn sie bestätigt sind.
| Aufgabe | Wer erledigt es | Wie wird berichtet | Frist |
|---|---|---|---|
| Alle Schlüssel, Chips, Fernbedienungen und Zugangscodes einsammeln | Schlüsselhalter | Foto plus schriftliche Liste | Tag 1 |
| Zählerstände für Strom, Wasser und Gas ablesen | Schlüsselhalter | Foto jedes Zählers mit Datum und Uhrzeit | Tag 1 |
| Zustand der Immobilie, Schäden und fehlende Gegenstände prüfen | Schlüsselhalter | Datierte Fotos plus schriftliche Notiz | Tag 1 |
| Strom, Wasser, Heizung, Klimaanlage, Geräte, Alarmanlage und WLAN testen | Schlüsselhalter | Bestanden/nicht bestanden mit Notizen | Tag 1 |
| Bestätigen, dass Versorgerkonten umgestellt werden | Anwalt oder Gestor | E-Mail-Bestätigung der Anbieter | Tag 2 |
| Prüfen, ob die Versicherung aktiv ist | Anwalt oder Schlüsselhalter | Nachweis des Versicherungsbeginns | Tag 2 |
| Türen, Fenster und Schlösser sichern; Alarmcodes ändern | Schlüsselhalter | Bestätigung plus neue Codes | Tag 2 |
| Kontakte der Eigentümergemeinschaft, Regeln und Protokolle der Hauptversammlung sammeln | Schlüsselhalter oder Anwalt | PDFs per E-Mail | Tag 3 |
| Notfallkontakte einholen | Schlüsselhalter | Schriftliche Liste mit Telefonnummern | Tag 3 |
Der Bericht sollte nüchtern und konkret sein: Zählerfotos, Zimmerfotos, eine Liste aller Schlüssel und Notizen zu allem, was nicht funktioniert. Eine freundliche Nachricht, dass alles in Ordnung sei, ist kein Nachweis, falls später Streit entsteht.
Versorger und Versicherung
Stromverträge in Spanien enthalten Anschlussleistung, Tarif, Zählerdaten und Lastschrift. Bei älteren Immobilien kann ein Elektro-Zertifikat nötig sein, bevor ein Anbieter den Vertrag umstellt. Prüfen Sie CUPS-Nummer, Rechnungsadresse, offene Rechnungen, aktive Versorgung sowie mögliche Solar- oder Batteriesysteme.
Eigentümer von Ferienwohnungen lassen den Strom oft ganzjährig aktiv, wählen aber einen Tarif für geringe Nutzung. Trennen Sie den Anschluss nicht wegen einer kleinen Grundgebühr; eine Wiederanschaltung aus dem Ausland kann länger dauern als erwartet.
Wasser wird meist von einem kommunalen oder regionalen Unternehmen verwaltet. Für die Umschreibung können Zählerstand, NIE, Reisepass, Bankdaten, Urkunde oder Kaufvertrag, vorherige Rechnung und manchmal eine Bewohnbarkeitsbescheinigung nötig sein. Die Regeln unterscheiden sich je nach Anbieter.
Lastschriften
Richten Sie, wo möglich, spanische Lastschriften für Versorger, IBI, Gemeinschaftsgebühren und Versicherung ein.
Versicherungsbeginn
Der Versicherungsschutz sollte am Tag des Notartermins beginnen, nicht erst bei Ihrer nächsten Reise nach Spanien.
Kontakt vor Ort
Geben Sie jedem Anbieter die Daten Ihrer Verwaltung oder Ihres Schlüsselhalters für Zugang und dringende Termine.
Zugang zur Immobilie
Handwerker brauchen Schlüssel, Parkhinweise, Alarmcodes und eine Betretungserlaubnis.
Heizung und Kühlung brauchen Aufmerksamkeit vor der ersten anspruchsvollen Saison. Klären Sie, ob das Haus Erdgas, Flaschengas, Elektroheizkörper, Pelletofen, Fußbodenheizung, Wärmepumpe oder Klimaanlage nutzt. Alte Anlagen, schwache Dämmung und falsch eingestellte Tarife können hohe Rechnungen verursachen, auch wenn die Immobilie leer steht.
Organisieren Sie Internet früh, wenn Sie remote arbeiten oder die Immobilie vermieten. Glasfaser kann in Stadtwohnungen bereits vorhanden sein, während ländliche Häuser von 4G, 5G oder Satellit abhängen können. Testen Sie echte Geschwindigkeiten, bevor Sie WLAN für Gäste bewerben.
Rechnungen im ersten Jahr
| Rechnungsart | Typischer Eingang | Warum verspätet | Was zu tun ist |
|---|---|---|---|
| Erste Stromrechnung | 4-8 Wochen nach der Umschreibung | Bearbeitung beim Anbieter, Zählerablesung und erster Abrechnungszyklus | Lastschrift einrichten. Wenn bis Woche 8 keine Rechnung kommt, mit der CUPS-Nummer anrufen. |
| Erste Wasserrechnung | 6-12 Wochen | Kommunale Anbieter können langsam sein und vierteljährlich nachträglich abrechnen | Beim Rathaus nachfragen, wenn es länger als 12 Wochen dauert. |
| Gas bei Netzanschluss | 4-6 Wochen | Hängt von Anbieter und Zählertyp ab | Innerhalb der ersten 30 Tage bestätigen, dass das Konto aktiv ist. |
| Gemeinschaftsgebühren | Sofort bis vierteljährlich | Die Verwaltung wartet möglicherweise auf Grundbuch- oder Anwaltsdaten | In Woche 1 Bankdaten, Zahlungskalender und Gemeinschaftsregeln anfordern. |
| IBI-Grundsteuer | Einmal pro Jahr | Rathauszyklen unterscheiden sich je nach Gemeinde | Richten Sie beim Finanzamt oder einer lokalen Stelle wie SUMA eine Lastschrift ein, sofern verfügbar. |
| Müllgebühr | Jährlich oder mit Wasser verbunden | Einige Gemeinden berechnen sie separat, andere zusammen mit Wasser | Fragen Sie beim Rathaus, wie sie in Ihrer Gemeinde erhoben wird. |
| Versicherungsverlängerung | 12 Monate ab Beginn | Verlängert sich oft automatisch per Lastschrift | Bewahren Sie Versicherungsschein und Schadennummer in Ihrer Immobilienakte auf. |
| Einkommensteuer für Nichtansässige | Jährliche Erklärung | Steuer kann anfallen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird | Bitten Sie Ihren Gestor, die IRNR-Erklärungen für das erste Jahr zu terminieren. |
| Schlüsselhalter oder Verwaltung | Monatlich, vierteljährlich oder pro Besuch | Hängt vom Dienstleistungsvertrag ab | Berichtsformat, Reaktionszeiten und Besuchspreise schriftlich vereinbaren. |
Ein realistisches Budget für das erste Jahr sollte eine Hausversicherung von etwa EUR 250-600, IBI von ungefähr EUR 300-1,200, Gemeinschaftsgebühren von EUR 600-2,400 bei vielen Wohnungen, Grundgebühren für Versorger von EUR 300-800, Schlüsselhaltung oder Verwaltung ab EUR 300-1,200 und eine Instandhaltungsreserve von EUR 500-1,500 enthalten. Villen mit Pool und Garten kosten mehr.
Die typischen Fehler sind vorhersehbar: annehmen, dass der Anwalt jede Rechnung erledigt, Verträge im Namen des Verkäufers lassen, die erste Wasserrechnung verpassen, die Steuer für Nichtansässige vergessen und dem Schlüsselhalter vage Anweisungen geben. Ein gemeinsamer Ordner mit Urkunden, NIE, Bankdaten, Versicherung, Versorgerrechnungen, Zählerfotos und Notfallkontakten spart später Stunden.
Der Immobilienkauf ist eine Transaktion. Eigentum aus dem Ausland ist ein Betriebssystem. Richten Sie Personen, Dokumente und Lastschriften früh ein.
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