Der 5.000-Euro-Fehler: Valencias 9-Prozent-Steuersatz

Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die Steuer auf den Kauf gebrauchter Immobilien in Spanien. Sie wird vom Käufer getragen. Berechnet wird sie auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder regionalem Referenzwert; jede autonome Region setzt ihren eigenen Satz.

Die ITP fällt nur beim Wiederverkauf an. Neubauten direkt vom Bauträger werden stattdessen mit Mehrwertsteuer besteuert: 10 % IVA plus rund 1,5 % Stempelsteuer (AJD). Die Änderung in Valencia betrifft den Wiederverkauf, nicht den Neubaukauf direkt vom Bauträger.

Wer das Gesamtbild aller Steuern und Gebühren rund um einen spanischen Kaufpreis sucht, findet im Leitfaden zu Kosten und Steuern jede einzelne Position, inklusive Notar, Grundbuch und Anwalt.

Für Käufer an der Costa Blanca ist der entscheidende Vergleich Valencia gegenüber Katalonien und Andalusien. Madrid wirkt auf dem Papier günstiger, aber eine Strandwohnung kauft man nicht in Madrid. Der neue Satz von 9 % rückt Valencia nah an Katalonien heran und reduziert den Abstand zu Andalusien, ohne ihn ganz zu schließen.

Der Wartende zahlt für dieselbe Wohnung rund 6.000-8.000 EUR mehr. Die 5.000 EUR Steuerersparnis sind weg, bevor die Schlüssel den Besitzer wechseln. Schlimmer noch: Wer wartet, konkurriert mit allen anderen, die ebenfalls gewartet haben, auf einem ausgedünnten Angebot, mit Verkäufern, die jetzt genau wissen, wie viel Nachfrage in der Warteschleife steht.

Das ist keine Garantie, dass die Preise in jedem Ort um 1,5-2,5 % steigen. Günstige Immobilien im Hinterland unter 200.000 EUR werden sich kaum bewegen. Der Anstieg konzentriert sich auf Segmente, in denen internationale Käufer gehäuft auftreten und das Angebot ohnehin knapp ist: Meerblickwohnungen, strandnahe Wiederverkäufe in Denia, Calpe, Javea, Moraira sowie das obere Ende des Wiederverkaufsmarkts zwischen 300.000 und 700.000 EUR.

Der saubere Zug für einen ernsthaften Investor ist nicht der Mai und nicht der Juni. Es ist Juli und August, sobald sich das Stichtagsgeschäft auflöst.

Manche Käufer haben im Mai zu viel gezahlt, weil sie noch vor dem 10 %-Satz abschließen wollten. Manche haben im Juni zu viel gezahlt, weil sie sich für geduldig hielten. Im Juli haben beide Gruppen abgeschlossen, die Dringlichkeit ist weg, und ein Teil der Immobilien, die im Trubel nicht verkauft wurden, kommt mit weicheren Angebotspreisen zurück auf den Markt.

Daraus ergeben sich zwei Szenarien:

• Weiche Landung. Die Preise stabilisieren sich auf dem leicht höheren Mai-Niveau. Wer vor dem Anstieg gekauft hat, liegt vorne. Wer gewartet hat, bekommt die niedrigere Steuer, aber keinen Preisvorteil. Der Markt setzt sich.
• Korrektur. Spekulanten, die vor dem Stichtag Mondpreise gezahlt haben, merken, dass die Mietrendite die Kosten nicht trägt. Ein Teil bietet zum Ausstieg an. Die Angebotspreise driften zwischen August und Oktober wieder Richtung Vor-Anstieg-Niveau. Barzahler und vorbereitete Investoren bekommen den niedrigeren Preis UND den 9 %-Satz.

Beim Beispiel einer Mietwohnung in Benidorm ist der Unterschied real. Eine Wohnung für 450.000 EUR mit 15.000 EUR jährlicher Bruttomiete bringt 3,3 % Bruttorendite. Zahlt man im Mai-Hype 470.000 EUR, sinkt sie noch vor jeder Kostensteigerung auf 3,2 %. Zahlt man im August nach einer kleinen Korrektur 445.000 EUR mit dem neuen 9 %-ITP, ist man bei rund 3,4 % brutto und bei geringerem Mitteleinsatz. Kleine Prozentpunkte, aber sie entscheiden, ob sich eine Mietimmobilie tatsächlich selbst trägt.

Nichts davon heißt, dass die Steuer den Kauf bestimmen soll. Lage, Rendite, Bauqualität, Hausgeld und der rechtliche Status der Immobilie wiegen weit mehr als 1 % ITP. Wenn eine Immobilie passt, passt sie im Mai, im Juni oder im August. Die Steueränderung verschiebt nur den Zeitpunkt, an dem der sauberste Deal möglich ist. Der Leitfaden zum Kaufprozess erklärt die Reihenfolge der Schritte, unabhängig vom Unterschriftsmonat.