Comptant ou hypothèque ? Le financement immobilier en Espagne

Les banques espagnoles prêtent activement aux résidents comme aux non-résidents souhaitant acquérir un bien immobilier. Le processus est plus encadré qu'un achat comptant, mais il offre des avantages financiers distincts que de nombreux acheteurs négligent.

Pour les non-résidents, les banques espagnoles proposent généralement un ratio prêt-valeur (LTV) de 60 à 70 %, ce qui signifie qu'il vous faut un apport de 30 à 40 % plus les frais d'acquisition. Les résidents peuvent généralement emprunter jusqu'à 80 % LTV. Les durées de prêt vont de 15 à 25 ans, avec un âge maximum de 70 à 75 ans au terme du prêt.

Les taux d'intérêt en Espagne se sont stabilisés après les hausses de 2023–2024. Les taux fixes se situent actuellement entre 2,5 % et 3,5 % pour les résidents, et entre 3 % et 4 % pour les non-résidents. Les taux variables suivent l'Euribor plus une marge bancaire, ce qui convient aux acheteurs à l'aise avec une certaine fluctuation des taux.

Les frais hypothécaires comprennent les frais d'expertise (300–500 €), les frais de dossier (0,5–1 % du prêt) ainsi que les frais de notaire et d'enregistrement. La plupart des banques espagnoles exigent également une assurance vie comme condition d'octroi du prêt.

Les documents requis pour les non-résidents incluent généralement des justificatifs de revenus, des relevés bancaires, un rapport de solvabilité de votre pays d'origine, votre NIE (numéro d'identification d'étranger) et une copie du contrat d'achat. Le processus d'approbation prend 4 à 8 semaines, de la demande à l'offre de prêt. Pour un aperçu détaillé, consultez notre guide du primo-accédant.

L'avantage principal du financement est l'effet de levier. En apportant 30 à 40 % et en empruntant le reste, vous préservez votre capital pour d'autres investissements, des travaux ou simplement comme réserve financière. Si les revenus locatifs couvrent les mensualités, votre coût réel de possession diminue considérablement.

Les conditions du marché et les taux d'intérêt influencent également la décision. Lorsque les taux sont bas, emprunter coûte peu et l'effet de levier joue en votre faveur. Lorsque les taux sont élevés, l'achat comptant devient comparativement plus attractif. Votre tolérance au risque, votre situation fiscale et les coûts totaux d'acquisition doivent tous entrer en ligne de compte.

D'un point de vue fiscal et patrimonial, la structure de l'achat peut affecter les droits de succession et la planification de votre patrimoine. C'est particulièrement important pour les non-résidents, les règles différant entre l'Espagne et votre pays d'origine. Discutez toujours de vos projets avec un conseiller juridique qualifié avant de vous engager.

L'erreur la plus fréquente des acheteurs est de supposer que le paiement comptant est toujours la meilleure option. S'il élimine les coûts d'intérêt, il supprime aussi l'effet de levier et réduit la flexibilité financière. De même, s'endetter au maximum avec la plus grosse hypothèque possible peut vous exposer aux hausses de taux et aux fluctuations de change.

Le bon choix dépend entièrement de votre situation personnelle — votre position fiscale, vos sources de revenus, vos objectifs d'investissement et l'usage prévu du bien. Des facteurs comme la planification successorale, la structuration patrimoniale et la gestion des devises ajoutent une complexité que des conseils génériques ne peuvent pas couvrir.

Si vous ne savez pas quelle approche vous convient, notre panel d'experts peut vous fournir des conseils gratuits et personnalisés. Que vous soyez primo-accédant, investisseur chevronné ou en train de préparer votre retraite en Espagne, un accompagnement sur mesure avant de vous engager peut vous faire économiser des milliers d'euros à long terme.