Spanske eiendomsskatter
Dokumentavgift og overføringsskatt i Spania forklart
Alt om ITP, MVA og AJD ved kjøp av spansk eiendom. Klare forklaringer av overføringsskatt, dokumentavgift og reelle kostnadseksempler for kjøpere.
Å kjøpe eiendom i Spania innebærer kjøpsskatter som ikke finnes i mange andre land. Reglene varierer avhengig av om du kjøper nybygg eller brukt, og satsene er forskjellige fra region til region. Ved å forstå disse kostnadene på forhånd unngår du budsjettoverraskelser og kan planlegge med trygghet.
Tre skatter kan gjelde ved kjøp av spansk eiendom: overføringsskatt (ITP), MVA (IVA) og dokumentavgift (AJD). Hvilke du betaler avhenger helt av om eiendommen er brukt eller nybygget.
Overføringsskatt (ITP) gjelder kun for brukte eiendommer – den klart vanligste kjøpstypen for internasjonale kjøpere. Den beregnes som en prosentandel av den oppgitte kjøpesummen, vanligvis mellom 6 % og 10 %, avhengig av den autonome regionen. Valencia-regionen krever for eksempel 10 %, mens Madrid krever 6 % på beløp opptil 1 million euro.
MVA (IVA) erstatter ITP for nybyggede eiendommer kjøpt direkte fra en utbygger. Den nasjonale satsen er faste 10 % for boligeiendom. På Kanariøyene gjelder en lokal skatt kalt IGIC på 6,5 % i stedet for standard MVA.
Dokumentavgift (AJD) er en tilleggsskatt som kreves sammen med MVA ved nybyggkjøp. Satsene varierer fra region til region mellom 0,5 % og 1,5 %. Den gjelder fordi nybyggtransaksjoner krever et notarielt skjøte som registreres for første gang. AJD gjelder ikke for brukte eiendommer.
Den viktigste regelen å huske: du betaler aldri både ITP og MVA på samme kjøp. Det er alltid enten det ene eller det andre, avhengig av eiendomstypen. For en komplett oversikt over alle kjøpskostnader, se vår guide om kostnader og skatter.
Overføringsskatt (ITP)
Betales på brukte eiendommer med 6–10 %, fastsatt av hver autonom region. Den største enkeltskatten ved kjøp for de fleste kjøpere.
MVA (IVA)
Fast sats på 10 % på nybygg kjøpt direkte fra utbygger. Erstatter ITP fullstendig.
Dokumentavgift (AJD)
Ytterligere 0,5–1,5 % kun ved nybyggkjøp, i tillegg til MVA. Varierer etter region.
Skatter ved brukt og nybygg
Brukt eiendom
Nybygget eiendom
For kjøpere av brukte eiendommer er ITP den eneste kjøpsskatten. Satsen fastsettes av hver autonom region, slik at to identiske eiendommer i ulike regioner kan ha svært forskjellige skattebeløp. Før du lager budsjett, bekreft alltid den spesifikke satsen i regionen der du kjøper.
Kjøpere av nybygg betaler MVA pluss dokumentavgift – vanligvis totalt 10,5 % til 11,5 % av kjøpesummen. Mens MVA-satsen er fast 10 % nasjonalt, varierer AJD-satsen. I Andalusia er dokumentavgiften 1,5 %, mens den i Madrid bare er 0,75 %. Disse forskjellene kan utgjøre flere tusen euro på en enkelt transaksjon.
Vurderer du nybygg, kan vår guide for nybyggkjøp lede deg gjennom hele prosessen steg for steg. Har du et spesifikt spørsmål om din situasjon? Vårt ekspertpanel innen skatt og juss kan gi deg råd uten kostnad og uten forpliktelser.
Hva du faktisk betaler
| Kostnadspost | €200 000 | €300 000 | €500 000 |
|---|---|---|---|
| ITP (10 %, brukt) | €20 000 | €30 000 | €50 000 |
| IVA + AJD (11,5 %, nybygg) | €23 000 | €34 500 | €57 500 |
| Advokathonorarer (ca.) | €1 500–2 000 | €2 000–2 500 | €2 500–3 500 |
| Notar + tinglysing | €800–1 200 | €1 000–1 500 | €1 500–2 000 |
| Totale tilleggskostnader (brukt, ca.) | €22 300–23 200 | €33 000–34 000 | €54 000–55 500 |
Disse tallene viser at kjøpsskatter og gebyrer vanligvis legger til 10–13 % på eiendomsprisen. Det nøyaktige beløpet avhenger av om eiendommen er brukt eller nybygget, regionen og dine individuelle omstendigheter.
Betaler ikke-residenter mer? Dette er en av de vanligste mytene. Satsene for overføringsskatt og dokumentavgift er identiske uansett oppholdsstatus. Ikke-residenter og residenter betaler nøyaktig de samme kjøpsskattene. Forskjellene mellom residenter og ikke-residenter dukker først opp ved de løpende årlige skattene, ikke ved kjøpstidspunktet.
Når betaler man? Overføringsskatten (ITP) må betales innen 30 dager etter signering av det offentlige skjøtet (escritura) hos notaren. Advokaten din håndterer vanligvis betalingen og innleveringen. Ved nybygg betales MVA direkte til utbyggeren ved overtakelse, og AJD gjøres opp separat gjennom en regional skattemelding.
Bruk vår kjøpskostnadskalkulator for å se nøyaktige tall for din spesifikke eiendom og region.
Besparelser og vanlige spørsmål
Flere regioner tilbyr reduserte ITP-satser for bestemte kjøpergrupper. Førstegangskjøpere, kjøpere under 35 år, familier med tre eller flere barn og personer med nedsatt funksjonsevne kan kvalifisere for lavere overføringsskatt – noen ganger så lav som 3–5 % i stedet for standardsatsen.
Disse reduksjonene gjelder ikke automatisk. Du må kreve dem ved innlevering av skattemeldingen, og vilkårene varierer fra region til region. En kvalifisert uavhengig advokat kan bekrefte om du kvalifiserer før du fullfører kjøpet.
Den vanligste feilen kjøpere gjør er å anta at de nasjonale satsene gjelder overalt. Spanias 17 autonome regioner fastsetter hver sine egne skattesatser. Å budsjettere basert på en annen regions sats kan føre til at du mangler flere tusen euro ved overtakelsen. Kontroller alltid satsen for den spesifikke regionen der eiendommen ligger.
Har du spørsmål?
Gratis ekspertråd om spanske eiendomsskatter
Hvert eiendomskjøp er unikt. Vårt ekspertpanel innen skatt og juss svarer på dine spørsmål om ITP, MVA, dokumentavgift og regionale forskjeller – kostnadsfritt og uforpliktende.
Spør våre eksperter
