Så kan EU-ägare sänka den spanska förmögenhetsskatten

Förmögenhetsskatten beräknas på nettotillgångar. Varje euro i bolåneskuld som är säkrad mot din spanska bostad sänker beskattningsunderlaget euro för euro. En villa för 1 miljon € med ett bolån på 400 000 € redovisas i deklarationen som 600 000 €.

För icke-bosatta som betalat kontant är detta den mest direkta hävstången. Att refinansiera en obelastad bostad till 60-70 % belåningsgrad flyttar en stor del av värdet under 700 000 €-tröskeln. Bankerna sätter räntor för icke-bosatta 0,4-0,8 procentenheter högre än för bosatta och taklägger belåningsgraden runt 70 %, så räkna först.

Den ärliga reservationen: bolåneräntan kostar riktiga pengar. Vid en icke-bosatt-ränta på 4 % kostar 840 000 € i skuld ungefär 33 000 € i ränta första året. Om du bara sparar 1 400 € i förmögenhetsskatt är refinansiering meningslös enbart av skatteskäl. Strategin fungerar bäst när du ändå skulle hålla kontanter och kan investera det frigjorda kapitalet till en avkastning över bolåneräntan, eller när bostaden ligger över 2 miljoner € och skattebesparingen når femsiffriga belopp. För bolånemekaniken, se vår finansieringsguide.

Spanskt skattemässigt residens utlöses av att du vistas 183 dagar eller mer i landet, att tyngdpunkten för dina ekonomiska intressen finns här eller att din make och minderåriga barn bor här. När du väl passerar gränsen omfattar förmögenhetsskatten allt du äger var som helst: pensioner i utlandet, uthyrda fastigheter utanför Spanien, aktieportföljer, hela paletten.

Det låter skrämmande, men det är bara sämre än icke-bosatt-status om du faktiskt har betydande tillgångar utanför Spanien. En brittisk pensionär vars huvudsakliga förmögenhet är en villa på Costa Blanca, en mindre SIPP och blygsamma besparingar betalar ofta liknande förmögenhetsskatt som bosatt eller icke-bosatt. Beslutet ska följa ditt verkliga liv. Bor du större delen av året i Spanien, beskatta dig därefter. Bor du mindre, förbli icke-bosatt. Vår översikt om residens går igenom de praktiska detaljerna.

Regionen väger tyngre än de flesta ägare inser. Sedan 2021 kan icke-bosatta från EU och EES välja att tillämpa det regionala regelverket i den autonoma region där bostaden ligger i stället för det statliga standardregelverket. Skillnaderna är stora.

För en köpare som väger costas mot varandra är den regionala effekten konkret. En bostad för 1,5 miljoner € på Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) ligger i Andalusien och ger noll förmögenhetsskatt tack vare den regionala rabatten. Samma bostad för 1,5 miljoner € i Jávea, Dénia eller staden Valencia ligger i regionen Valencia, där tröskeln är lägre och det inte finns någon rabatt; notan landar då på flera tusen euro per år. Inget skäl att flytta i efterhand, men ett skäl att tänka noga före köp av en andra bostad.

Förmögenhetsskatten taxeras per individ, inte per hushåll. Ett gift par som äger en villa för 1,2 miljoner € på Costa Blanca 50/50 deklarerar 600 000 € var och hamnar båda under det statliga avdraget på 700 000 €. Samma bostad enbart i ena makens namn lämnar 500 000 € helt skattepliktiga. För par som köper tillsammans är det att skriva in samägande redan från första dagen det billigaste planeringsdraget som finns.

För befintliga ensamägare är det möjligt att överlåta halva bostaden till maken, men inte gratis: det utlöser stämpelskatt i de flesta regioner samt notarie- och registreringsavgifter. Andalusien och Madrid har förmånliga regler mellan makar; Katalonien och Valencia är mindre generösa. Räkna minst fem års förmögenhetsskattebesparing innan du skriver under något.

Två praktiska fällor drabbar EU-ägare varje år. Den första är att glömma att deklarationen för förmögenhetsskatt (Modelo 714) är oberoende av inkomstskatten. Du kan vara skyldig noll på inkomst men ändå behöva lämna in om dina bruttotillgångar överstiger 2 miljoner €, oavsett nettoförmögenhet. Den andra är den tillfälliga statliga solidaritetsskatten på stora förmögenheter, som gäller över 3 miljoner € även i Madrid och Andalusien och i praktiken tar tillbaka den regionala rabatten i toppen. För hela kostnadsbilden av spanskt fastighetsägande, se vår guide om kostnader och skatter.

Om dina tillgångar passerar 1 miljon €, om du äger bostäder i mer än en region eller om du växlar mellan bosatt och icke-bosatt status är en engångskonsultation med en spansk skatterådgivare en billig försäkring. Vår guide för advokatkonsultation går igenom vad du ska fråga om.