Kontant vs realkreditlån
Kontant eller realkreditlån? Finansiering af ejendom i Spanien
Sammenlign fordelene ved kontantkøb og realkreditfinansiering i Spanien. Lær hvordan spanske realkreditlån fungerer for ikke-residenter, og hvilken strategi der passer dig.
Køb af ejendom med kontanter
For mange internationale købere virker det som den enkleste og sikreste vej at betale kontant for en spansk ejendom. Men kontantkøber betyder ikke at møde op med en kuffert fuld af pengesedler — det betyder at gennemføre købet uden bankfinansiering, med midler overført fra hjemlandet eller eksisterende opsparing.
Kontantkøb er almindelige på det spanske ejendomsmarked, især blandt pensionister og livsstilskøbere. Fordelen er indlysende: ingen låneansøgninger, ingen bankgodkendelser og en hurtigere vej til overdragelse. Sælgere og mæglere foretrækker ofte kontantkøbere, fordi risikoen for at handlen falder på grund af finansieringsproblemer forsvinder, hvilket giver dig reel forhandlingsstyrke på udbudsprisen.
At binde en stor del af din formue i én enkelt ejendom har dog reelle omkostninger — selv når de ikke er umiddelbart synlige. Kapital der er låst i mursten, er svært tilgængeligt, og alternativomkostningen ved ikke at investere pengene andetsteds kan være betydelig over 10 eller 20 år. Før du beslutter dig, bør du læse vores komplette guide til ejendomsfinansiering i Spanien.
Fordele ved kontantkøb
Ulemper ved kontantkøb
Finansiering med et spansk realkreditlån
Spanske banker udlåner aktivt til både residenter og ikke-residenter, der køber ejendom. Processen er mere struktureret end et kontantkøb, men den byder på tydelige økonomiske fordele, som mange købere overser.
For ikke-residenter tilbyder spanske banker typisk 60–70 % belåningsgrad (LTV), hvilket betyder, at du skal have en udbetaling på 30–40 % plus købsomkostninger. Residenter kan normalt låne op til 80 % LTV. Låneperioderne spænder fra 15 til 25 år med en maksimal aldersgrænse på 70–75 år ved udløb.
Renterne i Spanien er stabiliseret efter rentestigningerne i 2023–2024. Faste renter ligger i øjeblikket mellem 2,5 % og 3,5 % for residenter og 3–4 % for ikke-residenter. Variable renter følger Euribor plus en bankmargin, hvilket passer til købere, der er trygge ved en vis rentevariation.
Realkreditomkostningerne omfatter et vurderingsgebyr (300–500 €), etableringsgebyr (0,5–1 % af lånebeløbet) samt notar- og tinglysningsafgifter. De fleste spanske banker kræver desuden en livsforsikring som betingelse for lånet.
Dokumentation for ikke-residenter omfatter typisk indkomstbevis, kontoudtog, en kreditrapport fra hjemlandet, dit NIE-nummer (udlændingeidentifikationsnummer) og en kopi af købsaftalen. Godkendelsesprocessen tager 4–8 uger fra ansøgning til tilbud. Se vores guide for førstegangskøbere for en detaljeret gennemgang.
Den vigtigste fordel ved finansiering er gearing. Ved at lægge 30–40 % og låne resten bevarer du kapital til andre investeringer, renoveringer eller blot som økonomisk buffer. Hvis lejeindtægter dækker de månedlige betalinger, falder dine effektive ejeromkostninger markant.
Hvilken mulighed passer til dig?
Livsstilskøber
Køber du en feriebolig til eget brug? Kontantkøb giver ofte mening. Enkelheden og hurtigheden vejer tungere end gearingsargumentet, når ejendommen primært er til nydelse, ikke til økonomisk afkast.
Udlejningsinvestor
Investorer drager normalt fordel af finansiering. At bruge et realkreditlån holder kapital frit til yderligere investeringer og kan forbedre det samlede afkast — især når lejeindtægter dækker de månedlige ydelser.
Pensionist
Pensionister bør nøje overveje den langsigtede likviditet. At bruge al tilgængelig opsparing på et kontantkøb kan efterlade for lille margin til sundhedsudgifter, vedligeholdelse og daglige leveomkostninger.
Markedsforhold og renteniveauer påvirker også beslutningen. Når renterne er lave, er det billigt at låne, og gearing virker til din fordel. Når renterne er høje, bliver kontantkøb forholdsvis mere attraktivt. Din personlige risikotolerance, skattemæssige position og samlede købsomkostninger bør alle indgå i beslutningen.
Fra et skatte- og arveplanlægningsperspektiv kan den måde, du strukturerer købet på, påvirke arveafgift og formueforvaltning. Dette er særligt relevant for ikke-residenter, hvor reglerne er forskellige mellem Spanien og dit hjemland. Drøft altid dine planer med en kvalificeret juridisk rådgiver, før du forpligter dig.
Hvornår du bør søge eksperthjælp
Den mest almindelige fejl, købere begår, er at antage, at kontant altid er det bedste valg. Selv om det fjerner renteomkostninger, fjerner det også gearingseffekten og reducerer den økonomiske fleksibilitet. Ligeledes kan det at belåne sig maksimalt med det højest mulige realkreditlån gøre dig sårbar over for rentestigninger og valutaudsving.
Det rigtige valg afhænger helt af din personlige situation — din skattemæssige position, indkomstkilder, investeringsmål og den planlagte brug af ejendommen. Faktorer som arveplanlægning, formuestrukturering og valutahåndtering tilføjer yderligere kompleksitet, som generel rådgivning ikke kan dække.
Hvis du er usikker på, hvilken tilgang der passer dig, kan vores ekspertpanel tilbyde gratis, personlig vejledning. Uanset om du er førstegangskøber, erfaren investor eller planlægger din pensionisttilværelse i Spanien, kan skræddersyet rådgivning, inden du forpligter dig, spare dig tusindvis af kroner på lang sigt.
Gratis ekspertrådgivning
Usikker på hvilken mulighed der passer dig?
Vores realkredit- og finansieringseksperter kan hjælpe dig med at sammenligne kontantkøb og finansieringsstrategier for din specifikke situation. Få gratis, personlig rådgivning om ejendomskøb i Spanien.
Se ejendomme
