Bar oder Hypothek? Immobilienfinanzierung in Spanien

Spanische Banken vergeben aktiv Kredite an Ansässige und Nichtansässige, die eine Immobilie kaufen möchten. Der Ablauf ist strukturierter als bei einem Barkauf, bietet aber deutliche finanzielle Vorteile, die viele Käufer übersehen.

Für Nichtansässige bieten spanische Banken in der Regel 60–70 % Beleihungsauslauf (LTV), was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 30–40 % plus Kaufnebenkosten benötigen. Ansässige können in der Regel bis zu 80 % LTV erhalten. Die Laufzeiten betragen 15 bis 25 Jahre, mit einer Höchstaltersgrenze von 70–75 Jahren am Ende der Laufzeit.

Die Zinssätze in Spanien haben sich nach den Zinserhöhungen 2023–2024 stabilisiert. Festzinsen liegen derzeit zwischen 2,5 % und 3,5 % für Ansässige und 3–4 % für Nichtansässige. Variable Zinsen orientieren sich am Euribor plus einer Bankmarge, was für Käufer geeignet ist, die mit gewissen Zinsschwankungen umgehen können.

Zu den Hypothekenkosten gehören eine Bewertungsgebühr (300–500 €), eine Bearbeitungsgebühr (0,5–1 % der Darlehenssumme) sowie Notar- und Registerkosten. Die meisten spanischen Banken verlangen außerdem eine Lebensversicherung als Kreditbedingung.

Die Unterlagen für Nichtansässige umfassen in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, die NIE (Ausländeridentifikationsnummer) und eine Kopie des Kaufvertrags. Der Genehmigungsprozess dauert 4–8 Wochen vom Antrag bis zur Zusage. Einen detaillierten Überblick finden Sie in unserem Leitfaden für Erstkäufer.

Der entscheidende Vorteil der Finanzierung ist die Hebelwirkung. Indem Sie 30–40 % einbringen und den Rest finanzieren, bewahren Sie Kapital für andere Investitionen, Renovierungen oder schlicht als finanziellen Puffer. Wenn Mieteinnahmen die Hypothekenzahlungen decken, sinken Ihre effektiven Besitzkosten erheblich.

Auch die Marktbedingungen und Zinssätze beeinflussen die Entscheidung. Bei niedrigen Zinsen ist die Kreditaufnahme günstig und der Hebel wirkt zu Ihren Gunsten. Bei hohen Zinsen wird der Barkauf vergleichsweise attraktiver. Ihre persönliche Risikobereitschaft, steuerliche Situation und die gesamten Kaufnebenkosten sollten in die Entscheidung einfließen.

Aus steuerlicher und nachlassplanerischer Sicht kann die Strukturierung des Kaufs die Erbschaftsteuerbelastung und Vermögensplanung beeinflussen. Dies ist besonders relevant für Nichtansässige, da sich die Regelungen zwischen Spanien und dem Heimatland unterscheiden. Besprechen Sie Ihre Pläne immer mit einem qualifizierten Rechtsberater, bevor Sie sich festlegen.

Der häufigste Fehler von Käufern ist die Annahme, dass Barzahlung immer die bessere Wahl ist. Sie eliminiert zwar die Zinskosten, beseitigt aber auch die Hebelwirkung und verringert die finanzielle Flexibilität. Ebenso kann eine Überbelastung durch die maximal verfügbare Hypothek Sie Zinserhöhungen und Währungsschwankungen aussetzen.

Die richtige Wahl hängt vollständig von Ihren persönlichen Umständen ab — Ihrer steuerlichen Situation, Einkommensquellen, Investitionszielen und der geplanten Nutzung der Immobilie. Faktoren wie Nachlassplanung, Vermögensstrukturierung und Währungsmanagement fügen weitere Komplexität hinzu, die allgemeine Ratschläge nicht abdecken können.

Wenn Sie unsicher sind, welcher Ansatz für Sie der richtige ist, kann unser Expertengremium kostenlose, individuelle Beratung bieten. Ob Sie Erstkäufer, erfahrener Investor oder in der Ruhestandsplanung für Spanien sind — eine maßgeschneiderte Beratung vor der Entscheidung kann Ihnen langfristig Tausende sparen.