Diligencia debida
Diligencia debida inmobiliaria en España
¿Te preocupa comprar en España? Usa esta lista práctica para comprobar titularidad, deudas, licencias, contratos y costes antes de firmar.
Qué significa la diligencia debida
Comprar en España es manejable cuando las comprobaciones llegan antes del dinero y las firmas.
El mercado inmobiliario español está bien regulado, pero eso no elimina la tarea del comprador: comprobar la vivienda antes de firmar un contrato de reserva, pagar unas arras o llegar a la notaría.
La diligencia debida inmobiliaria consiste en comprobar que el vendedor puede vender legalmente, que la vivienda está bien inscrita, que las deudas quedarán canceladas, que las licencias están en regla y que la casa encaja con el uso que tienes previsto. Es trabajo práctico, no un misterio. Reúnes documentos, los comparas con la vivienda real y pides a tu abogado independiente en España que confirme los riesgos por escrito.
Esta guía no es asesoramiento legal. Es un mapa para saber qué preguntar antes de comprometerte. Si eres nuevo en el proceso, léela junto con nuestra guía para compradores primerizos y la guía de requisitos legales.
Las comprobaciones básicas
Verifica al vendedor
El nombre y el documento de identidad del vendedor deben coincidir con el Registro de la Propiedad. Si hay una herencia, una venta por sociedad o un poder notarial, tu abogado debe confirmar la capacidad antes de que pagues.
Lee la Nota Simple
La Nota Simple muestra titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres y limitaciones registrales. Usa nuestra guía de la Nota Simple para ver el detalle documento por documento.
Comprueba la descripción
Compara el registro, el catastro, los planos y la vivienda real. Habitaciones añadidas, terrazas cerradas, piscinas o garajes pueden necesitar regularización antes de comprar.
Revisa deudas y cargas
Hipotecas, embargos, atrasos de IBI, deudas de comunidad, suministros pendientes y cargas fiscales deben identificarse y cancelarse, o retenerse del precio de venta en la firma.
Confirma la legalidad urbanística
Pregunta por licencias de obra, licencia de primera ocupación, cumplimiento urbanístico y ampliaciones. Importa especialmente en villas, casas rurales, viviendas antiguas y reventas reformadas.
Revisa la comunidad
En apartamentos y urbanizaciones, comprueba cuotas, deudas, normas, límites al alquiler, obras previstas, fondos de reserva y actas de reuniones.
Comprueba las normas de alquiler
Si piensas alquilar a corto plazo, confirma las normas autonómicas, municipales y de la comunidad antes de comprar. No te fíes de la promesa de ingresos por alquiler del vendedor.
Estas comprobaciones están conectadas entre sí. Una Nota Simple limpia no demuestra que una piscina sea legal. Un buen historial de alquiler no demuestra que el alquiler turístico futuro esté permitido. Un precio bajo no demuestra valor si la comunidad tiene pendiente una votación para una reparación importante.
Para ampliar, empieza por nuestra guía de la Nota Simple, el artículo sobre qué comprueba un abogado inmobiliario y la guía para comprar una vivienda con deuda en España.
Cuándo parar
Investiga antes de seguir
Pausa la operación
Una señal de alerta no siempre significa un no definitivo. Es una razón para parar el reloj. Muchos problemas pueden resolverse antes de la firma: una hipoteca puede cancelarse, una deuda de comunidad puede descontarse del importe que recibe el vendedor y un documento antiguo puede sustituirse por un certificado reciente.
El peligro está en firmar primero e investigar después. Los contratos de reserva y los contratos privados de compraventa pueden fijar plazos, penalizaciones y reglas sobre la señal. Antes de transferir dinero, tu abogado debe revisar la devolución, las condiciones, las cláusulas de financiación, las fechas de firma, los elementos incluidos en la venta y qué ocurre si el vendedor no puede entregar una titularidad limpia.
Si necesitas una visión más amplia de las fases de firma, usa la guía del proceso de compra. Si hay financiación, consulta también la guía de financiación antes de aceptar una redacción contractual que te deje expuesto si falla la tasación bancaria o la aprobación de la hipoteca.
Tu lista de comprador
| Comprobación | Estado |
|---|---|
| Abogado independiente designado | [] |
| Nota Simple reciente revisada | [] |
| Titularidad del vendedor verificada | [] |
| Deudas, hipotecas y cargas revisadas | [] |
| IBI, suministros y cuotas de comunidad revisados | [] |
| Legalidad urbanística y licencias revisadas | [] |
| Normas de alquiler turístico revisadas si procede | [] |
| Informe técnico considerado para viviendas antiguas, rurales o villas | [] |
| Costes corrientes revisados | [] |
| Contrato de compraventa revisado antes de pagar | [] |
Las comprobaciones legales son solo una parte de la diligencia debida. Contrasta también la compra con la capacidad de pago diaria: IBI, cuotas de comunidad, seguro, suministros, mantenimiento, impuesto de no residentes, gestión de la propiedad y costes de divisa. Para impuestos y gastos de compra, lee nuestra guía de costes e impuestos.
En villas, viviendas antiguas, propiedades rurales y cualquier inmueble con reformas visibles, considera un informe técnico independiente. Un abogado revisa la situación legal. Un técnico revisa el estado. Ambos importan cuando una reparación mal prevista puede costar más que la señal.
Antes de firmar
Haz primero las comprobaciones legales
Si una vivienda encaja, baja el ritmo lo suficiente para comprobarla. El asesoramiento independiente antes de firmar es más barato que arreglar después problemas de titularidad, deudas o licencias.
Habla con un abogado
