¿Efectivo o hipoteca? Financiación de propiedades en España

Los bancos españoles conceden hipotecas tanto a residentes como a no residentes que desean comprar una propiedad. El proceso es más formal que una compra al contado, pero ofrece ventajas financieras claras que muchos compradores pasan por alto.

Para no residentes, los bancos españoles suelen ofrecer entre el 60 y el 70 % del valor de tasación (LTV), lo que implica una entrada del 30–40 % más los gastos de compra. Los residentes pueden obtener hasta el 80 % LTV. Los plazos hipotecarios van de 15 a 25 años, con una edad máxima de 70–75 años al vencimiento.

Los tipos de interés en España se han estabilizado tras las subidas de 2023–2024. Los tipos fijos se sitúan actualmente entre el 2,5 % y el 3,5 % para residentes, y entre el 3 % y el 4 % para no residentes. Los tipos variables siguen el Euríbor más un diferencial bancario, una opción adecuada para quienes toleran cierta fluctuación.

Los gastos hipotecarios incluyen la tasación (300–500 €), la comisión de apertura (0,5–1 % del préstamo) y los gastos de notaría y registro. La mayoría de los bancos españoles también exigen un seguro de vida como condición para la concesión.

La documentación para no residentes suele incluir justificantes de ingresos, extractos bancarios, un informe crediticio del país de origen, el NIE (número de identificación de extranjero) y una copia del contrato de la propiedad. El proceso de aprobación dura entre 4 y 8 semanas desde la solicitud hasta la oferta vinculante. Para un desglose detallado, consulta nuestra guía para compradores primerizos.

La principal ventaja de la financiación es el apalancamiento. Al aportar el 30–40 % y financiar el resto, conservas capital para otras inversiones, reformas o simplemente como colchón financiero. Si los ingresos por alquiler cubren las cuotas hipotecarias, el coste efectivo de la propiedad se reduce considerablemente.

Las condiciones del mercado y los tipos de interés también influyen en la decisión. Cuando los tipos son bajos, endeudarse es barato y el apalancamiento juega a tu favor. Cuando son altos, la compra al contado resulta comparativamente más atractiva. Tu tolerancia al riesgo, tu situación fiscal y los costes totales de compra deben formar parte de la decisión.

Desde el punto de vista fiscal y de planificación patrimonial, la forma en que estructures la compra puede afectar al impuesto de sucesiones y a la gestión de tu patrimonio. Esto es especialmente relevante para no residentes, ya que la normativa difiere entre España y tu país de origen. Consulta siempre con un asesor jurídico cualificado antes de comprometerte.

El error más habitual de los compradores es asumir que pagar al contado siempre es la mejor opción. Aunque elimina los costes por intereses, también elimina el apalancamiento y reduce la flexibilidad financiera. Del mismo modo, endeudarse al máximo con la hipoteca más alta disponible puede dejarte expuesto a subidas de tipos y fluctuaciones de divisas.

La decisión correcta depende por completo de tus circunstancias personales: tu situación fiscal, tus fuentes de ingresos, tus objetivos de inversión y el uso que darás a la propiedad. Factores como la planificación sucesoria, la estructuración patrimonial y la gestión de divisas añaden una complejidad que el asesoramiento genérico no puede resolver.

Si no tienes claro qué opción te conviene, nuestro panel de expertos puede ofrecerte orientación gratuita y personalizada. Ya seas un comprador primerizo, un inversor experimentado o estés planificando tu jubilación en España, recibir asesoramiento a medida antes de comprometerte puede ahorrarte miles de euros a largo plazo.